España y Japón, unidas en el mismo histórico error

Creo que entre los máximos del precio de la vivienda vividos a finales de 2007 y los mínimos teóricos marcados por Oriolrc el otro día es más cerca de estos últimos donde se puede desenvolver en el futuro cercano el precio de la vivienda. Pero hay tantos factores no económicos en el mercado inmobiliario que es imposible de predecir un punto óptimo de compra e incluso de conocer si es mejor comprar o alquilar. No obstante, sí conocemos los quebraderos de cabeza que la vivienda como inversión están provocando en nuestra banca, siendo además en la mayoría de los casos una inversión impuesta por créditos fallidos.

Si un promotor obtuvo un crédito de un banco y luego no puede vender la promoción, estos pisos acaban quedándose en el banco…si el crédito que concedió fue por el 80% del valor de tasación, pues lo obtendrá un 20% rebajado sobre el precio “standard” de entonces, si fue por el 100%, evidentemente no. Eso mismo pasó en Japón cuando estalló su burbuja en los años 90. Tanto entonces como ahora la banca podría declarar moroso al promotor pero contablemente supondría anotarse una pérdida por la que debe hacer una provisión y que no le serviría para nada. Es pues mejor aceptar quedarse con el piso del promotor aunque sea por encima del precio de mercado actual. ¿Por qué? Pues porque gracias al apoyo del gobierno (lo mismo que hizo Japón entonces, cambiar las normas de valoración de activos para ayudar a la banca) el banco no necesita poner el nuevo activo adquirido a precios de mercado.

De esta forma el banco no quiebra pero queda paralizado ya que tiene un capital enorme inmovilizado en un activo que no le interesa vender por debajo del precio al que lo ha adquirido para no anotarse pérdidas. ¿Cómo le va a prestar dinero a las pymes? Como mucho se lo prestará a los clientes que les compren las viviendas…Vaya, si eso es precisamente lo que está haciendo nuestro principal banco, ¿Casualidad? No, hagamos números: Si en España hay un millón de viviendas sin vender y su valoración para la banca es de 100 mil euros (creo será mucho más pero prefiero una cifra redonda) habrá 100 mil millones de euros estériles en un activo que no produce nada. Volvamos al Japón de los 90 y eso fue lo que les pasó a los bancos japoneses…no quebraron pero pasaron de percibir intereses por los créditos a promotoras a tener un patrimonio enorme cuyo valor en mercado hoy sigue siendo más barato que el que tenía entonces.

Esta situación está provocando que la banca española no sólo reduzca sus créditos nuevos, además debe encarecer los que otorga para compensar -cuando menos- el coste de las viviendas inmovilizadas. En una segunda fase se supone harán lo que hicieron en Japón, dedicarlas al alquiler, pero eso también supone un desembolso adicional a corto plazo ya que habría que analizar cuantas de esas viviendas están acabadas y listas para vivir y puede no ser rentable en nuestro país, que multiplica varias veces la tasa de paro japonesa de entonces. Nuestra banca sigue más bien el proceso contrario: vende sucursales y se queda en ellas pagando alquiler, lo que da una idea de la necesidad de capital que tiene.

El caso es que esos 100 mil millones de euros teóricos sólo se podrán hacer efectivos si se consiguen vender y hoy por hoy, aún suponiendo que hubiera suficientes fondos de inversión como para comprarlos (difícil vuelva la demanda final mientras no se frene la destrucción de empleo) la rebaja debería ser muy importante. Si fuera del 30% por ejemplo supondrían 30 mil millones de euros de pérdidas para el conjunto del sistema financiero español, es decir, varias entidades quebradas. Eso sí, se dispondrían de 70 mil millones de euros para reactivar la economía.

¿Qué es mejor? Volvamos a Japón, ellos han mantenido un buen nivel de vida a pesar de no recuperarse jamás de la crisis de los ´90 pero fue gracias a que su crisis era local y a su alto nivel de exportaciones hacia países donde no había crisis. Además, la existencia de un mercado de crédito internacional donde financiarse, les proporcionó el capital que necesitaban. Con todo, es un país donde se ha consolidado un alto nivel de vida pero no se ha mejorado nada en décadas, su bolsa el año pasado tocó niveles de 25 años atrás, ¿Estamos nosotros dispuestos a no mejorar durante años y años, podremos no empeorar en un contexto de crisis global? Lo dudo mucho.

Económicamente creo es mejor invertir 70 mil millones de euros reales que tener inmovilizados 100 mil millones teóricos, aunque quiebren varios bancos. Mejor que quiebren a que no puedan dar crédito y mejor que quiebren ellos a que se muera el tejido industrial del país, que son actualmente las pymes. Tras el capítulo CCM ya no estamos ante un ejercicio teórico: o se consigue liquidez o se pierde la solvencia.