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josé miguel setién, responsables del área de oficinas de jones lang lasalle

jones lang lasalle: "el precio de alquiler de oficinas ha descendido ya un 40% desde máximos"

idealista news ha retransmitido en directo el encuentro digital que el responsable del área de oficinas de jones lang lasalle, josé miguel setién. en el mismo, el experto ha tratado varios temas del sector y ha precisado que los precios de alquiler acumulan ya  una caída del 40%. a continuación puedes ver las preguntas y respuestas del encuentro

pregunta nº 1: Bienvenidos

respuesta: Buenos días a todos. Desde este momento trataré de aclarar todas las dudas que podáis tener acerca del mercado de oficinas de madrid. Muchas gracias por participar.

pregunta nº 2: Buenas tardes, Jose Miguel. ¿me podría dar su opinión sobre el concepto de workcenter o Keyworking?, (alquileres de espacios dentro de una misma oficina)

respuesta: El coworking puede ser una herramienta útil para pequeñas empresas y emprendedores individuales , ya que no hay una oferta tradicional que pueda satisfacer las necesidades de  parte de estos colectivos.  Es cierto que España es un país con una mayoría de empresas de menos 10 empleados por lo que estas soluciones pueden tener claramente  su viabilidad, pero también es cierto que el consumo de metros que efectúan es muy inferior al que absorben las grandes compañías y las administraciones públicas que  son las que absorben el 80% de stock de oficinas existente.

pregunta nº 3: ¿Cree que la renta máxima del CBD subirá este trimestre respecto al anterior?

respuesta: No es previsible en absoluto ya que desafortunadamente las circunstancias actuales mantienen la presión a la  baja sobre las rentas.

pregunta nº 4: ¿Cree que la zona de CBD volverá a aumentar su tasa de disponibilidad, tal y como hizo en el trimestre anterior?

respuesta: es probable que haya un ligero repunte pero las cifras indican que la disponibilidad está cerca de alcanzar su máximo

pregunta nº 5: En estos momentos, que recomendaría usted: ¿reformar o mudarse?

respuesta: Es difícil de contestar ya que depende de circunstancias específicas de cada compañía. Pero desde luego es un momento óptimo para arrendar ya que todavía queda una gran disponibilidad de oferta nueva y de gran calidad al precio más asequible de los últimos 10 años , y si lo calculáramos descontando la inflación, probablemente de los últimos 15 años

pregunta nº 6: ¿Qué implicaciones tiene a nivel coste el realizar un edificio con certificación energética? Gracias

respuesta: Encarece lógicamente el coste de construcción pero  genera unos ahorros de consumos de entre el 7 y el 10% de la renta media actual , por lo que claramente se amortiza con cierta rapidez.

pregunta nº 7: Sr. Setien, ¿Cómo espera que se comporte el mercado de oficinas de aquí hasta final de año a nivel rentas?

respuesta: En caso de mantenerse la actual coyuntura económica lo más probable es que las rentas continúen bajando, si bien todo parece indicar que el ajuste es más moderado que  en los dos años precedentes.

pregunta nº 8: Según su informe Q4, la contratación superó los 88.000 m². ¿Cree que este trimestre se ha superado esa cifra?

 

respuesta: No. Ya disponemos de cifras estimativas y ha descendido algo más de un 20%, motivado fundamentalmente por el menor tamaño de las transacciones y no tanto por un descenso en el número de firmas.

pregunta nº 9: ¿Cree que Cajamadrid ocupará finalmente su torre, o que se deshará de ella?

respuesta: Sinceramente no tengo datos sobre tal cuestión, aunque lo más lógico por muchas razones es que la ocupara, pero esto no deja de ser más que mi opinión personal

pregunta nº 10: ¿Cuando cree que llegaremos a niveles de rentas similares a la época pre-crisis?

respuesta: es muy difícil dar una respuesta precisa  a esta cuestión, ya que es fundamental que hay un crecimiento significativo económico para que las rentas se recuperen. En cualquier caso mientras siga aumentado la desocupación las rentas seguirán bajando (aunque ahora lo hagan de forma más moderada), y luego le seguirá antes de la subida un periodo plano de varios trimestres.  Sin embargo hay un par de factores que pueden acelerar el cambio:  la oferta de calidad va a absorberse de manera bastante rápida porque es la preferida de la demanda  y la falta de promoción nueva producirá que cuando las rentas suban otra vez esta lo hará de manera rápida y contundente

pregunta nº 11: hay edificios de oficinas a las afueras de grandes ciudades, incluida madrid, que está costando horrores encontrar inquilinos. ¿corremos el riesgo de ver edificios zombies durante años?

respuesta: En general no, ya que tenemos experiencias previas de dos crisis anteriores en los últimos 20 años y hemos visto que en la mayoría de los caso simplemente se demora más tiempo su comercialización. Por ejemplo en la carretera de la Coruña en Madrid ya empieza   a haber escasez de oficinas de gran tamaño (superior a 4.000 m²) .  Sin embargo en algunas ciudades pequeñas o en zonas si tradición terciaria ya hace años , desde principios de la década anterior, existen edificios que no han conseguido comercializarse dado que su ubicación es totalmente inapropiada

pregunta nº 12: El stock de oficinas en Madrid en Q4 casi llegaba a los 15 millones. ¿Superaremos esa cifra a lo largo de 2012? Gracias

respuesta: Este año aun saldrá algo más de oferta nueva por lo que el stock crecerá. Sin embargo en 2013 y 2014 casi no hay obra nueva prevista y prácticamente no saldrá nada  de manera especulativa, por lo que  a partir del año próximo el crecimiento del stock será casi nulo

pregunta nº 13: ¿es realista hablar de que el mercado necesitaría una caída del 80% en el precio para encontrar compradores?

respuesta: rotundamente no, y especialmente menos en el ámbito de las oficinas

pregunta nº 14: ¿Qué debería hacer el gobierno con sus inmuebles de oficinas para rentabilizarlos?

respuesta: es una pregunta muy difícil de contestar por las implicaciones que tiene. Creo que las Administraciones disponen de un margen  muy amplio de posibles  acciones para generar ahorros e incluso rentabilizar sus activos, para ello deberían ser decididos  a la hora de adoptar mediadas nuevas que cambien su política inmobiliaria tradicional

pregunta nº 15: ¿cómo ve el sr. Setién las posibilidades de operaciones de inversión en compra de oficinas en ciudades como Zaragoza, Valencia, Bilbao (que no son Madrid ni Barcelona) y que rentabilidades cree serían las adecuadas teniendo en cuenta como nos penalizan lo

respuesta: En ciudades como Barcelona y Madrid hay más diversidad de inversores, ya que encontramos tanto Inversores Internacionales (como fondos alemanes) como nacionales. En las dos ciudades los inversores nacionales están dispuestos a pagar un rentabilidad más baja que los internacionales, por volúmenes por debajo de €40m en sitios prime. Los inversores nacionales en general se están concentrando más en euro/m² de rentabilidades. La rentabilidad prime para Madrid y Barcelona es del 6% aunque un privado puede pagar por debajo de este nivel, alrededor del 5.5%-5.75% por un activo pequeño y súper prime .
 
Por lo tanto, para ciudades como Zaragoza, Valencia o Bilbao el perfil de inversor es principalmente nacional y local. Creo que las rentabilidades serán por tanto en torno al  6% +( i.e. penalizan entre 25 - 50 bps). por activos prime, pequeños, contratos triple net, etc.

pregunta nº 16: ¿Qué rentabilidad buscan actualmente los compradores de oficinas? ¿cuál era hace 5 años?

respuesta: Depende mucho de cada tipo de producto y de las características de los contratos de arrendamiento y el perfil de los arrendatarios. Claramente las rentabilidades han subido de hace 5 años a ahora

pregunta nº 17: ¿Cuál ha sido la absorción del primer trimestre en Madrid y qué augura para el mercado de oficinas este año?

respuesta: Con respecto  a tu pregunta, la absorción neta ha sido negativa , en cuanto  a la contratación ha  estado en un nivel algo superior  a los 60.000 metros cuadrados aunque aún estamos terminando de evaluar la cifra.

Para este año es difícil hacer una estimación ya que este primer trimestre ha sido muy malo y el segundo no será mucho mejor, pero cabe la posibilidad que alguna gran operación en la última parte del año cambie algo la tendencia. En cualquier caso no parecería muy realista aventurar que va ser superior en 2012  a lo que fue en 29011 que como recordaras estuvo algo por encima de los 330.000 m²

pregunta nº 18: Señor Setién, en nuestra empresa llevamos un tiempo buscando una nueva oficina y sorprende un poco encontrarse aún con precios tan elevados, totalmente desconectados de la situación económica actual, donde creo que existe mucha oferta y muy poca demanda.

respuesta: Desconozco que tipo de producto están buscando Uds. , pero en mi opinión los precios si reflejan en gran medida la situación actual de la economía ya que en los últimos 4 años los precios han descendido un 40% de media  a lo que habría que añadir las numerosas ayudas que aportan muchos propietarios a sus nuevos arrendatarios mediante carencias en renta  u otro tipo de subvenciones. No conozco muchos servicios o productos que hayan deflactado en la misma medida sus precios en este mismo periodo de tiempo

pregunta nº 19: Se viene comentando en los últimos días la necesidad de cerrar un número elevado de sucursales bancarias. ¿Cómo afectaría este hecho al mercado de oficinas?

respuesta: Entiendo que por su propia naturaleza, casi la mayor parte de las sucursales están en locales comerciales, por lo que supongo que podría afectar al mercado de retail y de manera muy colateral al de oficinas. De hecho las sucursales que ya se han desafectado a la actividad bancaria no se han ofrecido como oficinas nada más que de una manera muy minoritaria

pregunta nº 20: De Guindos ha abierto claramente la puerta a la privatización de los edificios del Estado que a su juicio se está utilizando mal y por tanto cuentan con grandes posibilidades de racionalización. ¿Qué opina?

respuesta: Esta es una cuestión compleja como ya mencione en otra respuesta anterior. No obstante creo que debería estudiarse seriamente por parte de las Administraciones Publicas políticas imaginativas y proactivas de generar ahorros e ingresos con su política inmobiliaria siguiendo el ejemplo que ya llevan realizando desde hace años las grandes corporaciones

pregunta nº 21: hablemos claro, ¿cuánto ha bajado el alquiler de una oficina en las diferentes zonas de madrid de media para encontrar inquilino?

respuesta: No hay un baremo uniforme depende de cada zona y tipo de producto pero ha podido llegar  a un 40% máximo desde el anterior pico. Debemos recordar no obstante que este es un mercado cíclico  y que en la cris de los primeros 90 bajo en dos años un 300%, subió en tres años (97-2000) más de un 300% y volvió  a bajar un 50%  a comienzos de la pasada década para volver a duplicarse en el 2007.

pregunta nº 22: ¿Cuál cree que es la principal diferencia entre el mercado de oficinas de Bcn y el de Madrid?

respuesta: En primer término el tamaño del stock , ya que Barcelona es casi la mitad que Madrid. En segundo término el protagonismo que en Madrid tienen  las grandes corporaciones que dado su mayor presencia posibilitan la existencia de demandas de tamaño muy superior al de Barcelona. Este último hecho ha producido que curiosamente en los últimos trimestres comparativamente el comportamiento del mercado en Barcelona haya sido mejor, ya que la reducción del volumen de contratación en Madrid ha venido motivado fundamentalmente por el brusco descenso de las demandas de gran tamaño

pregunta nº 23: Vamos a ver este año muchas ventas de edificios públicos?, ¿con qué descuentos?

respuesta: Es muy difícil determinar en este momento qué planes tienen las administraciones al respecto. Como sabrán ya el año pasado hubo diferente procesos de este tipo que se saldaron de manera diferente en este caso, ya algunos se van  a concretar en este ejercicio como por otra parte están reflejando los medios de comunicación

pregunta nº 24: Cree que es buen momento para renegociar contratos de alquileres para edificios en el Barrio de Salamanca, cuyo valor del m2 está cotratado a 26€.Muchas gracias

respuesta: En el caso de que coincide el vencimiento del contrato con el momento actual quizás se puedan alcanzar algún tipo de ahorro, ya que la renta mencionada está en los valores máximos de la zona. No obstante  hay que tener en cuenta que si el inmueble es uno de los mejores del Bº de Salamanca, y no se llegara  a un acuerdo, por lo que hubiera que buscar una oficina nueva si se  quisiera mantener el mismo nivel el coste de traslado podría finalmente diluir el ahorro.

pregunta nº 25: señor setién, ¿vamos a volver a ver a una de las grandes fortunas del mundo, Amancio Ortega, aprovechar la debilidad del mercado inmobiliario en España?

respuesta: entiendo que el momento sigue siendo excelente para invertir. Desconozco los planes de inversión de la patrimonial del sr ortega, aunque he de recordar que se trata de un gran inversor en activos inmobiliarios y que lo lleva haciendo de manera continuada en nuestro mercado desde hace años  y no solo en la coyuntura actual.

pregunta nº 26: Despedida

respuesta: Muchas gracias a todos por haber participado, espero haber sido de ayuda. Un cordial saludo

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escrito por equipo
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