el estudio de los estudios
tacitaatacita Llevo bastante tiempo dándole vueltas a la necesidad de elaborar el “estudio de los estudios”, es decir, el estudio bien fundado que nos ilumine acerca del posible suelo al que los precios deben llegar en España.
Este tema no es nada sencillo: por aquí aparecen algunas cosas, visiones parciales, pero no he visto todavía un análisis riguroso que tenga en cuenta todos los parámetros que , bien considerados, nos llevarían a concluir cúal es el precio que en determinada zona se corresponde con los fundamentos económicos del país y del producto”vivienda”.
Dicho en corto: qué precio debería valer un piso una vez desaparecido todo efecto burbuja.
Y entiéndase que esto no es sencillo: hay que considerar por lo menos: evolución del ipc, punto de inicio del estudio y la situación de la vivienda en ese momento (¿en qué año consideramos que la vivienda tenía un precio “normal”?), salarios medios y su evolución en esos años, calidad del producto que se elabora (no es lo mismo las viviendas de los 60, que las de los 90 en cuanto a calidades y dotaciones), stock de viviendas y su evolución, segmentación por zonas, etc.
La pregunta, que aquí nadie responde a pesar de todas las vueltas que le damos a todo es: ¿cúanto vale una vivienda media de x metros en x sitio una vez desaparecido todo el efecto burbuja y considerando sólo los factores básicos de la economía?¿se responde a esta pregunta haciendo únicamente una correlación del precio en el año ,pongamos, 87, y añadiendo la inflación? Yo creo que esto es insuficiente.¿se obtiene la respuesta comparando el nº de sueldos mensuales que entonces se necesitaban y se necesitan ahora? Tampoco es correcto, para empezar porque no estamos comprando el mismo producto, no son las mismas calidades, el suelo tiene otros conceptos de urbanización, otras dotaciones, etc.no es lo mismo un piso en móstoles hace 30 años que hoy, con muchos más servicios- ese piso debe ser más caro (pero ¿cúanto más caro?).
En fin, estamos todo el día dándole vueltas a tontadas sin fundamento, pero no veo a nadie capaz (y no digo ya en este foro, sino en ningún sitio) de responder a la pregunta que todos estamos deseando responder ¿dónde está el suelo del precio? O al menos ¿dónde está el suelo para una zona determinada?
Alguien debería iluminarnos.
¿alguien dispuesto?
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añadir tu comentarioy una cuestión previa: ¿tiene sentido incluso el concepto de "precio fundamentado en los valores económicos básicos"?¿existe algo como eso, o siempre hay precios formados por una maraña de situaciones económicas, estados de ánimo social, momentos incluso culturales (mayor o menor movilidad social, etc)?¿está el precio desligado de los parámetros básicos de la economía y es como el humo que sale de la olla donde se cuece la sociedad y todas sus circunstancias?
como no sé de economía no puedo responderme.
mira no busques mas , el precio lo pone cada propietario , para eso es suyo , y,el dinero es tullo y si tus aspiraciones casan con las del propietario, habra venta y si no ,no, pero de ahi a, que como no me interesa el precio, lo tienes que bajar si o si media un abismo , salud
)?¿está el precio desligado de los parámetros básicos de la economía y es como el humo que sale de la olla donde se cuece la sociedad y todas sus circunstancias?
compañero tacita...
te estás liando demasiado, me recuerda al deja vú de terminator y los múltiples universos alternativos según intervengas en el pasado, cambias algo y las posibilidades se multiplican con los universos resultantes, y asimismo tienes otro número de uni¡versos paralelos en los cuales eres tú pero viviendo otra vida a causa de algún otro acontecimiento que a su vez.... uf....infumable.
pasemos a las matemáticas en vez de a la literatura...
vamos a crear un gran mercado de compradores para el ínclito anónimo1 y el resto de nunkis !!!
- tu te crees que la gente joven ( 18-25) que tiene completamente fuera de su realidad comprar pisos a 300.000 eur. no comprarian y se esforzarían si se los pones dentro de sus posibilidades ( 100.000 - 120.000 ) ?
- tu crees que la gente que lleva años ahorrando ( de 25-30 años para arriba ) no tendría ya montada su vivienda, criando hijos y consumiendo si no fuera por no hipotecar el resto de su vida y vivir una nueva esclavitud?
- No crees que los de cuarenta no cambiarían de piso a uno mejor si el acceso no supusiera vender el viejo ( que ahora no se puede por lo inasequible de los precios ) y comprar el nuevo sin tener que volver a pasar una larga hipoteca, ésta con m´´as años incluso que la primera ?
- y de cuarenta para arriba no hace tanto que la gente ( nuestros padres ) se compraba una segunda vivienda ( chalecito o casa en el pueblo ) para fines de semana y vacaciones, posibilidad ahora imposible hasta ese mercado suyo se han cargado !!... la gente no termina de pagar su hipoteca de primera vivienda a precios de escándalo hasta jubilarse, como para pensar en comprarte una segunda, un piso de 240.000 y un chalet de 300.000. necesitas dos vidas a precios actuales, imposible.
todo ello abre un mercado de millones de personas en primera vivienda expulsados por la codicia de banqueros, promotores y especuladores, y otros muchos de segunda vivienda, extinguido también por ellos mismos al esclavizar de por vida a cualquiera que se acerque a ellos.
el mercado está ahí, no es merito nuestro... es demérito de ellos el haberlo expulsado, que encima luego salgan diciendo que se quiere que se regalen las viviendas y que se viva debajo de puentes es sólo que no son capaces de reconocer que son como las langostas y han arruinado su propio negocio arrasando todo tras su paso. Incompetentes profesionales que luego nos culpan a los demás de destruir sus negocios, negocio fantasma y paralizado porque que ya no tienen clientes con dinero para poder comprar nada y deambulan como zombis hambrientos a la espera de una presa para poder devorar. Ilusos vendedores sin nadie a quien vender y encima dicen que pueden esperar... a quien ?.
es simple. bajen de precio y el mundo les volverá a comprar.
Buenas Tardes: Lo primero que se requiere para hacer un estudio, es tener los conocimientos adecuados para ello, en su defecto lo unico que haremos será perder el tiempo.
Parte ud. y otros muchos como ud de lo que costaban las viviendas hace años y eso les lleva a un grave error, porque los costes de hace años no son los de hoy, ni la calidad de la construcción, ni las exigencias que se piden a las construcciones y otras cosas más.
Mire ud. los que conocemos el oficio, no crea que estamos en la especulación o en una nube, nosotros somos industriales y como tales hacemos estudios de los productos más adecuados para los ciudadanos y para los niveles economicos a los que nos queremos dirigir, e igual que algunos fabricantes diseñan camisas de 150 € y otros de 30 €, nosotros tambien lo hacemos. Pero tenemos graves problemas para conseguir los más económicos por múltiples razones de las que les expondrá algunas a titulo de ejemplo:
- Lo primero que necesitamos son suelos a precios adecuados y cuando los buscamos nos encontramos a los propietarios de las tierras con el hacha preparado, pidiendo por sus tierras precios astronomicos y le recuerdo el caso de tizneros que ud conoce y como ese la mayoria
- El siguiente paso lo tenemos con la administración, para desarrollar esos suelos, nos tiramos un montón de años con el dinero invertido, para cubrir una tramitación larga y pesada, que por cada organismo que pasa te frien a requerimientos y gastos. Pero cuando terminamos el proceso, perdemos el 50% del suelo en viales y cesiones. Pero no acaba hay la historia, para llegar a tener las parcelas, hay que hacer la urbanización y los ayuntamiento cada día la encarecen más y todo ello va engordando el gasto.
- El siguiente paso es redactar los proyectos, obtener las licencias, etc. que le supondrá un largo tiempo y el pago de grandes cantidades de dinero.
- Acto seguido, estará ud. en condiciones de empezar a trabajar, si tiene la curiosidad de cuantificar lo pagado hasta ese día verá que sin poner el primer ladrillo, se le ha ido una cantidad importante de dinero, que obviamente tendrá que salir del producto que vamos a edificar.
- Comenzamos la construcción con un contratista, que fijese se llama contratista, porque contra-ti-está y pagará mes a mes las certificaciones, en cada una de ellas, le sacará un titulillo para cobrarle un extra por algo que se ha olvidado el arquitecto y ud. a pagar o a parar la obra. Si es ud serio y formal, realizará una buena construcción, ya que durante 3 años tendrá que dar garantía de toda obra, por vicios ocultos, cuando a ud. ninguno de los fabricantes que le suministren le dará garantía superior a 1 año, incluido entre ellos los realizados por el contratista. Además tendrá que dar garantía de 10 años sobre la estructura, para lo que tendrá que contratar tecnicos para que le revisen la obra y le obliguen a hacer todo tipo de ensayos para disponer de esa garantía. Desde hace algún tiempo tiene ud que edificar cumpliendo el codigo tecnico y demas normativa de última aplicación y cuando ud. termine el proceso, sume lo que ha pagado.
- Pero no debemos olvidar en el camino la infinidad de gastos que han surgido, además de los proyectos, estudios geotecnicos, direcciones de obra, tecnicos de control, tendrá los honorarios de notario y de registrador de las escrituras que tendrá que hacer, tanto de compra de terrenos, de parcelación, de obra nueva, de hipoteca, etc..... tendrá que contratar un seguro de responsabilidad civil, de garantia de la edificación, de incendios, pagar al gitano para que no le robe, etc....
- Fijese que he dejado un capitulo fuera de todo ello, que son los pagos a la administración. Desde hace algunos años me he propuesto hacer un estudio riguroso sobre los pagos que se lleva la administración, desde los ayuntamientos por las numerosas licencias, tasas, ... que hay que pagarle, como a la Comunidad Autonoma por transmisiones y actos juridicos documentados y por último al estado. es algo que algún día acometeré para decirle a mis clientes la vivienda vale xx, más yy de los impuestos que he pagado a las diversas administraciones, cuando los ciudadanos sepan lo que lleva las administraciones a lo mejor piensan de otra forma sobre los promotores.
-Pues bien, cuando sume ud. todo lo pagado, se dará cuenta de que ese producto que le ha llevado producirlo un montón de años, tiene un determinado precio que no pueden pagar muchos ciudadanos y dirán de ud. que es un especulador, ladrón, delincuente,,,, etc...
miren uds. nosotros no estamos en una nube, pero desgraciadamente no tenemos terrenos sobre los que construir con un precio que ud desean pagar, el proceso de construcción de una vivienda se lleva mucha mano de obra, aqui no hay robot que ponen ladrillos, ni dan el yeso y además hay muchos gastos y todos esos gastos tienen que salir del producto, porque nadie fabricamos para perder dinero y creanme que sentimos no poder fabricar más barato, pero no acaba hay el problema, actualmente tengo un amigo que para sacar adelante un monton de parcelas que tiene urbanizadas, ha diseñado unas viviendas económicas para vender chalet baratos, las está publicitando y le compran muy pocas, porque los clientes le dicen que quieren casas mejores y más grandes, pero con el precio de las pequeñas y baratas y señores nosotros, aunque no me crean porque uds. no están en el ruedo toreando, no podemos hacerlas al precio que uds. desean.
Muy bueno el resumen, efectivamente la avaricia ha roto el saco
hola de nuevo, anonimo1.
está bien tu explicación, pero es que no se ajusta a mi planteamiento del problema; es decir, yo no me refiero a la problemática de obra nueva y sus costes, etc, tema sobre el cual ya hemos todos hecho un doctorado en base a tus explicaciones.la cuestión es otra: si los precios estaban inflados, producto de una burbuja (y el hecho de que hayan bajado es la demostración), mi pregunta es cúales serían los precios sin burbuja.así de sencillo, pero es una cuestión con enormes implicaciones, como no se le escapa a nadie.
y no es una cuestión sólo empresarial, es un tema económico de amplio alcance, me parece.
compañero tacita...
te estás liando demasiado, me recuerda al deja vú de terminator y los múltiples universos alternativos según intervengas en el pasado, cambias algo y las posibilidades se multiplican con los universos resultantes, y asimismo tienes otro número de uni¡versos paralelos en los cuales eres tú pero viviendo otra vida a causa de algún otro acontecimiento que a su vez.... uf....infumable.
no sé, tal vez no me expliqué.
es que creo que hablamos de cosas distintas.tú haces un análisis cualitativo, yo sólo quiero una conclusión cuantitativa, aritmética.creo que es más sencillo.
pero me perdonarás si a veces adorno la cosa con un poco de literatura.tampoco pasa nada no?.
Jueves, 1 octubre 18:56 anonimo 1 responde a tacitaatacita
Buenas Tardes: Lo primero que se requiere para hacer un estudio, es tener los conocimientos adecuados para ello, en su defecto lo unico que haremos será perder el tiempo.
Parte ud. y otros muchos como ud de lo que costaban las viviendas hace años y eso les lleva a un grave error, porque los costes de hace años no son los de hoy, ni la calidad de la construcción, ni las exigencias que se piden a las construcciones y otras cosas más.
Mire ud. los que conocemos el oficio, no crea que estamos en la especulación o en una nube, nosotros somos industriales y como tales hacemos estudios de los productos más adecuados para los ciudadanos y para los niveles economicos a los que nos queremos dirigir, e igual que algunos fabricantes diseñan camisas de 150 € y otros de 30 €, nosotros tambien lo hacemos. Pero tenemos graves problemas para conseguir los más económicos por múltiples razones de las que les expondrá algunas a titulo de ejemplo:
- Lo primero que necesitamos son suelos a precios adecuados y cuando los buscamos nos encontramos a los propietarios de las tierras con el hacha preparado, pidiendo por sus tierras precios astronomicos y le recuerdo el caso de tizneros que ud conoce y como ese la mayoria
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- El siguiente paso lo tenemos con la administración, para desarrollar esos suelos, nos tiramos un montón de años con el dinero invertido, para cubrir una tramitación larga y pesada, que por cada organismo que pasa te frien a requerimientos y gastos. Pero cuando terminamos el proceso, perdemos el 50% del suelo en viales y cesiones. Pero no acaba hay la historia, para llegar a tener las parcelas, hay que hacer la urbanización y los ayuntamiento cada día la encarecen más y todo ello va engordando el gasto.
- El siguiente paso es redactar los proyectos, obtener las licencias, etc. que le supondrá un largo tiempo y el pago de grandes cantidades de dinero.
- Acto seguido, estará ud. en condiciones de empezar a trabajar, si tiene la curiosidad de cuantificar lo pagado hasta ese día verá que sin poner el primer ladrillo, se le ha ido una cantidad importante de dinero, que obviamente tendrá que salir del producto que vamos a edificar.
- Comenzamos la construcción con un contratista, que fijese se llama contratista, porque contra-ti-está y pagará mes a mes las certificaciones, en cada una de ellas, le sacará un titulillo para cobrarle un extra por algo que se ha olvidado el arquitecto y ud. a pagar o a parar la obra. Si es ud serio y formal, realizará una buena construcción, ya que durante 3 años tendrá que dar garantía de toda obra, por vicios ocultos, cuando a ud. ninguno de los fabricantes que le suministren le dará garantía superior a 1 año, incluido entre ellos los realizados por el
- Comenzamos la construcción con un contratista, que fijese se llama contratista, porque contra-ti-está y pagará mes a mes las certificaciones, en cada una de ellas, le sacará un titulillo para cobrarle un extra por algo que se ha olvidado el arquitecto y ud. a pagar o a parar la obra. Si es ud serio y formal, realizará una buena construcción, ya que durante 3 años tendrá que dar garantía de toda obra, por vicios ocultos, cuando a ud. ninguno de los fabricantes que le suministren le dará garantía superior a 1 año, incluido entre ellos los realizados por el contratista. Además tendrá que dar garantía de 10 años sobre la estructura, para lo que tendrá que contratar tecnicos para que le revisen la obra y le obliguen a hacer todo tipo de ensayos para disponer de esa garantía. Desde hace algún tiempo tiene ud que edificar cumpliendo el codigo tecnico y demas normativa de última aplicación y cuando ud. termine el proceso, sume lo que ha pagado.
- Pero no debemos olvidar en el camino la infinidad de gastos que han surgido, además de los proyectos, estudios geotecnicos, direcciones de obra, tecnicos de control, tendrá los honorarios de notario y de registrador de las escrituras que tendrá que hacer, tanto de compra de terrenos, de parcelación, de obra nueva, de hipoteca, etc..... tendrá que contratar un seguro de responsabilidad civil, de garantia de la edificación, de incendios, pagar al gitano para que no le robe, etc....
- Fijese que he dejado un capitulo fuera de todo ello, que son los pagos a la administración. Desde hace algunos años me he propuesto hacer un estudio riguroso sobre los pagos que se lleva la administración, desde los ayuntamientos por las numerosas licencias, tasas, ... que hay que pagarle, como a la Comunidad Autonoma por transmisiones y actos juridicos documentados y por último al estado. es algo que algún día acometeré para decirle a mis clientes la vivienda vale xx, más yy de los impuestos que he pagado a las diversas administraciones, cuando los ciudadanos sepan lo que lleva las administraciones a lo mejor piensan de otra forma sobre los promotores.
-Pues bien, cuando sume ud. todo lo pagado, se dará cuenta de que ese producto que le ha llevado producirlo un montón de años, tiene un determinado precio que no pueden pagar muchos ciudadanos y dirán de ud. que es un especulador, ladrón, delincuente,,,, etc...
miren uds. nosotros no estamos en una nube, pero desgraciadamente no tenemos terrenos sobre los que construir con un precio que ud desean pagar, el proceso de construcción de una vivienda se lleva mucha mano de obra, aqui no hay robot que ponen ladrillos, ni dan el yeso y además hay muchos gastos y todos esos gastos tienen que salir del producto, porque nadie fabricamos para perder dinero y creanme que sentimos no poder fabricar más barato, pero no acaba hay el problema, actualmente tengo un amigo que para sacar adelante un monton de parcelas que tiene urbanizadas, ha diseñado unas viviendas económicas para vender chalet baratos, las está publicitando y le compran muy pocas, porque los clientes le dicen que quieren casas mejores y más grandes, pero con el precio de las pequeñas y baratas y señores nosotros, aunque no me crean porque uds. no están en el ruedo toreando, no podemos hacerlas al precio que uds. desean.
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1º sobre los terenos de tizneros que ud estuvo viendo con su amigo,se han quedado como estaban.rústicos.
2º creo que los propietarios pedían a unas 8.000 pesetas/ m2 en rústico,cerca del pueblo y de la carretera.teniendo en cuenta que en lo urbanizado se vendían las parcelas a unos 55.ooo pts/m2.
3º de lo que deduzco que no estaban con el" hacha preparada pidiendo precios astronómicos por sus terrenos ".Creo que pedían precios de mercado que entonces la demanda estaba dispuesta a pagar y hoy no.
4º es posible que algún propietario pidiera algo más de lo que yo he relatado.espero su respuesta y le mando un saludo.
BUENOS DIAS:
Mire ud, cuando estuve con mi amigo, los propietarios nos pedian 10.000-12.000 ptas/m2. Si considera ud. que no estar con el hacha, fijese que esos terrenos tienen un valor rustico del entorno del millon de pesetas por hectarea y nos pedian entre 100-120 millones por hectarea. Es decir, que si un ciudadano va a un pueblo a comprar una tierra para plantar ciruelos, por decir algo, porque esos terrenos no valian siquiera para ello, le cuestan 1 millon por hectarea. Ahora bien si quien va a comprar es un promotor, le piden 100-120 veces más. ¿Digame amigo como se llama eso? Pero lo grave del asunto, es ese encarecimiento del suelo, por la simple facultad de destinarse a la construcción de viviendas, que obviamente tendrán que pagar los adquirentes de las mismas y claro nos dirán que no pueden pagar esos precios, nos verán a los promotores como los especuladores, cuando quienes se lo han llevado en crudo son los propietarios del suelo.
Para completar los datos, le diré si pagamos 60 €/m2 de tierra, tenemos que añadir unos 40-50 €/m2 de la urbanización interior, que estariamos en unos 105 €/m2, pero en cualquier actuación se pierde el 50% del suelo, en viales y cesiones, por lo que el precio de la parcela urbanizada se nos pone en 210 €/m2, a lo que hay añadir los gastos de infraestructuras exteriores que haya que hacer y los intereses o actualización de la inversión en el tiempo. Porque amigo, desde que ud. compre los terrenos hasta que pueda empezar a edificar viviendas se le pasarán algunos años.
En cualquiera de los casos si el coste del suelo final al promotor es de 210 € pensando en el caso más favorable, en un lugar donde las parcelas las vendian en los 300 €/m2, podemos pensar que puede ser el beneficio o el descuento por comprar en cantidad, es decir no es lo mismo ir a comprar una parcela para hacerse ud una casa, que comprar suelo para 300 viviendas por decirle algo, pero tambien cambia el comprar un producto final listo para edificar, que comprarlo en bruto para transformarlo y poder edificar a los 5 años por decirle algo.
Por último le comento, que si a un promotor le sale un coste de suelo 210 €, nos supone una repercusión de unos 63.000 € por vivienda, considerando parcelas de 300 m2, cuando ese valor debería ser mucho más bajo si no se especulara por los dueños de las tierras. Porque quien tiene la facultad de decidir que tierras se pueden edificar no es el dueño, si no la sociedad y por esa facultad en vez de beneficiarse la sociedad, se beneficia principalmente el dueño de la tierra.
un saludo
BUENOS DIAS, SOLO AGRADECER INTERVENCIONES COMO LA DE TACITA Y ANONIMO 1, QUE LE DAN UN SOPLO DE AIRE AL FORO CUANDO PIERDE PRESIÓN.
"Por último le comento, que si a un promotor le sale un coste de suelo 210 €, nos supone una repercusión de unos 63.000 € por vivienda, considerando parcelas de 300 m2, cuando ese valor debería ser mucho más bajo si no se especulara por los dueños de las tierras."
La promoción inmobiliaria tiene dos grandes problemas, por un lado el alto e injustificado coste del suelo que encarece mucho el precio final y por otro lado la sobreestimación de la capacidad economica de los compradores.
Si el terreno costase la decima parte y en lugar de construir un chalet con una parecela de 300 m construyese pisos el coste del terreno ya urbanizado seria de 100€ junto con unos costes de construccion de 900€ y un beneficio del 20% permitiria construir pisos de tres habitaciones y 90 m2 por 100.000 €, los cuales serian mas vendibles que loschalets de 300.000.
Porque por mucho que nos empeñemos en España la gente no es rica y los chalets como usted no ha explicado muy bien son caros y no se pueden construir por dos duros.
UNA EXPOSICION BUENISIMA, ESTOY TOTALMENTE DE ACUERDO EN QUE LO QUE HA OCURRIDO CON EL TEMA INMOBILIARIO HA SIDO UNA BARBÁRIE Y UNA RUINA PARA EL PAIS. PERO ES CIERTO TAMBIÉN QUE ESTAMOS DONDE ESTAMOS Y QUE LA REALIDAD HOY POR HOY ES LA QUE EXPLICA ANONIMO 1, PUES SE DE LO QUE HABLA, POR LO QUE LOS BUENOS PISOS (NUEVOS O DE SEGUNDA MANO ) NO VAN A BAJAR MUCHO MÁS, POR LO MENOS CON LA LEGISLATURA EXISTENTE, OTRA COSA ES QUE VIEJOS PISOS DE M.... QUE SE HAN ESTADO VENDIENDO A PRECIO DE ORO, ESTOS O BAJAN POR LOS SUELOS O NO LOS COMPRA NI DÍOS. EL PRECIO SERÁ TAN VARIABLE COMO VARIABLE ES LA UBICACIÓN Y ESTADO DE LA VIVIENDA. LO QUE SI HABRA VIVIENDAS ( O ZULOS ) DE 40.000 Y PISAZOS DE 400.000. POR LO QUE UN BUEN PISO DE UNOS 100MTS CON TODOS LOS SERVICIOS EN UNA CIUDAD COLINDANTE A CAPITAL DE PROVINCIA COMO POR EJEMPLO BARCELONA GERONA ETC, YO LE PONGO UN PROMEDIO DE 2700 EUR/M2 NUEVO Y 2200 EUR/M2 DE UN MAXIMO DE 15 AÑOS DE ANTIGÚEDAD.
Buenos Dias:
Amigo mat, perdoneme pero está ud en un grave error. Cuando vamos a comprar suelo para chalet, el suelo tiene un precio y cuando es para pisos, otro muy distinto. Fijese que el caso que explico son fincas rusticas en un municipio pequeño de segovia y quien quiere irse a un municipio pequeño de segovia para tener un piso en un paraje muy bucolico. algunos ciudadanos no les importa irse al campo para disfrutar de un chalet, pero son muy pocos los que quieren irse a un piso a esas distancias. Si se acerca ud a las ciudades o se situa ud. en ellas, el precio del metro cuadrado de terreno se dispara hasta las nubes. Hace algunas fechas contaba que estaban ofreciendo un terreno para pisos, que ha tasado actualmente tinsa en 2.000 €/m2 de repercusión por metro de edificabilidad, como la ocupación era del 70% y se pueden edificar 4 plantas, el precio del metro cuadrado de tierra es de 5.602 €.
En cuanto a sus cálculos, son erroneos, ya que al coste de construcción de 900 €/m2, que es más bajo de esa cantidad, tiene ud. que añadir infinidad de gastos indirectos, proyectos, licencias, escrituras, seguros,.... etc... que sobrepasan los 900 €/m2.
En cuanto al piso de 90 m2 de tres dormitorios, es para dormitorios tipo nido, ya que en cualquier construcción tiene ud que añadir la parte p.p. de zonas comunes y muros y vienen a suponer el 25%, por tanto un piso de 90 m2 construidos es un piso de 67,5 m2 utiles.
Si continua con sus mismos numeros, sume 90 x 900 = 81.000 + suelo + gastos indirectos = x, si le añadimos el 20% no le 100.000 € ni harto de cafe. Ese es el problema que ud. se creen que una vivienda todo son ganancias.
Un saludo
Parte ud. y otros muchos como ud de lo que costaban las viviendas hace años y eso les lleva a un grave error, porque los costes de hace años no son los de hoy, ni la calidad de la construcción, ni las exigencias que se piden a las construcciones y otras cosas más.
veamos, si de 1997 a 2007 los costes para las mismas calidades, excluyendo suelo, no subieron más del 50%, y el suelo tampoco debería haber subido más que eso, salvo por la especulación, y los costes adicionales por las nuevas normativas encarecen los costes un 10% aproximadamente, tenemos un máximo de 65% de aumento
¿me puede explicar usted entonces por qué en ese periodo el precio de la vivienda aumentó un 200%?
Buenos dias:
Mire ud. el que haya viviendas que han bajado su precio, no solo a que haya existido una burbuja, los factores son muy numerosos, si bien no le digo que en muchos casos así ha sido, el primero y más importante se debe a que ha habido mucho promotor profesionales y no profesionales, que han perdido la cabeza en estos últimos años, asi nuestras mayores empresas hemos visto como han sido adquiridas por otras más pequeñas a base de prestamos y otras medianas e incluso pequeñas, se han sobrecalentado y metido en promociones que no tenian capacidad económica para ello. todo este tipo de empresas en el momento en que el viento ha cambiado de orientación han ido o están cayendo al hoyo. Ante tales circunstancias tienen que malvender para intentar no caer, cosa que pocos consiguen porque los disparates que han cometido no son capaces de resolverlos en un momento del sector como el que vivimos. en el que los compradores no se dan satisfechos con los descuentos que existen y quieren más y más. Para que le sea más entretenido le voy a contar una anecdota de esta semana, me llama un señor al movil, preguntando por una vivienda en un municipio, le informo y le digo que el precio es 275.000 €, el señor me dice que se va de presupuesto que le tiene en un maximo de 250.000 €. A la hora, me llama el mismo señor al fijo y como hoy se ven los números veo que es la misma persona, pero el no me conoce por la distorsión de los telefonos, me pide información de otras viviendas que tenemos en el municipio de al lado y le digo que el precio es de 250.000 € y me dice que se le va de presupuesto, que lo tiene como maximo en 225.000 €.
Centrandonos en su comentario, mire ud, para establecer el precio de las viviendas, debemos aceptar como punto de partido su coste de producción con los criterios ya comentados, mas un beneficio razonable y tendremos el valor de una vivienda nueva. Si su problema es la de segunda mano, esta según mi modesta opinión, se debe establecer tomando como base el precio de la nueva y aplicarle unos coeficientes reductores en función de su estado, antigüedad, calidad, etc... y unos coeficientes reductores o superiores en función de su ubicación, porque en muchos casos nos encontraremos que los pisos más viejos estan más centricos y en otros casos en zonas peor dotadas de servicios frente a las nuevas. con la aplicación racional de esos criterios, que serán unicos para cada caso, tendremos el precio adecuado.
Querer establecer el precio de una vivienda en función de aplicar el ipc sobre un precio determinado de una vivienda en un años, es un error fatal, lo primero que le puede fallar es la base de la aplicación, que a lo mejor ese piso estaba caro o barato en su momento y ahora por aplicación de los ipc vamos a incrementar el error. lo segundo que le fallará es que hay costes en una vivienda que no siguen el ipc, el más grave el suelo, otro muy representativo la mano de obra, fijese que cada día hay menos albañiles profesionales y por último y muy importante, es que afortunadamente cada día se construye mejor y con mejores calidades y obviamente eso rompe cualquier calculo matematico. En cualquiera de los casos esta forma de operar, incrementando el ipc al valor de adquisición de una vivienda, en estos momentos es buena para los compradores, pero ud como propietario de un piso en su querido alcorcon, la venderia incrementando el ipc al valor de adquisición? Para comprarse por ejemplo una nueva en santander porque le ha salido un trabajo que le duplican el sueldo?
Buenos dias: Solo le voy a dar unos datos reales, en el año 2.003 compré parcelas urbanizadas en un municipio a 10.000 ptas/m2, en el año 2007 en ese municipio tuve que pagar al ayuntamiento por no hacer la cesión del 10% de una pequeña urbanización que hice de 25 parcelas, a 30.000 ptas/m2 y los particulares las vendian a 40.000 ptas/m2. Hoy con la bajada de mercado no encuentra ud una parcela por menos de 30.000 ptas/m2.
Fijese que no me ido a 1.997, sino al 2.003. Podría decirme que incremento ha tenido el suelo?
En relación a los costes de producción, no diga donde le puedan leer que se trabaja hoy con las calidades de 1.997, afortunadamente cada día vamos a mejor.
. . . .Centrandonos en su comentario, mire ud, para establecer el precio de las viviendas, debemos aceptar como punto de partido su coste de producción con los criterios ya comentados . . . .
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centrándome en su comentario: el precio de la vivienda lo fija la intersección entre la curva de oferta y la demanda; a la economía le importa un bledo que usted haya comprado el terreno más caro de lo que debía o construido con costes altos (o bajos). no le quedará más remedio, si quiere vender, que hacerlo al precio de mercado (ahora, eso sí, puede usted guardarse los pisos para cuando el sector se recupere. Usted mismo).
saludos
Buenos dias: Solo le voy a dar unos datos reales, en el año 2.003 compré parcelas urbanizadas en un municipio a 10.000 ptas/m2, en el año 2007 en ese municipio tuve que pagar al ayuntamiento por no hacer la cesión del 10% de una pequeña urbanización que hice de 25 parcelas, a 30.000 ptas/m2 y los particulares las vendian a 40.000 ptas/m2. Hoy con la bajada de mercado no encuentra ud una parcela por menos de 30.000 ptas/m2.
Fijese que no me ido a 1.997, sino al 2.003. Podría decirme que incremento ha tenido el suelo?
En relación a los costes de producción, no diga donde le puedan leer que se trabaja hoy con las calidades de 1.997, afortunadamente cada día vamos a mejor.
Ya he dicho que excluyendo el suelo, y lo he explicado, sabemos que el bárbaro aumento de precio del suelo obviamente ha sido fruto de la especulación, pero si usted ha comprado suelo a precio de especulación, entonces ¿por qué lleva meses negando que lo haya hecho?
el coste del suelo no es realista, es simple fruto de la especulación e igual que mucho ha subido, mucho podría bajar.
En cuanto a las calidades, ¿cuándo he dicho yo que se trabaje con las mismas calidades ahora que en 1997? si incluso he incluido en los números del cálculo un incremento de costes debido a la diferencia de calidades
Por favor relea mi mensaje, porque me da la impresión que de sólo ha leído una línea de todo lo que había escrito.
centrándome en su comentario: el precio de la vivienda lo fija la intersección entre la curva de oferta y la demanda; a la economía le importa un bledo que usted haya comprado el terreno más caro de lo que debía o construido con costes altos (o bajos). no le quedará más remedio, si quiere vender, que hacerlo al precio de mercado (ahora, eso sí, puede usted guardarse los pisos para cuando el sector se recupere. Usted mismo).
Buenos dias: Lo de la intersección de las curvas, es muy bonito para escribirlo en los libros de economia, pero lo que es una realidad es que si todos los promotores tenemos unos costes determinados (hablamos de profesionales que sabemos lo que tenemos que pagar por las cosas), nuestros productos tendrán un valor determinado y si determinados ciudadanos no pueden pagar esos costes, no podrán disfrutar esos bienes.
Lo que uds. pretenden es disfrutar determinados bienes a los precios por uds. deseados y lamentablemente eso no ocurrirá en tanto en cuanto, no se nos faciliten suelos a precios más reducidos y se eliminen muchas cargas que se ponen a la vivienda, pero desgraciadamente eso no ocurrirá.
Ya he dicho que excluyendo el suelo, y lo he explicado, sabemos que el bárbaro aumento de precio del suelo obviamente ha sido fruto de la especulación, pero si usted ha comprado suelo a precio de especulación, entonces ¿por qué lleva meses negando que lo haya hecho?
el coste del suelo no es realista, es simple fruto de la especulación e igual que mucho ha subido, mucho podría bajar.
En cuanto a las calidades, ¿cuándo he dicho yo que se trabaje con las mismas calidades ahora que en 1997? si incluso he incluido en los números del cálculo un incremento de costes debido a la diferencia de calidades
Por favor relea mi mensaje, porque me da la impresión que de sólo ha leído una línea de todo lo que había escrito.
Buenos dias: Perdoneme pero si he leido su comentario, lo que creo que ocurre es que ud no sabe lo que ha escrito o no ha comprendido lo que quiero decirle.
En cuanto al suelo le indico que la subida a dia de hoy, no de 2.007, es del 300%, ya tiene una incidencia importante. En ningún caso le he dicho que he pagado precios de burbuja por el suelo, solo tuve que pagar ese importe al ayuntamiento, porque es algo que lo pagas o lo pagas. Entiende ud. o se lo pongo más claro.
Y le repito una vez más algo que he dicho hasta aburrir, si hoy compro suelos a precios de hoy y construyo las mismas viviendas que tengo a los precios de hoy, creame no podria venderlas más baratas. Eso le evidencia quienes somos profesionales y quienes no lo son y le recuerdo que mis promociones son chalet pareados con buenas calidades y diseños que vendemos desde 1250-1575 €/m2.
En cuanto a los costes de producción, Ud. dice que han subido de 1.997 a 2.009 un 50% y que el coste por aplicación del codigo tecnico son del 10%. son erroneos, la mejora de calidades y el incremento de los costes ha sido de 350 €/m2 a 700 €/m2 y eso amigo no es el 50+10; eso es del 200%.
Por favor, si no conoce la profesión no emita valoraciones que a mi no verá hablando de aeronautica
En cuanto a los costes de producción, Ud. dice que han subido de 1.997 a 2.009 un 50% y que el coste por aplicación del codigo tecnico son del 10%. son erroneos, la mejora de calidades y el incremento de los costes ha sido de 350 €/m2 a 700 €/m2 y eso amigo no es el 50+10; eso es del 200%
mire, incluso aunque eso fuera cierto, de 350 a 700 el incremeneto es del 100% y no del 200%
Lo dijo constructor anónimo el 29 de Septiembre a las 16:12 "sólo el necio confunde valor con precio"
Si cualquiera del foro se toma la interés de lo expresado por el constructor que nos dice:
1. He construido por encargo un chalet de calidad en una parcela en San Martín de Valdeiglesias de unos 1.500m2 que les costo al propietario 15.000€.
si desea verificar el precio de la parcela puede comprobar que los datos son totalmente ciertos, aunque el precio medio del m2 en pueblos de 5.000 habitantes en la Comunidad de Madrid es algo superior (137€/m2).
2. El Chalet que he construido con materiales de calidad es de de 120m2 útiles, salón de 45m2 con chimenea, 3 dormitorios (el principal en suite, con vestidor e hidromasaje), cochera independiente, cerramiento en obra de la parcela, piscina de 6x8 con escalera romana, terraza de 50m2 solada a la que dan salón y todas las habitaciones, más acera perimetral rodeando toda la edificación solada igual que la terraza, enormes ventanales con doble acristalamiento y carpintaría con rotura de puente térmico, calidades elegidas por los propietarios (Roca, Grohe....). Y no llega a 90.000€. proyecto incluído y licencias.
Si desea verificar el precio de construcción, puede comprobar como el coste de construcción del chalet de 120 m2 con materiales de calidad es de 56.551€ es decir a 471€/m2. A este coste habria que añadir lo indicado por el constructor: cochera independiente, cerramiento en obra de la parcela, piscina de 6x8 con escalera romana, terraza de 50m2 solada a la que dan salón y todas las habitaciones, más acera perimetral rodeando toda la edificación solada igual que la terraza proyecto y licencias (TOTAL 90.000€).
Es evidente que si en toda España los Constructores-Promotores, fueran como este constructor que con estos precios saca adelante su constructora hoy no habria burbuja. Seguro que este constructor tendrá muchos pedidos, pues el no ha querido meter a su empresa en una burbuja. El sabe muy bien que podría haber multiplicado su precio por 2 o por 3, comprar parcelas y lanzarse a construir muchos chalets con créditos de los bancos "pensando que los vendería". Si hubiera hecho esto ¿Que haría ahora? ¿Entregar los chalet al banco, en pago de la deuda?
Esta es la realidad de la burbuja, que ha entrado en su fase más crítica la del miedo-capitulación ("fear-capitulation") y los precios son los que son o como dice el constructor "sólo el necio confunde valor con precio".
Los precios bajaran hasta la línea de puntos del gráfico. Es la ley del mercado, después que todo el mundo es consciente de la burbuja y cuanto mas dinero se meta “para sostener precios burbujeados”, mas dinero que acabará pulverizado. Esto lo saben muy bien las instituciones financieras que conocen con detalle las burbujas.
Viernes, 2 octubre 11:36 anonimo 1 responde a venda
centrándome en su comentario: el precio de la vivienda lo fija la intersección entre la curva de oferta y la demanda; a la economía le importa un bledo que usted haya comprado el terreno más caro de lo que debía o construido con costes altos (o bajos). no le quedará más remedio, si quiere vender, que hacerlo al precio de mercado (ahora, eso sí, puede usted guardarse los pisos para cuando el sector se recupere. Usted mismo).
Buenos dias: Lo de la intersección de las curvas, es muy bonito para escribirlo en los libros de economia, pero lo que es una realidad es que si todos los promotores tenemos unos costes determinados (hablamos de profesionales que sabemos lo que tenemos que pagar por las cosas), nuestros productos tendrán un valor determinado y si determinados ciudadanos no pueden pagar esos costes, no podrán disfrutar esos bienes.
Lo que uds. pretenden es disfrutar determinados bienes a los precios por uds. deseados y lamentablemente eso no ocurrirá en tanto en cuanto, no se nos faciliten suelos a precios más reducidos y se eliminen muchas cargas que se ponen a la vivienda, pero desgraciadamente eso no ocurrirá.
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me va a permitir, antes que nada (y aunque no esté de acuerdo en absoluto con usted), felicitarle por su buen tono habitual a la hora de escribir.
verá: puede usted negar hasta la ley de la gravedad si le parece oportuno, pero sobre casi todo (y también sobre economía) el homo sapiens viene estudiando las leyes que lo rijen y explican.
no insistiré sobre la intersección de las famosas curvas; primero porque mi conocimiento sobre el tema se reduce a lo que estudié el asignatura de economía del último año de carrera (deducirá que no soy economista) y segundo porque sobre el particular hay mucha gente en el foro que se lo explicará mejor que yo (tambien en la wikipedia, supongo).
no sé quenes somos los uds. de su post (supongo que los que nos manifestamos en el sentido de que la vivienda va a bajar todavía más); cuando, a partir de ahora, yo escriba uds., entiéndase que me refiero a los que tienen viviendas -promotores o no- a la venta y mantienen que no pueden bajar "porque venderían por debajo del costo".
son uds. unos ingenuos: la historia de la humanidad está llena de ejemplos de situaciones en las que el poseedor de un bién se ha visto oblligado a vender cosas por debajo de lo que le costaron. el vendedor, en estas circunstancias, es reacio a reconocerlo; valga como ejemplo -en el sector- quien ha comprado una vivienda para especular, y al cabo de un par de años la ha vendido por "un millón más": ni tiene en cuenta los gastos de escritura, ni los ibis ni de escalera ni nada de nada: se engaña a si mismo. omito otros ejemplos más sangrantes como lo de las amapolas en holanda, las punto.com o el pelotazo del forum filatélico (que es, casi, de lo mismo).
se obstinan uds. con el precio del terreno y ese es su principal error: lo compraron uds. caro, muy caro, a precios estratosféricos y, ahora, si quieren vender, tendrán que tragarse el sapo y hacerlo por debajo del costo, como empezarán sin tardar ahogados al borde del embargo, promotores y pasapiseros rendidos y los propios bancos. a todos estos se sumarán las sucesivas herencias que se liquidarán (los herederos no está para esperar, toman la pasta y corren).
están uds. perdidos, parece mentira que no se den cuenta.
saludos
se obstinan uds. con el precio del terreno y ese es su principal error: lo compraron uds. caro, muy caro, a precios estratosféricos y, ahora, si quieren vender, tendrán que tragarse el sapo y hacerlo por debajo del costo, como empezarán sin tardar ahogados al borde del embargo, promotores y pasapiseros rendidos y los propios bancos. a todos estos se sumarán las sucesivas herencias que se liquidarán (los herederos no está para esperar, toman la pasta y corren).
están uds. perdidos, parece mentira que no se den cuenta.
Buenos dias: Gracias por sus consideraciones.
Acepto y respeto que tengamos opiniones contrarias y le digo a ud (para no entrar en el debate de uds.) que la mayoria de los promotores profesionales, no hemos pagado precios estratosfericos por el suelo y por eso algunos tenemos precios en nuestros productos acordes. Lo que ocurre y es uno de los objetivos de mi presencia en este foro, es que no puede ud generalizar y decir que todas las viviendas están caras. Estamos de acuerdo que había muchas viviendas por encima de su precio, pero no todas.
La cuestión fundamental es que si hoy que han bajado los precios de los solares, compro suelos y edifico hoy, no puedo vender más barato que el precio que tengo, y eso en el medio y largo plazo, se traduce en que todas las viviendas que se inicien por mucho que ud crea, no serán más baratas, salvo que como he contado alguna vez le vendan medio pollo por un pollo entero. Es decir, si en un municipio yo tengo viviendas con 400 m2 de parcela y 200 m2 de vivienda, que tenemos en 315.000 € y mañana hay un promotor que edifica en parcelas de 200 m2, viviendas de 100 m2 y vende en 180.000 €, no significa que el precio de la vivienda ha caido y me coma el sapo. una cosa es una vivienda y otra muy distinta la otra, que el de 180.000 € venderá más unidades, pues puede ser, pero estará conmigo que son productos diferentes para personas diferentes. De la misma forma que si ud va al corte ingles y se encuentra con camisas marca dustin a 30 € y camisas burberry a 150€, para cada producto hay un cliente. Lo que no podemos hacer los promotores es vender camisas burberry a precio de dustin. Por favor no lo tomen literal que es un ejemplo.
En cuanto a que hay muchos ahogados, efectivamente hay muchos promotores ahogados, que han bajado el precio hasta donde haga falta con tal de pillar algo. pero igualmente eso no es general, algunos no hemos crecido mucho en los años de alegria y nos han llamado tontos, hoy aguantamos y estamos preparados para unos cuantos años. Pero le digo más, mire un sector de la economia no puede funcionar a base de ahogados. cuando se ahogen todos los ahogados y se vendan sus productos, tendremos que fabricar más y los precios serán acordes a los costes y como esos son superiores a los precios que venden los ahogados, el mercado tomará el mismo nivel.
Se lo particularizo, si mis viviendas de 315.000 €, que tienen un coste de producción de 270.000 €, las malvendo a 250.000 €, recupero mi inversión. Puedo hacer dos cosas: 1-irme a las bahamas con mi esposa a disfrutar o empezar nuevas viviendas, si edifico las mismas viviendas que tengo, me costaran hoy 270.000 € y consecuentemente tendré que vender a 315.000 € porque como ud comprenderá no las voy a vender otra vez a 250.000 €, porque para eso me voy a la bahamas. Por tanto que habremos conseguido: que habrá un numero de personas que han conseguido un chollo, que yo despues de un monton de años trabajando y con mucho dinero invertido, he perdido dinero y ahora cuando he vuelto a edificar estamos en mismo lugar de partida.
Se da cuenta y por favor no caiga en la solución fácil de decirme que los 270.000 € se quedarán en 200.000 €, porque hay cosas que son imposibles, mire hace 10 minutos he recibido un presupuesto de piedras de granito para vierteaguas de las ventanas y trae un incremento del 10% sobre el anterior y como eso muchas cosas.
Un saludo
En cuanto a los costes de producción, Ud. dice que han subido de 1.997 a 2.009 un 50% y que el coste por aplicación del codigo tecnico son del 10%. son erroneos, la mejora de calidades y el incremento de los costes ha sido de 350 €/m2 a 700 €/m2 y eso amigo no es el 50+10; eso es del 200%
mire, incluso aunque eso fuera cierto, de 350 a 700 el incremeneto es del 100% y no del 200%
Pues por aplicación a su comentario, una casa del 1.997 que valia 20 millones y hoy vale 40 millones, su incremento no ha sido del 200% como ud dice, si no del 100%
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