en barcelona la cifra de población se mantuvo estable durante la última década. durante este periodo de tiempo hemos perdido al 16% de la población autóctona pero hemos recibido inmigración suficiente para compensar la pérdida.

para mantener la demanda de vivienda constante habría que volver a los días de burbuja y despilfarro y eso ya no volverá a ocurrir así que lo que le espera a la demanda en barcelona es contracción sostenida.

por el lado de la oferta de vivienda usada sólo hay que decir que somos una población muy envejecida y que por tanto produce vivienda vacía a un ritmo frenético.

a pesar de que la evolución de la oferta y la demanda son claramente bajistas, creo el precio teórico de la vivienda se mantendrá muy por encima de su valor real.

lucas.

nO TODO EL MUNDO TIENE DINERO AHORRADO, NECESARIO PARA HACER FRENTE A ESE 20% + GASTOS QUE ACTUALMENTE YA NO SE PUEDE PEDIR DE HIpOTECA.

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sólo te queda por decir que colorín colorado este cuento se ha terminado: como no hay compradores suficientes con 50.000 € de cash para comprar viviendas de 180.000 € de precio final el mercado inmobiliario va a quedarse cojo de demanda durante muchos años.

para bien o para mal eso no es lo que está ocurriendo.

pareces un político. tu mensaje de tranquilidad y reflexión tiene un buen público en aquellas personas que no van a tomar iniciativas a corto o medio plazo.

el caso es que existen muchas personas que sí van a tomar iniciativas. unos porque son gente de acción, otros porque no tienen más remedio y finalmente, una mayoría, que a pesar de que preferiría quedarse quieta, será movilizada por el sistema financiero.

para este enorme grupo de ciudadanos (los que sí van a moverse: unos pasando a tener títulos de propiedad inmobiliaria y otros dejando de tenerlos) tus palabras suenan a vacías.

lucas.

a finales de agosto, en una calle cercana a la que vivo actualmente se transmitieron dos viviendas. una consiguió colocarse en el mercado ordinario de compraventa y la otra encontró nuevo propietario a través de una subasta. en el mismo tramo de calle hay otras tantas viviendas de la misma tipología.

las viviendas aunque no son comparables sí son de la misma tipología y van destinadas a un mismo tipo de segmento de mercado.

por las viviendas no transmitidas (en venta desde hace años) se piden importes de entre 12 y 15 (importe ficticio)

por la vivienda transmitida en el mercado de compraventa se pagó 10 (importe ficticio).

por la vivienda transmitida en el mercado 'alternativo' se pagó 4 (importe ficticio).

aunque los importes sean ficticios, el ejemplo y las proporciones son reales como la vida misma.

el tema es el siguiente:

¿existe un 'precio de la vivienda' en esa calle?
¿cuál es?

lucas.

p.d.

a quien puede importarle el precio teórico de la vivienda cuando existe un precio de transmisión inferior.

"única puntualización: la mayor parte el stock se quedará sin comprador simplemente porque es una mierda, y la otra parte costará venderla porque habrá pocos compradores solventes."

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las viviendas edificadas para las que no hay previsiones de demanda no son stock.

dicho de otro modo: de la misma forma que lo que no se vende en un outlet deja de ser contabilizado como existencias, los bienes inmuebles de cualquier tipo que no tienen demanda pasarán a formar parte con caracter definitivo de lo que podríamos llamar patrimonios inmobiliarios sin tasación.

tomando los fríos datos del ine para octubre de 2009, en catalunya, por cada vivienda que se vende hay otra que cambia de manos por otros medios. en otras comunidades la ratio puede variar y ser menos escandalosa pero el porcentaje sigue siendo elevado.

así pues, todo cuanto podais leer o escuchar sobre mercado inmobiliario de compraventa, afecta sólamente al 50% del total de transmisiones.

con esta segmentación de 'mercado', obstinarse en buscar la piedra filosofal, es decir, el precio de la vivienda (llámese justo, standar, normalizado, etc) es poco más o menos que inútil.

lucas.

1- como norma general, la mayor parte del stock se quedará sin comprador simplemente porque no hay candidatos solventes en la cantidad suficiente para absorber todo el stock.

2- también con caracter general, una vivienda podrá probablemente venderse si se desmarca del resto de la oferta por algún motivo.

siendo éstas las condiciones dominantes que rigen el mercado, no hay mucho más que decir respecto a los precios.

si os fijais en la actitud y las declaraciones de la mayor parte de los técnicos que diseccionaron el crash antes de que este se produjera, observareis que casi nadie pierde el tiempo en hablar de precios porque simplemente no existe un standar que sea aplicable a la mayoría de las transmisiones de derechos de la propiedad.

el que espere comprar un piso de cien metros en una capital de provincia por veinte o treinta millones de las antiguas pesetas (180.000 €), como hace doce años, que espere sentado.

pero eso sí, el que necesite no seguir tirando el dinero en alquileres, puede pillar por ese precio pisos nuevecitos en sitios que no haya nada y por lo menos va haciendo huchita.

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Hoy en barcelona, en el mercado ordinario de compraventa, ya tienes pisos de 100 m2 a 180.000 €. sal de compras: dejAS TU TARJETA CON TU PRECIO EN 10 INMOBILIARIAS Y PONES EN MARCHA EL CRONÓMETRO. REALIZARÁS LA PRIMERA VISITA EN MENOS DE DIEZ DÍAS.

en mercados 'alternativos', por llamar de alguna manera a los demás tipos de transacciones, el suelo está tan bajo que no me voy a molestar en describírtelo. sería una pérdida de tiempo ya que no pareces dispuesto a creer en evidencias y obviedades a menos que te las machaquen durante meses Y SIMULTANEAMENTE los titulares de todos los medios informativos.

P.D.

HAY MILLONES DE VIVIENDAS EN EL MERCADO BUSCANDO COMPRADOR Y NO HAY DINERO PARA COMPRARLAS. ESO TIENE CONSECUENCIAS ¿ADIVINAS CUÁLES?

oyes bilbaino pues...

si es que no te enteras

los propietarios no queremos que compréis nuestros pisitos por cuatro duros

nos conformamos con que nos los alquiléis y nos paguéis la hipoteca (el que la tenga)

y todos contentitos pues...

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las ventas han caido más del 60%. en cataluña el 71%. el 90% de las subastas quedan desiertas.

es posible que tu no quieras soltar tus ladrillos, pero incluso siendo muy optimista no está nada claro que haya gente suficiente que quiera comprarlos.

suerte !!!

Lucas.

hace años leíamos en este foro que el precio de la vivienda tenía que bajar por muchas razones pero la más sencilla era la siguiente: no había dinero suficiente para comprarlas. de por medio fuímos informados de que el dinero venía del exterior y que por tanto, ese no era un factor inmediatamente restrictivo

a finales del 2009, sin dinero exterior, endeudados hasta las cejas, con aversión a la deuda y alergia aguda al ladrillo la situación es tal que el 90% de las subastas quedan desiertas. el dinero de subasteros, inversores y familias piadosas sólo alcanza para comprar el 10% de lo que sale en la primera ronda de pública subasta.

francamente me siento privilegiado por haber tenido acceso a este foro desde sus inicios y en consecuencia haber actuado diligentemente respecto a la deuda y el ladrillo.

lucas.

p.d.

el libro de idealista.com titulado la 'burbuja inmobiliaria' se publicó a finales de 2004. se han cumplido ya cinco años de información privilegiada.

Ok!

tienes razón km, pero de poco vale la manicura de los datos si la caída acumulada de ventas que se ha oficializado ya alcanza el 71% en catalunya.

cuando se alcanzan estas magnitudes no es relevante considerar si las variaciones son del 70 o del 80%. simplemente se concluye que el modelo está completamente quebrado y que todo va a cambiar.

las preguntas que sí importan son

¿cuándo van a bajar de forma acusada los precios de la vivienda? ¿2010? ¿2011?

incluso con rebajas superiores al 50% ¿valdrá la pena ser propietario de más de una vivienda?

la hipoteca media en transaciones de vivienda en bcn capital es de unos 150.000 €. no hay más datos acerca de su distribución pero con sólo esta cifra podrías tener una estimación muy acertada del precio que se puede fijar para una primera vivienda (3 hab y 60 m2).

el precio de oferta de las viviendas de idealista no es más que el precio de unos inmuebles que llevan años sin venderse. el precio de mercado, el de las viviendas que sí han conseguido encontrar comprador, puede llegar a ser muy inferior al de la oferta.

visto de otra forma:

un piso más o menos impecable de 60 m2 obtendrá una tasación de unos 180.000 €. si el banco presta 145.000 €, al comprador le harán falta otros 53.000 € en metálico para pagar el 20% restante más los gastos e impuestos. todo ello sin haber cambiado la cerradura de la puerta ni haber comprado ni un mueble.

uno podría llegar a la ingenua conclusión de que nuestro mercado inmobiliario sólo empieza a funcionar con potenciales compradores que disponen de 55.000 €.

ajustar el precio de la vivienda no es una opción, es una condición necesaria pero no suficiente para colocar una parte significativa del stock acumulado. esto es así por la simple razón de que no hay dinero para pagarlos.

respecto al nivel económico de los futuros propietarios no hay que preocuparse: los compradores de hoy son mayoritariamente más solventes que las comunidades a las que se incorporan. de hecho la mayor parte de los propietarios de vivienda no podría hoy hacer frente a la compra del inmueble en el que viven o usan para cualquier otro fin.

para muestra algunos botones:

- los ahorros en cash de toda la vida laboral de mi padre (que no son nada despreciables) sólo alcanzan para una pequeña fracción del valor de tasación burbujil de sus inmuebles. cualquier comprador de vivienda en la finca en la que viven mis padres es por tanto más solvente o más hipotecable de lo que ellos fueron nunca en el pasado.

- durante mi época de propietario de la vivienda en la que vivía, el principal escollo para cualquier inversión en el manenimiento de la finca eran siempre los 'propietarios de toda la vida'. tanto mi familia como yo mismo terminamos por hartarnos y convinimos que la mejor opción era largarse a una finca de obra nueva. ingenuamente pensábamos que al menos así tendríamos vecinos solventes (otro grave error).

- no hay que olvidar que vivimos en un país en el que ha sido del todo normal disponer de una vivienda en propiedad para vivir y de otra propiedad (chalet, apartamento, etc) para pasar las vacaciones y los fines de semana. un par de mileuristas de hoy en día no puede ni por asomo soñar en asumir los costes de tener un par de hijos y adquirir un par de inmuebles.

en resumen y para terminar: bendito sea el comprador de inmuebles en los tiempos que corren. el sistema financiero, la comunidad de vecinos que le acojan y el conjunto de ciudadanos le agradeceremos para siempre su sacrificio patrimonial.

lucas.

los de knight frank están como una campana.

a) el mercado inmobiliario no puede sobrevivir con clientes de banca y funcionarios. tampoco funcionará el buy to let en un país con tanta gente con riesgo de perder su trabajo.

b) reconocer un stock de vivienda y suelo para los próximos 10 años y pedir que se agilicen la transformación de suelo y su tramitación urbanística es una incoherencia notable. no olvidemos que fuimos la primera potencia mundial en materia de edificación residencial per cápita. ¿todavía quiere que se edifique más o más rápido? ¿qué pasaría con el precio de la vivienda con otras 700.000 nuevas viviendas anuales?

las consultoras inmobiliarias ya existían mientras creábamos la burbuja financiero inmobiliaria así que sus sabios consejos valen lo que valen sus resultados.

al fin y al cabo esta gente de knight frank se ha tomado sus añitos para reconocer que existía una burbuja y en pronosticar que los precios deben seguir ajustándose.

eso ya lo leíamos en este foro desde sus inicios, que si no me equivoco data del año 2003.

lucas.

p.d.
si se quiere un buen consejo en materia inmobiliaria evítese acudir a una consultora.

en los think tanks nadie duda de que había que hacer algo para evita el colapso del sistema financiero pero hay opiniones muy diversas acerca de si lo que se hizo en su momento ha de mantenerse en el futuro.

parece que en el bce van a probar suerte con el recorte de la inyección de liquidez mientras nosotros tenemos a la venta más 2 millones de activos sobrevalorados y un sector inmobiliario en la uvi.

es la tormenta perfecta y la gran noticia largamente presagiada para este año. por supuesto, no hay que esperar que nada ni nadie en los medios de comunicación se atreva a comentar ni una sola palabra sobre la trascendencia del recorte de liquidez sobre el ladrillo español y más aún, sobre nuestro sistema financiero local.

francamente: ¿para qué sirven los periódicos actuales? ¿saben lo que está ocurriendo los actuales tomadores de hipotecas de 120.000 € a 20 años vista? ¿a quien le importa toda esta gente?

lucas.

la información estadística disponible indica lo siguiente:

a) importe medio de la hipoteca en el 4T de 2007: 155.000 €
b) importe medio de la hipoteca en el 3T de 2009: 120.000 €

la caída desde máximos es pues del 22% (aprox)

según el cocinero de estos informes (colegio de registradores) la caída se agudiza.

si todo va bien, en otro par de años la hipoteca media podría quedar situada entre los 80.000 y los 90.000 €.

los vendedores pueden alardear de cuanto les parezca oportuno, pero lo que hay es lo que hay: caída aguda del número de transacciones de vivienda (-40%) y caída no tan severa (-22%) del precio de venta.

no hace tanto alguien publicó un buen consejo para vendedores: si se quiere abordar la venta de un inmueble con un mínimo de expectativas de éxito, el precio ha de fijarse con descuentos del -30% respecto al precio de oferta de las viviendas del mercado con las que se compite. a esta 'tasación' se le dio el nombre de precio adelantado.

a finales de 2011 veremos si el 'adelanto' fue acertado.

hola.

he estado buscando algún link desde donde se pueda descargar el informe de aguirre newman y no he sabido encontrarlo. ¿alguien sabe cómo conseguir una copia del madito informe?

Lucas.

"ya no se compran pisos con 3.000 euros de entrada y que las hipotecas son al 80%, y la capacidad de enduamiento esta en el 33% de los ingresos del futuro comprador"

cierto, pero:

a) la tasación es un valor escasamente objetivo y variable.
b) los ingresos futuros no están nada claros (20% de paro y subiendo)

creo que no hay una fórmula que permita imputar un precio a la vivienda en una época tan incierta como la actual aunque una buena estrategia para el vendedor es una rebaja del 30% respecto al precio de la zona.

Lucas.

Hola km !!

disculpa mi ignorancia, pero : ¿cómo me llegarán las ofertas? ¿a través de este mismo blog?

hasta pronto !!!

Lucas.

Aquí van mis condiciones de comprador:

1.- 100 - 120 m2

2. ascensor.

3.- construido antes 1984 (condición necesaria)

4.- si ha sido construido antes de 1974 será necesaria la certificación de inmunidad respecto a la aluminosis.

5.- con inscricpción de vivienda en el registro de la propiedad.

6.- cualquier estado de conservación. no importa si en algún momento hubo cambio de uso y ya no hay cocina ni ducha.

7.- con las cargas y todos los gastos de comunidad e impuestos debidamente acreditados.

8.- localizado en Barcelona capital y fuera de cualquier zona degradada (condición necesaria).

9.- precio.- máximo 100.000 euros. (no negociable)

Lucas.

quienes vendimos a tiempo tenemos una década ganada y lástima que no vendimos en 2006 porque lo ganado pudo ser incluso más que una década.

sinceramente, tal y como está el patio, con lo que ha caído y la que está cayendo, con descensos de precio de la vivienda en todos los registros publicados (intertrimestral, trimestral, anual, tasaciones, etc)

¿aconsejarías a un amigo la compra de una vivienda precísamente ahora? ¿no hay otras formas de tener una solución habitacional distinta a la propiedad aunque sólamente sea por un periodo de transición?

excepto el colegio de registradores y la moncloa, nadie más tiene información precisa de quien és el que está vendiendo y por qué ha crecido el número de compraventas en el tercer trimestre.

mi modesta hipótesis a este fenómeno extraño es la siguiente:

es frecuente que el mercado hipotecario aumente su actividad durante el mes de septiembre. eso no es anómalo.

por otra parte el volumen relativo de los embargos (150.000 embargos anuales contra 440.000 compraventas anuales) implica una probable relación entre el aumento de ventas del tercer trimestre y la venta de viviendas procedente de embargos.

de hecho, las otras tres grandes anomalías del mercado ponen en evidencia el peso de los ajustes del sistema financiero:

a) la venta de más obra nueva que de vivienda usada evidencia la subrogación hipotecaria desde el promotor insolvente hasta el particular y sus avales, que son mayoritariamente embargables.

b) el aumento respecto al 2º trimestre del importe medio hipotecado por m2 de vivienda frente a un acusado descenso del importe medio hipotecado por transacción de vivienda identifica claramente que la tipología de vivienda que se vende es más bien moderna (puesto que la superficie de la misma es decreciente). otra vez aparece la larga mano de las ventas procedentes de embargos.

c) súbitamente y en contra de la tendencia generalizada del conjunto del sistema de crédito, durante el tercer trimestre, las cajas de ahorros han aumentado el importe medio hipotecado por transacción de vivienda. las exigencias del frob están obligando a las cajas a una acusada subrogación hipotecaria desde el promotor insolvente hasta el particular embargable.

es triste pero es lo que hay: intentamos aliviar al sistema financiero pasándole el pufo a los ciudadanos ingenuamente desinformados que están comprando inmuebles en medio de un ajuste de precios que alcanza el -13,7% anual (caída del importe medio hipotecado por transacción de vivienda).

lucas.

p.d.

de lo que no cabe duda es de la siguiente afirmación del colegio de registradores: durante los próximos trimestres resulta previsible que el endeudamiento hipotecario por vivienda siga descendiendo, dando lugar incluso a una intensificación de ls descensos en la medida que se mantenga la reducción del precio de la vivienda y el incremento de la tasa de ahorro

esto es lo que opinan quienes ya tienen los datos de octubre y noviembre del 2009, que no van a ser públicos hasta algún momento del primer trimestre del 2010. creo que no hay que añadir nada más.

es frecuente que el mercado hipotecario aumente su actividad durante el mes de septiembre. eso no es anómalo.

lo que supone un hecho singular es que aumente el número de transacciones de compraventa aunque visto el volumen relativo de los embargos (150.000 embargos anuales contra 440.000 compraventas anuales) es muy probable que exista una relación entre el aumento de ventas del tercer trimestre y la venta de viviendas procedente de embargos.

de hecho, las otras tres grandes anomalías del mercado ponen en evidencia el peso de los ajustes del sistema financiero:

a) la venta de más obra nueva que de vivienda usada evidencia la subrogación hipotecaria desde el promotor insolvente hasta el particular y sus avales, que son mayoritariamente embargables.

b) el aumento del importe medio hipotecado por m2 de vivienda frente a un acusado descenso del importe medio hipotecado por transacción de vivienda identifica claramente que la tipología de vivienda que se vende es más bien moderna (puesto que la superficie de la misma es decreciente). otra vez aparece la larga mano de las ventas procedentes de embargos.

c) súbitamente y en contra de la tendencia generalizada del conjunto del sistema de crédito, durante el tercer trimestre, las cajas de ahorros han aumentado el importe medio hipotecado por transacción de vivienda. las exigencias del frob está obligando a las cajas a una acusada subrogación hipotecaria desde el promotor insolvente hasta el particular embargable.

es triste pero es lo que hay: intentamos aliviar al sistema financiero pasándole el pufo a los ciudadanos ingenuamente desinformados que están comprando inmuebles en medio de un ajuste de precios que alcanza el -13,7% anual (caída del importe medio hipotecado por transacción de vivienda).

lucas.