La vivienda, ¿inversión de largo plazo?

Buenas tardes,

En primer lugar deseo saludar a todos los participantes y lectores del foro de Idealista.com, este es mi primer comentario aquí, y agradecer a esta web la oportunidad que nos brinda de expreaar nuestras inquietudes sobre el complejísimo problema de la vivienda.

Hace pocos días un representante de esta web, no sé el director de la misma, tocaba en Bloomberg un tema que para mí siempre ha sido realmente interesante: el papel en el mercado del alquiler de los fondos inmobiliarios frente al del particular. Si en la actualidad el protagonismo de los fondos y de las insitituciones de inversión colectiva en el mundo bursátil es infinitamente superior al que tenían en, por ejemplo, el año 1987, cabe preguntarse si se puede producir una transformación análoga en el mundo del alquiler en perjuicio de las iniciativas "individuales", las cuales, obviamente, quedarían en una clara situación de desventaja frente a unos grupos con el poder y la capacidad de imponer su oferta en el mercado y, por supuesto, de "fidelizar al cliente", como se dice ahora, con una oferta variada, más atractiva y con posibilidades que, a semejanza de los bloques de apartamentos con servicios, escapan al particular.

El pequeño comercio, el pequeño accionista "por libre", el inversor particular, al margen de los grandes grupos que controlan el mercado, el pequeño agricultor sin el paraguas de un estructura superior tal como la cooperativa sufren con cada crisis nuevos batacazos y termina cediendo un parcela de su autonomía a modalidades de organización más complejas. ¿Por qué no habría de pasar lo mismo en el mundo del alquiler?

Es más, la versión española de los REITs está en el horno, como una modalidad más de aliviar el pecado capital del enladrillamiento bancario. Dicho de otro modo, esta crisis puede dar un impulso a la concentración de la oferta.

Ni siquiera la venta de un piso o vivienda está exenta de una transformación similar, cuyo objetivo es imponer el papel del intermediario de una forma creciente, esto es, de la agencia, cuyo papel no siempre resulta ser el de agilizar la venta sino el de controlar dicho mercado, arrinconar al particular acaparando los mejores espacios de publicidad e imponerle sus leyes. Y no seamos ingenuos: las agencias, como cualquier negocio o franquicia, son un objetivo más de la concentración empresarial y, por tanto, de un oligopolio más o menos disimulado. Internet, es cierto, ofrece algunas esperanzas al particular, pero tampoco elimina los riesgos y amenazas que padece en este terreno, y eso sin entrar en los costes legales de cualquier porceso de impago, dada la legislación actual en materia de alquileres, algo mucho más soportable para un fondo del sector que para un humilde propietario.

No es ésta la única cuestión que me hace dudar de que la vivienda sea a largo plazo no sé si una buena o mala opción de inversión, pero, en cualquier caso, una opción de inversión muy diferente a la que hoy conocemos. El segundo punto es que el desarrollo de las telecomunicaciones como herramienta comercial y de trabajo está sólo en sus comienzos. Lo que hoy parece ciencia-ficción mañana puede ser la actividad más normal y rutinaria. No hace falta ir tan lejos: podemos comprobar hoy que ciertas actividades comerciales y de ocio han dando un salto importantísimo desalojando poco a poco calles y locales para reaparecer en la pantalla de nuestro PC: la compra de música y el cine, aunque España está atrasadísima en la cuestión del alquiler online, pero ese es otro tema. Si el teletrabajo y el comercio online siguen evolucionando, y es imposible anticipar hasta qué punto, ¿qué repercusión puede tener eso en el valor del suelo urbano? Si hay menor demanda de suelo para fines comerciales o empresariales en el centro urbano, repercutirá en el precio de todo el suelo. El desarrollo del teletrabajo en grado suficiente también podría rebajar la disposición a pagar un precio elevado por ciertas ubicaciones.

Por último, aunque mis dudas son poco menos que infinitas, tenemos la espinosa cuestión del cambio climático. Sea obra del hombre, ciclo natural o invención del demonio, afecta a la seguridad de las vivienda de mútliples formas: los diseños habituales hoy en muchas zonas pueden mostrarse, se muestran ya tremendamente vulnerables a unos cambios mucho más rápidos de lo que los mismos expertos han sido capaces de anticipar. No me refiero al aspecto externo de la vivienda,  sino a sus "raíces", asus cimientos, expuestos a las sequías extremas tanto como a las inundaciones: valga el ejemplo de hace unos años en la provincia de Murcia, donde la sequedad extrema del suelo produjo grietas en los muros por movimeintos de los pilares.

En resumen: la vivienda sigue siendo una inversión o un bien preciado, el más preciado junto con el alimento, pero creo que para seguir invirtiendo en ella deberíamos cambiar de mentalidad o encontrar respuestas a esta y otras mucvhas objeciones. Yo no las tengo y, por lo demás, la humanidad más que falta de visión de futuro lo no que suele tener es ganas de mirar al futuro, máxime con un horizonte como el presente.

Muchos saludos, muy buena tarde del domingo al foro. Gracias.