cIERTO. lO DEL pER APLICADO A LA VIVIENDA COMO INVERSIÓN ES MUY INEXACTO, PERO SI SE HACE SOBRE LA VIVIENDA A USAR COMO RESIDENCIA, RESULTA ABSURDO.
hAY COSAS IMPORTANTES QUE NO TIENE EN CUENTA, POR EJEMPLO:

....
------------------------------------------------------------------------------------------------

interesante post, resumen de todos los topicazos españoles que han hecho que tengamos un millón de viviendas invendibles, caso único en el mundo.

ni siquiera creo que merezca la pena contestar uno por uno a los puntos. creo que es más rentable cambiar el planteamiento de base.

veamos. simplificando. si uno se compra un piso de 300.000 euros, gastos incluidos, tiene un piso. si no se lo compra, tiene 300.000 euros, o al menos no los debe. esto parece una obviedad, pero la gente o no lo entiende, o se le olvida.

por supuesto uno tiene que vivir en algún sitio. para ello puede pagar un alquiler o comprar una vivienda. si compra, el uso de la vivienda tiene un coste, el de los intereses de la hipoteca + los intereses que no cobra del dinero ya invertido en la vivienda. vivir en una vivienda propia no es gratis. otra cosa que la gente también olvida.

el alquiler crece con el ipc pero la rentabilidad de los ahorros también. es lo que tiene el interés compuesto.

bien. por supuesto el piso de 300.000 euros se puede revalorizar con el ipc, y los 300.000 euros también, inviertiéndolos por ejemplo en deuda pública, o en bolsa, o en oro, o en lo que sea. casi todas las alternativas de inversión vencen al ipc a largo plazo, pero vamos a suponer que los 300.000 crecen también con el ipc.

llegados a la jubilación, uno puede tener un piso valorado en (pongamos) 500.000 euros o puede tener 500.000 euros. ni que decir tiene que lo segundo es infinitamente mejor que lo primero. las hipotecas inversas son auténticos sacacuartos. con el dinero contante y sonante, ya jubilado, uno puede irse a vivir a donde quiera, con buen clima y buenos servicios hospitalarios, y no quedarse en un piso viejo en barrio periférico, lleno de derramas y problemas, y probablemente invendible. o irse a una residencia, si lo necesita. uno tiene libertad de elegir, incluso para comprarse el famoso piso.

me apunto a la igualdad: ES DECIR: 1. LA CASA POR SUPUESTO ES DE LOS DOS, Y 2: TAMBIÉN EL DERECHO A PENSIÓN DE JUBILACIÓN, GENERADO POR EL CONYUGÉ QUE HA TRABAJADO, EN TIEMPOS DE GANANCIALES, MIENTRAS LA PAREJA ESTUVO DURANTE AÑOS CUIDANDO NIÑOS EN CASA.
-----------------------------------------------------------------------------------------------
me parece muy bien, siempre que haya un consentimiento escrito ante notario del conyuge que trabaja para que el otro no lo haga. a ver si una interina va a tener derecho a la misma pensión que el que la paga.

pues no acabo de ver la contradicción. la burbuja crediticia por supuesto no es el problema, es la consecuencia. el problema son los desequilibrios extremos generados por la globalización. la burbuja inmobiliaria en parte se produce por la falta de alternativas de inversión en occidente, debida principalmente a la deslocalización de los procesos productivos. el resto se ha debido a los tipos de interés reales negativos, que también han sido posibles gracias a la deslocalización, que ha mantenido la inflación controlada. para ello, se le ha permitido a china mantener el yuan permanentemente devaluado, lo que ha terminado de "desindustrializar" europa y norteamérica. el carry trade, los movimientos migratorios, la burbuja petrolífera (que ha ayudado a incrementar los desequilibrios) etc etc.

todos estos desequilibrios eran perfectamente conocidos, y aún así se les ha dejado crecer hasta explotar. las inversiones occidentales eran filfa. el carry trade ha estallado, revaluándose el yen y llevándose la economía japonesa por delante. a china se le hunden las exportaciones, y no tiene más alternativa que tratar de relanzar su consumo interno (con el yuan devaluado, difícil). uk tiene la economía productiva desmontada. islandia ha vuelto prácticamente al trueque. la burbuja petrolífera se ha terminado de golpe, las materias primas, las bolsas, etc etc.

lo de la optimización a nivel global suena muy bien pero en la práctica no lo veo posible.

Ah, ya me acuerdo. es que en este foro te despistas y no hay manera de reengancharse en condiciones.

a ver, son dos cosas distintas, y ambas ciertas.

estamos cansados de oir que en determinados países se ha producido una enorme burbuja crediticia. pero la identidad ahorro=inversión sigue siendo válida. dicho de otra forma, junto a la burbuja de crédito en países como españa, usa, uk, irlanda, islandia, etc, se ha producido de forma simultánea una burbuja de ahorro en china, japón y países exportadores de petroleo, principalmente. lo que ha provocado ambas ha sido un desequilibrio muy fuerte y prolongado entre unos países como españa (demandantes de capitales) y otros como china (acumuladores de capitales). este desequilibrio se ha mantenido con agrado por ambas partes. aunque parezca mentira, a veces las hormigas necesitan que haya cigarras.

para solucionar esta doble burbuja es necesario que los americanos se pongan a ahorrar y que los chinos se pongan a consumir. de todas formas estas dos burbujas no tienen por qué ser tan malas. el principal problema ha sido la utilización de esa fuerte deuda generada en crear una inmensa burbuja inmobiliaria (y de otros activos) en los países deudores en vez de en inversiones realmente productivas. ésa ha sido la razón del credit crunch actual. la existencia de sintéticos y derivados sólo ha servido para ocultar y camuflar el problema, no lo ha creado.

El otro dia, me mostré un tanto agresivo con el comentario de meseto (disculpas por ello), pero realmente, tengo un estado de indignación ante lo que está pasando

¿agresivo con qué comentario?

la vida no ha cambiado para el 7% de los trabajadores, ha cambiado para casi todo el mundo. eso de que los demás siguen manteniendo sus ingresos no te lo crees ni tú.

para empezar, las bolsas han caído al menos un 50%. eso significa que millones de ahorradores han visto reducirse de forma significativa sus ahorros, sus fondos de inversiones, sus fondos de pensiones, etc. el efecto pobreza que eso genera es muy fuerte, y hace disminuir el consumo, aunque conserven el empleo.

además, en muchos países del mundo (entre ellos españa y uk) el valor de las propiedades inmobiliarias ha caído entre un 10% y un 50%. nuevamente efecto pobreza. también afecta a los pequeños y medianos empresarios, cuyas empresas valen bastante menos que hace dos años.

muchos de los trabajadores que aún conservan su empleo han visto reducirse sus ingresos de manera muy importante. no sólo por los eres temporales, también la desaparición de las horas extras, el no cobro de variables, la caída de las stock options, la congelación de salarios, los recortes en otros conceptos retributivos, etc etc.

en el caso de los autónomos, muchos de ellos no están en paro pero sus ingresos se han derrumbado. pregúntale a cualquier taxista de madrid, por ejemplo.

hay otro concepto muy importante pero menos evidente. en países como españa, el déficit público se ha disparado. éste es dinero que debemos los ciudadanos españoles, con trabajo o sin él. por ahí también nos hemos empobrecido, aunque aún no nos demos cuenta (aún).

hay muchos más ejemplos. en tu caso, por ejemplo, imagino que cobras en libras. pues bien, tu salario en euros se ha reducido un 30% en unos meses, y el valor en euros de tu piso en uk también (aparte de lo que haya bajado en libras, que será bastante). para tu hipoteca en españa, en euros supongo, debes un 30% más en libras. y dices que no te ha afectado la crisis. qué va, para nada. por cierto, dudo que tu piso en españa valga "bastante más" que en el 2003, infórmate.

esto de la libra que te ha pasado a tí también les ha pasado a los jubilados ingleses, que "pensarán" jubilarse en españa pero que ya no les llega.

así que como ves la crisis le afecta a casi todo el mundo, no sólo a los parados y sobrehipotecados. incluso el número de matrimonios que mencionas en tu post ha bajado (también el de divorcios).

y yo por lo menos de disfrutar nada, que a mí también me ha tocado lo mío.

perdón, ¿el mensaje número 3 más seguido no es el mío?. Si es así estará en mi blog, ¿no?.

Si es el mío me sorprende tanto éxito. Cualquier día escribo la versión comprador, aprovechando que un día de éstos me pondré a mirar pisos. Aunque ya hay por ahí una serie de búsqueda de alquiler con mucha gracia.

En resumidas cuentas. El dinero debe de dejar de tener valor por sí mismo. Lo comenté el otro dia. El dinero debe ser considerado como una herramienta que agiliza el intercambio entre mercancías. Lo que no puede ser, es que una persona que mantenga 1000 millones de euros en un depósito, sin crear ni hacer absolutamente nada, le esté generando cerca de 5000 euros a la hora.

con todos mis respetos, eso no tiene ningún sentido.

una persona que mantiene 1000 millones de euros en un depósito sí está haciendo algo, algo que lamentablemente se hace poco en este país. está ahorrando.

una de las primeras cosas que se aprenden en macroeconomía es que ahorro idéntico a inversión. el idéntico es como un igual con tres rayitas en vez de dos. significa que ahorro e inversión son lo mismo.

dicho de otra forma para que se entienda mejor: sin ahorro no existe inversión.

el dinero no tiene (genera) valor por sí mismo. lo que tiene valor es el tiempo. el interés no es el precio del dinero, es el precio del tiempo.

cuando un señor ahorra 1000 millones, lo que está haciendo es renunciar a un consumo actual y cambiarlo por un consumo futuro. está vendiendo tiempo, y cobra un interés por ello.

a sensu contrario, un particular o empresa que quiere realizar una inversión y pide dinero (se endeuda), típicamente a un banco, está comprando tiempo. es decir, en lugar de tener que esperar años a ahorrar lo suficiente para realizar la inversión, utiliza el ahorro de un tercero, y adelanta la inversión. le compra tiempo, y paga un interés por ello.

creo que se ve más claro con un ejemplo inmobiliario (aprovechando que estamos en idealista). cuando una pareja de jóvenes de 25 años pide una hipoteca para comprar un piso, está comprando tiempo. sin la hipoteca, tendrían que esperar unos 30 años para ahorrar lo que vale el piso. con la hipoteca, adelantan la compra 30 años, es decir, le compran al banco 30 años.

el negocio bancario básico es por tanto la compraventa de tiempo. traslada tiempo de los ahorradores a los inversores, quedándose con un diferencial (últimamente han complicado bastante el asunto, y así nos va, pero el negocio bancario debería ser básicamente eso).

por todo lo anterior, no es posible la existencia prolongada de tipos de interés cero. porque eso significaría que el tiempo no valdría nada. en ese caso nadie trabajaría. ¿para qué?. con 18 años pides un crédito de 10 millones de euros y a vivir. por supuesto no lo devolverías. ¿para qué lo vas a devolver si no tiene intereses?. claro que el crédito te lo tendría que dar el estado, porque los bancos no tendrían recursos para prestarte, ya que nadie ahorraría (no habría depósitos, si no hay interés, ¿para qué ahorrar?). de hecho la banca no existiría. si el tiempo es gratis, la compraventa de tiempo carece de sentido. no existiría el negocio bancario.

obviamente esto llevaría la inflación a infinito. todos iríamos a comprar las mismas mansiones, las más caras, las mejores, con créditos gratis. las mansiones pasarían a valer infinito. esto es un ejercicio teórico, porque las mansiones no existirían, ya que nadie trabajaría en su construcción. nadie trabajaría en nada, realmente. el trabajo remunerado no tendría razón de ser.

la conclusión de todo esto es que desaparecería el sistema capitalista y nos iríamos de cabeza a una economía de trueque y supervivencia.

en resumen, que es cierto que el dinero sirve para el intercambio de "mercancías" (mercancías en sentido amplio, cualquier cosa escasa que alguien valore). pero no hay que olvidarse de que en estos intercambios, el tiempo es una mercancía más, y valiosa.

no sé si me he explicado.

tú crees que realmente ponen a gente que no entienda mucho en las sucursales?

Sin ninguna duda. La banca en los años 90 decidió que no era necesario, e incluso era contraproducente, tener gente bien formada atendiendo en las sucursales. la gente formada tiende a vender el mejor producto para el cliente, no para el banco. Además suele salir más cara. Y también se necesitaba diferenciar el servicio de banca privada del generalista. También decidió por cierto la necesidad de incrementar la rotación de puestos, para evitar relaciones demasiado estrechas entre cliente y empleado.

Si os fijáis muchos empleados de atención al cliente son abogados y gente de letras (con todos mis respetos), con buena presencia y don de gentes (y paciencia), que no saben distinguir una tin de un tae, un warrant de una opción, no saben explicar lo que es un split, un etf, ni hacer coberturas de una cartera con derivados. Venden lo que les dicen, con entusiasmo, pero como les saques del folleto hacen aguas. Ultimamente el tema se ha agravado porque ya les ponen como objetivos vender planchas, televisores y neveras, directamente.

le digo que no entiendo por qué toman como referencia el euribor de noviembre cuando en enero previsiblemente cerrará entre el 2,60 y el 2,65%, muy por debajo, y me confiesa que al banco no le interesa prestarme dinero y recibir pocos intereses, que si se arriesga a dejarme tanto dinero yo a cambio tendré que devolvérselo con elevados intereses

Maravilloso el argumento. Lo utilizaré la próxima vez que me toque renovar un depósito en el banco y me ofrezcan un 2% raspao.: "Si me arriesgo a dejaros tanto dinero a cambio tendréis que devolvérmelo con elevados intereses".

La formación de esta gente es penosa (está hecho a propósito, por otra parte).

eso de "por norma" no vale. tendrán que aplicarte lo que ponga en el contrato. si es el publicado dos meses antes, te esperas a firmar a marzo y punto. si es el último publicado, en febrero te tienen que aplicar la media de enero. tú siempre lo que puedes exigir es lo que pone en el contrato. y si te engañan, para eso esta el notario.

el cálculo es correcto (en bilbao sale un 3,4%, algo más bajo), pero quisiera puntualizar algunas cosas:

- no me parece correcto meterle una rebaja del 5% al precio publicado para la compra y no para el alquiler, que tamién se puede negociar.

- el rendimiento que calculas es bruto. hay que restarle mantenimiento (ibi, derramas, comunidad, seguro), que por lo menos es 1 € / m2 mes, y sobre todo amortización (pintura del piso cada 10 años, reforma total cada 30, reforma del edificio cada 50, reconstrucción total cada 100). con eso te quedas por debajo del 3%.

- un 3% (e incluso un 3,7%) de rentabilidad para el alquiler es muy bajo. para empezar hay que restar el tiempo que tienes el piso vacío, y no cobras. además está el riesgo de cobro, los costes de comercialización (inmobiliaria), el tiempo de gestión... las obligaciones del estado dan un 4% sin ningún tipo de gestión, y sin apenas riesgo. la rentabilidad bruta del alquiler, tal y como la calculas, tiene que estar cerca del 6% para que compense, y la media histórica creo recordar que anda por ahí (también me suena que la rentabilidad en paises como alemania anda cerca de ese número).

todo parecido con la realidad es pura coincidencia...

tarde de invierno de 2008. compramos un piso sobre plano. decido poner en venta el mío. consulto los pisos en venta por mi zona. veo pisos "similares" al mío por 80 kilos. me sorprende la cantidad de pisos que hay. da igual. decido que voy a poner el mío a 90 kilos. es natural, el mío es más alto, mejor orientado, tiene más luz, dónde vas a parar...

hablo con la parienta. me dice que 90 es poco, que puri lo vendió en 95 y fíjate que asco de piso. recuerdo que un compañero de curro me habló de un cuñado que lo vendió en 100 para reformar. en el último momento decido ponerlo en 99 (como el corte inglés, para que parezca menos). total, para bajar siempre hay tiempo... y siempre puede aparecer un pardillo.

pongo el anuncio en internet y en el periódico. empieza a sonar el teléfono sin parar. me animo. la mayoría son inmobiliarias. Ah no!, les voy a dar 3 kilos a éstos, por vender un piso que se vende sólo. llama algún particular. tengo la primera visita. ordeno el piso. llega. es un chaval que mira alrededor con cara de haberse equivocado. está muy poco tiempo, hace algún comentario jocoso sobre el anuncio, con media sonrisa en la cara. me mira con los ojos muy abiertos, como si no entendiera algo. no pregunta nada. se va rápido, sin despedirse...

el teléfono deja de sonar. no llama nadie. al cabo de un tiempo, decido que no hay pardillo a la vista y pongo el piso en "su precio", 90 kilos. curiosamente, el teléfono apenas suena. un par de inmobiliarias. no me lo explico. el tiempo pasa...

me entregan el piso nuevo. pido una hipoteca puente. el euribor está bajísimo, es casi gratis. las comisiones escuecen un poco, pero en fin, al final compensa...

empiezo a pensar que quizás el piso no es tan luminoso, ni está tan bien orientado. y además puri siempre ha sido una mentirosa. decido bajarlo a 80 kilos, como el resto (el resto lo han bajado a 70, pero me da igual). llama otra vez una inmobiliaria. decido hablar con ellos. al final firmo, que lo vendan en 83. a mí me quedan 80 limpios. que se lo curren, que este piso se vende sólo. y no voy a bajar ni un duro más. mientras, la hipoteca puente me está matando.

el tema mejora. la inmobiliaria empieza a traer muchas visitas. me paso el día enseñando el piso. sin embargo hay algo que no encaja. la gente que viene apenas mira, ni pregunta, y está no más de 5 minutos. el de la inmobiliaria no hace más que resaltar defectos del piso, en lugar de virtudes, y constantemente habla "del otro". para colmo, en el anuncio del periódico de la inmobiliaria mi piso no aparece nunca. no tardo en darme cuenta de que lo usa como gancho para vender otro mejor y más barato. le monto una bronca. me dice que mi piso está fuera de precio, que hay que bajarlo por lo menos a 70. me cabreo. decido ponerlo en más inmobiliarias, para meter competencia entre ellas. todas me dicen que 80 es una barbaridad. decido hacerles caso y lo pongo a 70, comisión incluida.

las visitas disminuyen, pero al menos parece que los que vienen sí quieren ver el piso. están más tiempo y hacen preguntas. poco a poco van bajando las llamadas. una de las inmobiliarias con contrato no manda a nadie. voy a hablar con ellos. han cerrado. en la tele hablan de la crisis inmobiliaria. mi mujer no habla ya del tema, está todo el día enfadada. apenas come, el piso nuevo está sin amueblar. hemos pedido dinero a mis padres.

hago un último esfuerzo. lo bajo a 60. lo estoy regalando. da igual. no llama nadie. pasa el tiempo. de repente tengo una visita. otra. uno que repite. viene con su madre. me emociono. pasa el tiempo. y de repente llega el día... una oferta!. por fín. es un chaval majo, se lo dejaré en 58, total que son 2 kilos en 60. apenas un 3%... llega la oferta.50 kilos!!!!!. estás loco?. ni hablar. antes muerto. no pienso regalarlo. si lo he bajado desde 99!. el chaval no entiende el cabreo. lógico, la inmobiliaria le había dicho que pedía 52. se va. no vuelvo a verle. despido a la inmobiliaria.

llega la nada. el silencio. ya casi me había olvidado del piso. y entonces aparece una pareja joven, muy maja. ven el piso. lo vuelven a ver. vienen con sus padres. me pregunta el precio. les digo muy bajito 330mil (suena menos en euros). me ofrecen 45. les digo que no. me acuerdo de la oferta de 50. seguro que me habría dado los 52. si no me hubiera enfadado. me siento a negociar. les subo a 47. está bien vendido. a mí me costó 30 (si reforma, ni gastos, ni intereses, ni la p... hipoteca puente). quiero olvidarme del puñetero piso. firmo. me emociono. por fin se ha acabado.

eso sí, los pisos nunca bajan. por lo menos los míos.

Sí, todos deberíamos aprender un poquito de economía. Retornos esperados del 10% son perfectamente posibles para rentabilidades sin riesgo del 3%. Todo depende del riesgo percibido. En las últimas semanas ha habido multitud de colocaciones de bonos corporativos por encima del 7%. Y estamos hablando de empresas sólidas (eléctricas, bancos, autopistas...).

Y eso de que los tipos vayan a bajar al 1% habrá que verlo. Por de pronto, los bonos alemanes han subido de rentabilidad en la última subasta. Y yo creo que van a seguir subiendo. Y de los bonos españoles qué vamos a decir. Apuesto a que los veremos bien por encima del 4% en breve (PER por debajo de 25).

Decir que un PER40 es atractivo es una auténtica barbaridad. Yo desde luego prefiero comprar ACS a PER 9, BBVA a PER 7 ó Indra a PER 12, con dividendos que triplican el alquiler, muchos menos costes de transacción e infinítamente más liquidas.