Cushman & Wakefield: “Se habla de una ola de inversión en el sector inmobiliario pero en realidad es un tsunami”

Rupert Lea, Socio y Director de Retail y Retail Capital Markets de Cushman & Wakefield (C&W) en España, destaca el buen momento que vive el negocio de los centros comerciales y locales en España. “No tenemos la fiesta que había antes de la crisis pero se ve el camino de la recuperación”, subraya Lea. Según las previsiones de la consultora, la alta demanda de este tipo de activos prime hará que las rentabilidades caigan hasta el 5% a finales de año.

- ¿En qué momento se encuentra el negocio retail en España?

Aunque no todos los datos macroeconómicos son fantásticos, cada vez se ve más la luz al final del túnel. Con este escenario, el negocio retail (tiendas a pie de calle y centros comerciales) está registrando más operaciones, las firmas buscan locales y hay más interés de los inversores. Son buenas señales y se traducirán en subidas importantes de las rentas a finales de este año o comienzos del próximo. Las ventas ya están mejorando en centros comerciales prime si se comparan las cifras del primer semestre de 2014 con el del año anterior. En los locales a pie de calle, la mejora es mucho significativa. No tenemos la fiesta que había antes de la crisis pero se ve el camino de la recuperación.

- ¿Qué cifras de inversión manejan para el cierre de 2014?

Se habla de una ola de inversión pero la realidad es que se trata de un tsunami. La demanda es capital global y estructural, es decir que son inversores que van a estar aquí durante un periodo prolongado. Ven a Europa como un mercado seguro y quieren colocar en las principales ciudades europeas el 100% de su dinero. Buscan activos prime porque quieren ingresos sólidos y muchos de ellos están centrados en España. Lo vemos en términos de volúmenes de transacciones, que ya están muy cerca de niveles de 2007-2008. Esta tendencia es muy distinta en valores porque la corrección de precios ha sido rápida principalmente por la poca oferta y la alta demanda.

"La alta demanda de activos prime hará que la rentabilidad caiga hasta el 5%"

- ¿Cuál es el perfil de esos inversores que están comprando?

En los centros comerciales, la mayor demanda procede de Asia, Australia o Canadá y vemos tres perfiles: institucionales o core (fondos de pensiones, inmobiliarias, etc); firmas de value-added y oportunistas. Los fondos core invierten en centros comerciales prime pero hay  pocos. Esto hace que cada vez exista más presión, lo que se traduce en un incremento de los precios y en la búsqueda de complejos que no son tan prime.

En el caso de los locales a pie de calle, el inversor es nacional o local, principalmente privado y family office, con capacidad para gastar entre 30-50 millones. Lo normal es que adquieran espacios de entre 200 y 300 m2.

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Fuente: Luis manzano  / idealista news

- ¿Qué problemas presenta la oferta de activos retail?

En el negocio retail se debe comprender muy bien los conceptos porque cada producto tiene una posición, si se trata de centros regionales, un parque de medianas... la diferencia entre unos y otros es que no existe una estabilidad de ingresos. Es cierto que puede producirse una mayor subida de las rentas a medio plazo pero a largo, esto depende más de la condición de cada activo. Lo positivo es que muchos centros están saliendo de la crisis con niveles de rentas netas más bajas que hace tres o cuatro años. Los inversores están detrás de estos activos porque creen que las rentabilidades van a seguir bajando hasta final de año pero consideran que el precio es interesante porque aún no ha captado el repunte de las rentas.

Vemos centros comerciales que tras la crisis disponen de una mejor posición y en cambio otros, que deben modificar su uso. El negocio está maduro y llega una tercera generación por lo que muchos de estos espacios necesitan una serie de mejoras y reformas. Por el mismo motivo, los nuevos desarrollos deberán ser mucho más impactantes.

Respecto a las tiendas a pie de calle, las de gran tamaño suelen ser la excepción. Lo normal es que sus dimensiones se muevan entre 400 y 500 m2. Sería fantástico que existiera locales de mayor tamaño pero este producto escasea en España por el tema de la división horizontal de los edificios. Lo habitual es que para adquirir un edificio haya que negociar con muchos propietarios. Sin embargo, el interés por estos activos es alto y los inversores están dispuestos a pagar más.

- ¿Es la especialización una posible salida para estos centros comerciales?

La pregunta es si realmente puedes reposicionar un centro comercial. Un centro comercial de varias plantas, con un determinado tamaño… ya sólo su diseño condiciona en cierto modo qué tipo de reforma quieres realizar. Si su uso sigue siendo retail, hay pocas opciones: parque, factoring o centro y ya si es regional… La tendencia en los próximos cinco años va a ser de ampliaciones de los complejos, reformas en centros comerciales que son dominantes por área y nuevos centros en ciudades donde aún hueco.

Siempre hay centros comerciales ganadores y perdedores. Es lógico que si se dan licencias para nuevos complejos, estos van a ser mejores que los anteriores por lo que si no se invierte al final, éste muere porque es incapaz de reposicionarse.

- ¿Y cree que los inversores que los están comprando serán capaces de relanzarlos?

Los inversores nuevos que vienen de Asia o Latinoamerica tienen 'know how' de su país o bien realizan una joint venture con plataformas europeas. El tema de la gestión de centros comerciales es complejo y hace falta un buen gestor (property management) y alguien que lleve la estrategia (asset management). En los locales a pie de calle, los inversores compran directamente.

- ¿Cuáles han sido las operaciones, a su juicio, más relevantes?

La venta de una cartera de centros comerciales de Vastned cerrada a principios de año porque fue la primera transacción que afectó a un activo que no era prime. El año pasado destacaría la de Parque Principado porque supuso la entrada de capital nuevo, que invertía por primera vez en España. Esta operación hizo que muchos inversores se planteasen entrar en el país. También la venta del ‘Boulevar Vitoria-gasteiz’ en abril. Entre estas dos últimas operaciones hemos visto una caída de las rentabilidades.

- ¿Cómo valora el papel de las socimi? Algunos expertos creen que están pagando demasiado por los activos

Las socimi están colaborando en la recuperación de la inversión inmobiliaria. La palabra caro depende aquí de la rentabilidad y de las rentas. Todo dependerá de las estimaciones de consumo y ventas que hayan previsto.