Este es el razonamiento logico y simplista de siempre, la vivienda deberia haber subido lo que ha subido la inflaccion, de acuerdo pero entonces habra que mantener constantes el plazo y el tipo de interes.

Sabeis de cuanto seria esa hipoteca de 122.000 con los tipos y plazos del 91 (12% y 12 años)? 1600€ y con los tipos y plazos de ahora (4% y 30 años) 582€. y con los precios y tipos de ahora (360.000, 4%, 30 años) , 1712€, y con los precios rebajados un 30% (240.000, 4% y 30 años) 1146€.

Como podeis comprobar la influencia de los tipos y plazos es clave para entender la evolucion del precio de la vivienda junto con otros muchos factores

vamos que los pisos van a seguir bajando durante bastante tiempo pero mucho mas despacio.

Ese es el objetivo de los bancos ir desinchando la burbuja poco a poco, para que no les estalle y creo que lo van a conseguir.

Estaran cuatro o cinco años vendiendo todos los pisos que se han quedado primero los mejores con bajadas pequeñas, a medida que vendan estos iran haciendo mas rebajas para vender los de menor calidad y finalmente haran rebajas muy fuertes para desacerse de los que no ha querido nadie, vamos lo de las rebajas de toda la vida.

Este informe es una verdad a medias, lo cual es bastante peligroso porque te fias de una descripcion de la realidad distorsionada.

Es verdad que las casas valen casi cuatro veces mas pero tambien es cierto que los interese son cinco veces menos y el plazo para poder pagar es el doble lo cual cual unido a la inflaccion compensa en parte (que no en todo desde luego) las subidas de precio.

Lo sorprendente es que solo se tenga en cuenta el precio inicial de venta y no se analicen los costes totales, lo que vas a tener que pagar al final por la vivienda, incluyendo intereses e impuestos cuya cuantia es equiparable y en algunos casos puede ser mayor.

artículo de roberto centeno en el confidencial, desastre presupuestario

A ver si los ingresos previstos en 2009 eran de 141.108 y los de 2010 son de 121.627 como van a ser un 21,2% mas los de 2010 que los de 2009.
La realidad es que en 2009 se preveia 141.000 pero al final solo se ingresaran 100.000 debido a las caidas del 38% del IVA, el 12, 5 del IRPF etc y en 2010 se preve ingresar menos de lo previsto para 2009 (no se van a recuperar las caidas del IVA, IRPF) pero algo mas que el real de 2009 gracias a las subidas de impuestos y a una ligera recuperacion

Repecto a Roberto Centeno no me explico como alguien con tan excasos conocimientos,por las tonterias y barbaridades que dice, pueda ser catedratico de economia (bueno esto si es explicable) y escribir en periodicos de economia (bueno esto tambien es explicable), vaya en realidad alguien que no sabe que el crecimiento interanual no es la suma de los crecimientos intertrimestrales da el perfil perfecto para estos dos puestos de trabajo.

Buenos dias

"terreno que ha tasado actualmente tinsa en 2.000 €/m2 de repercusión por metro de edificabilidad, como la ocupación era del 70% y se pueden edificar 4 plantas, el precio del metro cuadrado de tierra es de 5.602 €".

La cuestión es porque ese mismo terreno que en rustico vale 1€/m pasa a valer 5.602€, eso estaria justificado en algunas pocas zonas donde el terreno este muy limitado (centros urbanos) y haya suficiente gente que este dispuesta y tenga capacidad a pagar eso.
Por ejemplo en el barrio de salamanca querrian vivir 3 de los 7 millones que vivien en Madrid y su area metropolitana, pero como solo hay sitio para 200.000, las casas valen lo que pueden pagar los 200.000 que mas ganan, independiemente de que sea una barbaridad o suponga 100 años de un sueldo de mileurista.

Fuera de estas zonas muy demandadas el terreno no deberia valer tanto porque ya no hay tanta demanda como hace 4 años y no se espera que en un futuro vuelva a haberla en esas magnitudes.

Ciudades como madrid han multiplicado por cuatro su tamaño en los ultimos 40 años, pero ese ritmo de crecimiento se frenara, seguira creciendo pero mucho mas despacio, ni la poblacion crece como en los años 60, ni los flujos migratorios campo ciudad son los mismo, ni llegaran inmigrantes a razon de millon al año, ante esta situacion y con terrenos en manos de constructuras para construir viviendas para los proximos 15 años, los abuelos que quieren vender la parcela del pueblo o bajan los precios o no venderan en vida

"Por último le comento, que si a un promotor le sale un coste de suelo 210 €, nos supone una repercusión de unos 63.000 € por vivienda, considerando parcelas de 300 m2, cuando ese valor debería ser mucho más bajo si no se especulara por los dueños de las tierras."

La promoción inmobiliaria tiene dos grandes problemas, por un lado el alto e injustificado coste del suelo que encarece mucho el precio final y por otro lado la sobreestimación de la capacidad economica de los compradores.

Si el terreno costase la decima parte y en lugar de construir un chalet con una parecela de 300 m construyese pisos el coste del terreno ya urbanizado seria de 100€ junto con unos costes de construccion de 900€ y un beneficio del 20% permitiria construir pisos de tres habitaciones y 90 m2 por 100.000 €, los cuales serian mas vendibles que loschalets de 300.000.

Porque por mucho que nos empeñemos en España la gente no es rica y los chalets como usted no ha explicado muy bien son caros y no se pueden construir por dos duros.

Lo de hacer predicciones es inutil pero muy divertido, a ver yo estimo que hasta mediados de 2010 los precios se mantendran como ahora con un 20% de rebaja de media, en el 2011 (si se elimina la deduccion de vivienda) se producirá una rebaja del 10% y apartir de ahi el precio se estancara unos cinco años. Rebaja en el 2017, 30% nominal + 20% de inflaccion desde 2007 total un 50%, a partir de ese momento equilibrio de mercado revalorización segun poder adquisitivo.

Dos cosas a tener en cuenta, las estadisticas (de compraventa) van con 6-12 meses de retraso respecto al mercado el 10% que marcan son las bajadas con las que se compraba a principio de año. El año que viene termina ademas de la subida del IVA, y la eliminacion de las desgravaciones termina las prorrogas de las cuentas vivienda y mucha gente (los que puedan) no se arriesgaran a perder ese dinero por las espectativas de que la vivienda baje

Si analizamos todas las subidas, yo lo del final de los 80 no lo entiendo, recordad que el paro estaba en el 23%....
Es lógico que este última subida fuera mayor pues fue subida sobre subida, pues como hemos dicho al final de los 80 fue incomprensible; España estaba paradisima entonces....

La subida del finales de los 80 al igual que los inicios de la ultima subida no se explican si solo nos fijamos en el valor de venta de la vivienda, pero como he comentado en otras ocasiones el valor de venta no es el factor fundamental , lo que hay que analizar es el esfuerzo anual de compra. La compradores y los bancos lo que miran es la cuota mensual a pagar.

Por ejemplo a principio de los ochenta un piso valia 5 millones y salia una cuota de 100.000 pts con intereses del 18 y a pagar en 4 años, a finales de los ochenta el valor del piso era del doble 10 millones ¿como con un paro del 23? muy sencillo porque la cuota no se duplico a 200.000 sino que gracias a las bajadas de tipo a un 11 y la ampliacion de plazo a 8 años se mantuvo en 100.000, el precio subio pero lo que habia que pagar al mes era lo mismo por lo que no había problemas.

Y como es posible que ese piso valga ahora 50 millones diez veces mas si los sueldos no han subido tanto, pues por la misma razon, 50 millones con un interes del 3.5 a 35 años son unas 200.000 pts vamos que el precio se multiplica por diez pero la cuota solo por dos.

Debido a que son los interes y los plazos lo que mas influye en el precio de la vivienda se puede concluir que la vivienda no va a volver subir muy por encima de la inflaccion nunca, los tipos han tocado fondo y la tendencia es a subir por lo que una vez que se corrija la sobrevaloracion de los ultimos 3-4 años (no se volvera a los precios del 96 a no ser que se vuelva a esos tipos), los precios se estabilizaran e iran subiendo en la misma linea que el poder adquistivo de los compradores.

bueno gente, os necesito, estoy viendo en gente conocida y lo que se lee en la prensa y se ve por la tele una actitud que no entiendo por muchas vueltas que le doy.tener hijos estando en paro (de larga duración)

por qué? para qué? que proposito tienen? es lógico? por mucho que lo intento, en serio, no logro imaginarme que lleva a la gente a tomar esas decisiones, ayuda plz.

Porque tener hijos no es algo que se pueda aplazar eternamente, o los tienes antes de una edad o no los tienes ya nunca. Ademas esperar a tener trabajo para quedarse embarazada tampoco es muy buena idea, algunos lo que hacen es aprovechar el tiempo que estan en el paro (siempre que la situacion economica no sea desesperada) para tener los hijos de tal forma que cuando vuelvan a trabajar se evitan los problemas de embarazos y bajas.

todo esto se hace desde la perspectiva de que dentro de unos años se va a encontrar trabajo, lo cual puede parecer muy arriesgado pero es que si piensas que no vas a encontrar trabajo en tu vida y que nunca vas a tener un sueldo es casi peor

Esta noticia junto con otras anteriores y los comentarios a la misma nos muestran los que es hoy en dia el mercado inmobiliario, una amalgama muy muy heterogena. Guiarse por bajadas medias o precios medios no sirve de nada, el que quiera comprar lo que tiene que hacer es buscar lo que quiere y en funcion de lo que encuentre que puede ser de todo (hay bajadas nulas y otras del 40%) obrar en consecuencia.

Lo que parece ser que empieza a estar claro es que solo se vende lo que baja considerablemente y que hay casas que han bajado porque se han vendido.

Por cierto el hecho de que en alcobendas el metro haya pasado de 4.300 a 2.200 no significa que las casas que antes valian a 430.000 ahora valen 220.000 sino que lo que ahora se venden mas son las tipologias y ubicaciones mas baratas independientemene de que todas las viviendas hayan bajado de precio en mayor o menor medida.

En primer lugar decirte que el mundo del campo lo conozco bastante cerca y estoy del lado de los agricultores y ganaderos por eso me fastidia que los sindicatos agrarios en lugar de hacer su trabajo seriamente y luchar por un precio minimo y evitar el dummping que es ilegal se dedican a realizar medidas populistas como repartir patatas a la puerta del carrefour a 8 centimos lo cual es muy llamativo pero absolutamente inutil.

Me parece bien que fijen un coste justo para el productor pero no estoy de acuerdo que se fije un margen para el vendedor y menos un margen tan pequeño, vamos dile al de un puesto de verdura que su margen es de 5 centimos y que como vende 100 kg al dia su beneficio bruto es de 5 euros que de ahi page sueldos, impuestos y otros gastos.

Cuando se quiere analizar los costes de un producto si se quiere llegar a una conclusión razonable hay que hacerlo de una manera seria y metodologica. Los valores siempre hay que tomarlos en valores absolutos los relativos son para los periodistas que no tienen ni idea.

Por ejemplo con las patatas al coste del precio en origen hay que sumarle los costes del trasporte, limpieza, etiquetado y comercialización que tiene unos valores fijos indemente de lo que cueste la patata, el camionero cobra 5centimos por kg y si la patata vale tambien 5 cm aumentara el 100% y si vale 20 aumentara un 25%.

Desgraciadamente este estudio no lo hace nadie y solo nos quedamos con las cibras de 18 veces mas o 10 veces que no significan nada.

No se ofenda, pero anonimo tiene parte de razon, si usted hace una encuesta de mercado entre los trabajadores de Madrid (porque me imagino que en el pueblo donde estan construidos no hay suficiente demada) y les pregunta que quieren un piso en Sanchinarro o un adososado en un pueblo de Toledo la gran mayoria le constestará que el piso en Sanchinarro.

Usted es un profesional y mira su producto como tal (calidad, metros, porche, etc..) sin tener en cuenta que el comprador no lo es y mira otras cosas, usted se ha parado a pensar lo que tardaría un trabajador en llegar de su casa a la zona norte de madrid, una o dos horas de ida y otra tanto de vuelta, cuanto le costaria volver en taxi despues de una noche de copas 60-70€, etc..por eso irse a vivir a un pueblo de toledo no es la primera opcion de los madrileños.

Estoy de acuerdo con usted que la relacion calidad precio puede ser mejor la suya, pero tenga en cuenta que si bajan los precios en Madrid y usted no puede hacer lo mismo por lo que nos ha explicado muchas veces en el foro, sus viviendas dejaran de tener ese atractivo.

Finalmente decirle que los trabajadores de parla, getafe, fuenlabrada que son a los que si les prodria interesar por ubicacion sus viviendas, no se caracterizan (con todos mis respetos) por tener unos ingresos tan altos como para poder comprar viviendas de 300.000€ a no ser que obtengan muchas plusvalias por la venta de sus piso viejos lo cual ahora parece complicado.

En cualquier caso espero que tenga suerte y que venda sus viviendas lo antes posible a gente que les guste y las pueda pagar facilmente.

"El precio de la vivienda subirá y así lo pienso por muchos factores que no parece nadie tenga en cuenta:"

1- No habra una oleada de compradores porque aunque hay mucha gente que quiere comprar con estos precios solo pueden unos pocos, si es verdad que las ventas iran aumentando poco a poco a medida que las caidas se moderen y los precios sean mas bajos.

2- La demanda retenida es importane pero la solvente para el nivel de pisos que se ofertan no lo es tanto, el stock ira disminuyendo poco a poco antes en los sitios buenos y mas tarde en los malos. Ademas teniendo en cuenta la cantidad de suelo que hay ahora para construir las tensiones por falta de oferta no apareceran en diez o quince años.

3- La epoca de inversion especulativa en ladrido se acabo por muchos años, no volveran las subidas del 15% que la hacen posible porque la bajada de los interes que provocaron estas subidas ya no se pueden dar.

4- La gente necesita viviendas y si estas valiesen 30.000€ no sobraria ninguna el problema es que las viviendas que tenemos valen 200.000 y eso no lo puede comprar mucha gente por mucho que lo necesite.

5- Durante la burbuja mucha gente compro a los precios a los que lo hizo gracias al dinero que saco de la venta de su antigua vivienda que compraron muy barata y que ya estaba pagada, hoy en dia los que compraron en los ultimos 6 años no tienen plusvalias por lo que no pueden comprar casas mas caras y apeneas han amortizado la hipoteca. Ademas los bancos han dejado de prestar al 100% lo cual elimina a muchos de los antiguos compradores.

6- Los precios no se van a desplomar un 20% en unos años pero tampoco van subir en bastantes por lo que esperar a que se recuperen tampoco es una buena opcion

Un buen articulo en linea con lo publicado en ahe y que indica que el parametro a medir es la accesibilidad donde se incluye el precio y los intereses.

Sin embargo el articulo habla de medias y como siempre digo estas son peligrosas, ya que mezclan ciudades como madrid con pueblos de 100 habitantes, habria que desglosar la acesibilidad por ciudades o incluso por zonas y entonces es cuando se veria si los pisos estan sobrevalorados en relacion con los sueldos de las personas que viven en la zona. Si hacemos esto en muchas zonas de Madrid veriamos que el porcentaje de renta es superior al 60%.

El interes medio se puede calcular en el 4%, ademas tambien hay que tener en cuenta que si sube al 6-7% es porque la inflaccion tambien esta alta por lo que tu sueldo probablemente tambien suba lo cual atenua (que no elimina) en parte la subida

"yo de tí vendía ahora más barato, me iba de alquiler y en un par de años compraba uno más grande y mejor por el precio de venta de éste, tienes un par de años para hacerlo sin que te sangren impuestos."

Eso se llama especuclacion y es una operacion muy arriesgada sobre todo cuando se hace sin analizar detalladamene la situacion y basandose en rumores o mantras populares como "la vivienda nunca baja" o "dentro de dos años los pisos un 50% mas baratos"

En el caso de la mujer que comentaba antes, "vende ahora mas barato" vale pero ¿cuanto mas barato? si es un 10% que marcan las estadisticas de acuerdo, pero vender un 20 o un 30% mas barato esperando que dentro de dos años la casa que tu compres valga un 50% menos me parece muy arriesgado, porque te obliga a comprar en dos años a no ser que quieras pagar el 18% de la plusvalia, y que pasa si dentro de dos años la casa que quieres vale un 18% menos pues que las estadisticas diran que la vivienda bajo un 8% en dos años, pero tu que vendiste un 25% mas barato has palmado el 7% en dos años.

Eso sin tener en cuenta que dentro de dos años probablemente perderas el derecho a desgravarte, y que debes buscar un alquiler que sea inferior a los intereses que pagas ahora lo cual no es tan facil.

esta claro que hay muchos ciudadanos que no pueden comprar las viviendas que fabricamos, porque no todos los bienes de consumo que están en el mercado, están al alcance de todos los ciudadanos y eso muchos no lo quieren asumir y por eso te insultarán y dirán de todo".

Que los ingresos de los ciudadanos no sean suficientes para comprar vuestros productos no es vuestra responsabilidad pero si es vuestro problema, de hecho ese es el problema, que los pisos son demasiado caros para los ingresos de la gente, porque dos de las principales fuentes de dinero de los ultimos años como son las plusvalias por la venta del piso antiguo y las financiaciones a largo plazo por el 100% han desaparecido y no volveran por bastante tiempo.

Tampoco estoy de acuerdo con los que piensan que la vivienda bajara un 50-60% hasta que se pueda pagar en 15-20 años.

Nº alquileres % Precio (euros) Sueldo neto necesario
(30% max. De los ingresos)
15 0% < 450 0-1.500
485 5% 450-600 1.500-2.000
1.912 21% 600-750 2.000-2.500
2.434 26% 750-900 2.500-3.000
1.174 13% 900-1.050 3.000-3.500
1.009 11% 1.050-1.200 3.500-4.000
830 9% 1.200-1.500 4.000-5.000
365 4% 1.500-1.800 5.000-6.000
193 2% 1.800-2.100 6.000-7.000
817 9% >2.100 >7.000

Buen analisis unicamente añadir algunos comentarios:

La mayoria de la gente tiene 14 pagas y en muchos casos (sobre todo sueldos mas altos) 16 cuando se tienen pagas variables, por lo tanto el sueldo necesario es un 16% menor para mantener ese 30%.

Los pisos de mas de 1000€ se alquilan entre dos y algunas veces entre mas (estudiantes), por lo tanto una pareja que ganen los dos 2000€ netos podria acceder a pisos de 1500€ es decir al 85% de los pisos de madrid.

El limite del 30 es valido como media pero en una ciudad como madrid puede ser un poco superior ya que mucha gente esta dispuesta a pagar un poco mas para evitar perder todos los dias un par de horas en atascos

Habria que hacer esta estadistica con todo el area metropolita de madrid incluyendo Mostoles, Fuenlabrada, Parla, y otros pueblos lejanos, incluso algunos de Toledo ya que gran parte de la gente que trabaja en Madrid vive en esas zonas, sino habria que coger el sueldo no de los que trabajan en Madrid sino los que viven alli.

En este foro la mayor parte de la gente son jovenes licenciados, y su entorno esta compuesto por personas similares que viven de un sueldo, por lo que parece que en este pais solo hay asalaridos, pero hay muchos pequeños y grandes empresarios y personas con propiedades (pisos, acciones) que ganan mucho dinero auque en muchos casos no aparezca en hacienda y que son los que alquilan los pisos mas caros.

Señalar que en cualquier caso me parece que el alquiler de los pisos esta muy caro y que a corto medio plazo bajará significativamente.

En España actualmente esta en el 38% sin rebajas fiscales y en el 31% con ellas aunque hace un año estaba en el 50% y el 40%, la bajada se ha debido a la rabaja de los tipos de interes y del precio de la vivienda.

Yo creo que en España los precios no van an subir en muchos años, pero tampoco no se van a producir bajadas generalizadas del 50%. Y para predecir el futuro no hay nada mejor que analizar el pasado y ver los factores que hicieron subir los pisos:

1 Bajada muy significativa (gracias a la bajada de tipos y aumento de plazos) del esfuerzo economico para compar una vivienda. Lo que importa a la gente es lo que tiene que pagar al mes y no el numero de sueldos anuales que cuesta su vivienda ya que en eso no se tiene en cuenta ni los tipos ni los plazos.

2 A medida que suben los precios se generan grandes plusvalias que se vuelven a reinvertir en los pisos por lo que su precio sube y aumentan de nuevo las plusvalias. Estas plusvalias hacen que se distorsione la relacion sueldo precio de la vivienda a comprar.

3 Gran aumento de la demanda debido al baby boom de los 60-70 y a la llegada de inmigrantes 3 o 4 millones durante los ultimos 10 años.

4 Facilidades para financiar la vivienda con el 100% del precio de tasacion y con una economia en crecimiento.

Evolucion de esos factores en el futuro.

1 La subida que se produjo por la disminución del esfuerzo en la compra se mantendrá ya que los tipos estaran alrededor del 3-4% pero no se producirán nuevas subidas porque los tipos ya no bajaran mas de media.

2 Las plusvalias son cada vez menores los que compraron despues de 2003 no tienen y los que compraron antes o se cambiaron ya de casa o probablemente no lo vayan a hacer, por lo tanto las subidas que se produjeron por las plusvalias desapareceran a medio plazo, los pisos iran bajando ese porcentaje poco a poco.

3 La demanda es mucho menor, aun asi hay 3 millones de jovenes que deberian indepedizarse cuando sus condiciones economicas y de las de mercado se lo permita. La existencia del stock de viviendas presionara los precios a la baja en las zonas en las que sea muy alto. A medio plazo se llegara a un equilibrio entre viviendas construidas y en venta.

4 la finaciación se endurecerá no tanto como este ultimo año (probablemente se vuelva a financiar al 100%) pero sera mas cara lo que obliga a que los precios tengan que bajar.

Como conclusion en mi opinion los pisos van a bajar en termino medio un 30% en terminos reales desde maximos, hasta ahora han bajado un 15% en terminos reales y un 5% en inflaccion, el resto de las bajada se producirá en los proximos años poco a poco por lo que las posibilidades de subidas son casi nulas.

Si bien ahora en el mercado coexisten piso que han bajado un 30% con otros que no han bajado nada por lo que hay que estar muy atentos y no fiarse de valores medios.