Artículo escrito por Nacho castella, socio de cat real estate
Ante esta pregunta que se hacen los inversores en estos momentos delicados del mercado inmobiliario la respuesta es complicada, ya que va a depender sobre todo del tipo de activo, precio y ubicación. Sin embargo a continuación vamos a argumentar los motivos por los que de manera genérica no aconsejamos este tipo de inversiones si bien puede existir alguna posible excepción cuando se trate de activos cinco estrellas sólo al alcance de pocos bolsillos
Actualmente existen operaciones de compra de oficinas con rentabilidades superiores al 7% en ciudades como Barcelona o Madrid. Un inversor puede pensar que se trata de una excelente oportunidad, sin embargo puede tratarse de un caramelo envenenado
Vamos a analizar sus riesgos:
1- el mercado de oficinas lleva desde el año 2008 en caída libre. La mayoría de estudios publicados confirman bajadas de renta superiores al 30%. Pero por desgracia la realidad en la mayoría de ocasiones es aún más dramática
En zonas de Barcelona como el mas blau, los precios hoy pueden llegar a ser un 50% más bajos que en el año 2008. E incluso algunos propietarios desesperados ofrecen carencias en el pago superiores al medio año
Esta realidad es especialmente dura en la periferia de Barcelona o Madrid
2- la tasa de disponibilidad es tanto en Barcelona como Madrid superior al 14%. Esto supone más de dos millones de m2 que buscan un inquilino. Muchas de estas oficinas están mal ubicadas y obsoletas y tardarán años en ser ocupadas
3.- la demanda de oficinas es prácticamente nula. La mayoría de casos son reubicaciones de empresas en crisis que buscan rebajar costes. Mucha demanda no es real, ya que busca el mejor precio en el mercado para luego poder renegociar a la baja con su casero bajo la amenaza de cambio
Para que exista nueva demanda de calidad es preciso que haya crecimiento de la economía, creación de nuevas empresas o multinacionales que se quieran instalar en España. Por desgracia en estos momentos estas premisas se dan en contadas ocasiones
Un ejemplo real
Con estas premisas imaginemos que compramos unas oficinas con inquilinos por 1.000.000 euros y una renta de 70.000 euros al año. Compradas a 4.500 euros/m2
Este sería un ejemplo de operación real ofertada hoy en el mercado
El primer riesgo es que el inquilino quiera negociar a la baja el alquiler. En muchos casos puede que tengamos un obligado cumplimiento. Pero esto puede no ser suficiente. Sí estaremos cubiertos cuando tengamos una garantía bancaria fuerte en forma de aval
Pero la bajada de renta es un mal menor. Un riesgo superior y que nos hemos encontrado en el pasado año es que el inquilino cierre o haga concurso de acreedores. En estos casos de poco sirve el obligado cumplimiento
Nos encontramos con unas oficinas vacías que su precio de venta real es de 3.000 euros/m2 y su alquiler actual 50.000 euros. ¿Cuál es la rentabilidad real de la operación?
Recomendación
Sin embargo, y como comentábamos al inicio del artículo, sí existen algunas operaciones que son aconsejables en estos momentos en el mercado de oficinas. Son contadas operaciones que tienen que tener la siguientes premisas:
- Ubicaciones realmente prime total. Calles como passeig de gràcia en bcn o serrano en Madrid
- Edificios rehabilitados y en perfecto estado de conservación
- Las rentas han sido renegociadas y actualizadas a la situación actual del mercado
- Oficinas ocupadas en un 100% y con garantías bancarias para el cobro del alquiler
- Comprar a un precio que sea inferior a los que se pagaban en el año 2008
El ejemplo publicado sería la adquisición por parte de la inmobiliaria de amancio ortega, pontegadea de la torre picasso por 400 millones de euros. En este tipo de operaciones el comprador asegura al máximo su inversión y tiene un activo de características únicas
En conclusión, en la situación actual de mercado debemos ser extremadamente selectivos y no dejarnos guiar únicamente por criterios de rentabilidad. Es preciso analizar las operaciones y valorar el coste de oportunidad
Ver inmuebles comercializados por cat real estate
6 Comentarios:
Es hora de ahorrar,,,,nada de gastar
Evidentemente, no
El Gobierno anuncia que la inversión pública caerá un 40% en 2012
El ministro de Economía y Competitividad, Luis de Guindos, ha indicado que la inversión pública caerá un 40% este año y el consumo público lo hará un 11% por la “herencia recibida” del PSOE que, solo en el caso del déficit, ha supuesto un desvío de 25.000 millones de euros.
Lo de la “herencia recibida” , la política del “y tu más” y los discursos llenos de palabras vacías empiezan a cansarme. Tenemos políticos mediocres, sean rojos o azules.
Durante la sesión de control al Gobierno en el Congreso de los Diputados, de Guindos respondía de esta manera a la diputada del PSOE Inmaculada Rodríguez Piñero, que acusó al Ejecutivo de hacer una política no para reducir el empleo, sino para “desmantelar” el Estado de Bienestar.
Cierra ayuntamientos y demás vividores y no nos subas más los impuestos para mantener parásitos.
Dejen de hacer oposicion y gobiernen de una vez, el despilfarro de Valencia, murica, Baleares, Canarias o del Ayuntamiento de Madrid, o de Extremadura que ha duplicado el deficit en el ultimo año es, unica y exclusivamente culpa de ustedes, han colocado a mas de 100000 afiliados del pp en el ultimo año, son peores que ZP que dejo el deficit estatal en buena situacion, no como el de las autonomias.
2.000.000 millones de oficinas? eso es mucho no?
Vendo oficina en c/ Serrano
http://www.idealista.com/pagina/inmueble?codigoinmueble=OW0000004987067
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