En los tiempos que corren, las firmas inmobiliarias suelen tener que emplearse a fondo para convencer al vendedor de que el precio que estiman para su vivienda es demasiado elevado y poco realista con el mercado inmobiliario actual. Por ello, el dueño de un piso en venta debe conocer las circunstancias actuales y saber la elevada competencia que existe al haber muchas viviendas a la venta a la vez que la suya
Lo primero que hay que saber para poner un precio adecuado es ¿cuál es el valor de mercado de mi casa?
De una forma fría el valor de mercado se define como "el importe estimado al que una operación se puede llevar a cabo con éxito entre dos partes conocedoras de la situación actual y que actúan con prudencia y sin coacción"
De la misma forma, hay que definir, ¿cuál no es el valor de mercado de mi vivienda?
- No es el precio que pagaste por la casa más las comisiones y mejoras realizadas
- No es el precio que tu amigo, abogado, familiar o vecino dice a menos que esté dispuesto a comprar a ese precio
- No es el precio que pagaste más una subida anual desde entonces
- No es algo más que el precio al que vendió tu vecino porque tu casa te guste más
Una vez conocido esto, hay una serie de consejos y recomendaciones para poner un precio adecuado a tu vivienda y aumentar la probabilidad de venta:
1) tienes que ser objetivo
Aunque estés vendiendo tu casa y todos los recuerdos que has tenido dentro, eso hay que sacarlo del precio. Los compradores ven más la localización, ubicación, calidad, tamaño y estado de la misma
2) olvídate de lo que valía tu casa
Aunque hasta hace poco muchos pensaban lo contrario, el mercado inmobiliario es como la bolsa, el valor puede bajar. Así, sé objetivo del precio que puede tener tu vivienda hoy y olvídate del que tenía hace seis meses o tres años
3) no pienses que aparecerá un inocente
Algunos piensan que su firma inmobiliaria encontrará alguien dispuesto a pagar más que el valor de mercado de tu vivienda. Eso casi nunca ocurre, por lo que conviene no tener fe en esa posibilidad
4) ¿cuánto va a valer tu vivienda en un futuro?
En un mercado bajista como el actual es muy importante ver la situación. Si rechazas una oferta hoy puede que tengas que aceptar una más baja más adelante como le ha pasado a mucha gente
5) analiza a fondo el mercado
Aquí es donde una firma inmobiliaria puede ser muy útil. Al precio adecuado no se llega en cinco minutos. Hay que ver las viviendas de alrededor que están en venta, intentar averiguar por cuanto se han vendido realmente las últimas de la zona y estudiar los precios de las que llevan mucho tiempo en el mercado y no se venden. Después, hay que comparar todo de forma objetiva con tu piso e intertar sacar un precio adecuado
6) un buen marketing no justifica un precio mayor
Una buena campaña de comercialización (anuncios variados, jornada de puertas abiertas, publicarlo en numerosos portales, crear los mejores planes y otras ideas para destacar tu vivienda) no justifica que pongan un precio mayor a tu casa ni al de tu vecino
7) ten en cuenta las tasaciones recientes
Si no quieres hacerte ilusiones de vender tu casa y que después el banco eche abajo la operación por la tasación debes estar al día de las tasaciones o informes de precios de la zona. De nada sirve llegar a un acuerdo en el precio con un comprador si necesita una hipoteca y el banco no se la da porque la tasación es baja. Por ello, hay que ir acorde con las valoraciones
8) adelántate al mercado
En pleno boom inmobiliario, los vendedores ponían el precio simplemente sumando unos euros o un 5-10% al precio de su vecino. Como las subidas eran vertiginosas, normalmente encontraban un comprador más pronto que tarde. Ahora habría que hacer lo mismo pero al revés. Dado que el precio de la vivienda está bajando, puede ser un arma interesante poner un precio algo más bajo que la competencia para intentar vender la vivienda antes
9) convierte tu oferta en irresistible
Los compradores simplemente quieren comprar la mejor casa al mejor precio y conocen las viviendas que hay en venta a tu alrededor. Pide a tu agente inmobiliario que te lleve a ver otras casas en venta que sean tu competencia y te ayudará a poner un buen precio además de conocer sus debilidades. Si tu casa no tiene sus problemas, puedes destacar a los compradores las bondades de tu casa en aspectos que sabes que flojean las demás. En este apartado cabe desde la ubicación dentro de una urbanización, la orientación, los ruidos... debes crear valor en tu vivienda para que tus posibles compradores la valoren
10) estate preparado para bajar el precio
No puedes dar con el precio adecuado el primer día. A veces es dificil porque últimamente se venden pocas viviendas con las que comparar, por lo que hay que tener en cuenta que el precio inicial es sólo un punto de partida y no hay que aferrarnos a él. La gente sabe si una casa tarda en venderse y perciben al vendedor como alguien poco realista a la hora de poner precio
Estamos en un mercado inmobiliario muy dificil y que algunos no han visto nunca y si realmente quieres vender la vivienda debes saber que no es momento para vendedores cerrados y obstinados con un precio. Si antaño mandaban los vendedores porque parecía que se acaban las casas, ahora mandan los compradores porque tienen numerosos pisos entre los que elegir. Si pone un precio demasiado elevado, sencillamente su casa no se venderá
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21 Comentarios:
Me parece que en este articulo hay un error de bulto. Se presupone que todo el mundo vende su casa a traves de un agente inmobiliario.
Craso error.
Hoy dia y como bien dice el autor el precio está bajando y los margenes se reducen. Seguir confiando en agentes que incrementan el precio un 10% sin otorgar ningún valor añadido ni dar un servicio que realmente valga lo que cobran es renunciar a gran parte de las posibilidades de venta y del margen de beneficio.
Olvídense de esa gente y haganlo ustedes mismos, todos saldrán ganando y se eliminarán especuladores y parasitos.
PARA NEFES. Si cuando una persona quiera hacer cualquier tarea pasara de LOS PROFESIONALES (que los hay y muy serios) en cualquier actividad de la vida diaria, no existiría el comercio, ni el consumo, ni el estado del binestar tal y como tú los conoces hoy. Como en todos lados, hay buenos y malos profesionales, pero los buenos siempre justifican su precio, como los buenos abogados, los buenos médicos, los buenos asesores fiscales, los buenos mecánicos, los buenos....) y ejemplos hay miles, si no, mira en EE.UU., en dónde el 80% de las transacciones inmobiliarias se realizan a través de agentes inmobiliarios, con unos honorarios reconocidos del 6%. Los agentes inmobiliarios en España generalmente cobran un 5% de media, y realizan una labora, que no se limita a enseñar una vivienda, es más compleja, créeme, lo suficiente para añadir valor a la gestión, tanto de tiempo, como de conocimientos, de garantía, y de asesoramiento. Cierto es que en estos ultimos años de locura vendedora se ha metido a intermediar en operaciones inmobiliarias mucha gente que no garantizaba un tabajo profesional y de valor añadido, ni una gestión adecuada, y eso ha desprestigiado al sector, metiendo en el mismo saco a todo el mundo. Llamar parásitos y especuladores a empresas y profesionales que cobran lícitamente por un trabajo reconocido y legal, que pagan sus impuestos, que generan puestos de trabajo, y que facilitan tanto a comprador como a vendedor la gestión de una tarea que tiene muchas más complicaciones de las que la ignorancia general infravalora, y le hace el que el proceso de venta de un inmueble, para muchos el más complejo y delicado al que se enfrentan en su vida, sea una experiencia sin traumas y más agradable de lo que suele ser cuando se enfrentan intereses opuestos (comprador y vendedor)
Respuesta a nefes
Tildar a los agentes inmobiliarios de "especuladores y parasitos" es, en el mejor de los casos, fruto de la ignorancia, igual que atribuirnos honorarios del 10 %.
Estoy de acuerdo con Vd. En que un servicio tiene que valer lo que cuesta pero no se confunda ni quiera confundirnos a los demás, nuestro trabajo consiste en representar a un cliente (propietario o comprador) que no sabe, no puede o no quiere hacer lo necesario para vender o comprar su inmueble.
Las personas partidarias del "hagalo usted mismo" como Vd., no tienen ningúna obligación de acudir a profesionales, así, pueden aumentar su "margen de beneficios" por ejemplo, extrayendose la muela que les duele ellos mismos, en lugar de acudir al dentista o comprar en ikea y amueblarse la casa en lugar de encargarselo a un decorador, pero, por favor, respete a los profesionales que nos ganamos honradamente la vida cumpliendo el trabajo que nos encargan nuestros clientes.
Me parece que este tipo quiere solucionar la crisis el solito dando consejos y la cruda realidad es, que el que le pueda sacar 2 duros mas a su casa lo hará, y si tienen que esperar un año, o 2 como estiman que durará la crisis, lo harán.
Sin duda, sería maravilloso que la gente hiciese caso de este articulo, pues habría competencia en precios, y en vez de dispararse (como volverá a pasar, al igual que ha pasado siempre) se mantendrían, o subirian mas despacito.
En realidad hay 2 maneras eficaces de vender una casa:
- Hacer una nueva tasación de la vivienda y al precio que de el tasador bajarle un 10%
- Anunciar la vivienda en un portal inmobiliario y poner el precio más bajo de la zona para un inmueble similar al nuestro; si no nos llama nadie, aún sigue caro
Una cosa es el famoso "precio de mercado", que hoy no significa nada porque es una cifra ya irreal, y otra muy distinta el precio en el que se cierran operaciones, que suele estar entre un 20%-30% como mínimo por debajo de lo que están pidiendo los propietarios
Muy buen artículo y discrepo con el primer comentario. Aunque algunos consejos valen para quien vende su vivienda por un agente inmobiliario, muhos consejos se pueden seguir aunque la vendas por tu cuenta
SIento decirle al que cree que la crisis durará 2 años que esto va para largo. Si te fías por la opinión de los "expertos", recuerda que primero decían que los pisos nunca bajarían, después que habría aterrizaje suave, después que el Euribor tocaría techo en el 3,5,... antes de las Elecciones, mismamente, no se hablaba de crisis en absoluto.
La burbuja inmobiliaria se ha gestado durante unos 10 años en su fase de nacimiento, aceleración y estallido. preparaos para otros 10 años al menos de bajadas. El que quiera aguantar sin "malvender" (curisoso concepto ese, como si el precio no lo marcase el mercado, sino el dueño) su piso, que sepa que le espera al menos unos 15 años para que empiecen a subir nuevamente.
Obviamente no tengo una bola de cristal, pero los ciclos de las burbujas especulativas está más que estudiados y esta burbuja inmobiliaria española está siendo "de libro". si preferís creer en lo que dicen los expertos... recordad que... "los pisos nunca bajarán de precio" y "si no compras ahora, mañAna valdrá má" (jajaja)
El artículo describe correctamente la situación, independientemente de que cada uno opte por la comercialización particular o a través de una agencia inmobiliaria. Ciertamente diría al autor del primer artículo, que no debería gestionar su inmueble a través de una inmobiliaria que no le dé ningún servicio añadido y le cueste el 10%-totalmente de acuerdo en esa aprciación-, no obstante le diré que en la zona que yo vivo no cuesta más allá del 3% y como en todos los sectores, hay profesionales de buenos y malos. por último comentar que en cuanto a vender la vivienda propia, dentro de cada uno de nosotros hay un verdadero pequeño-gran especulador ¿alguien me rebate esto..?
Todos los puntos son importantes, pero el que yo más destacaría es elnº 2) olvídate de lo que valía tu casa. Es la clave, luchar contra el tuve y ahora no tengo
Artículo sólo para quienes tengan prisa por vender su casa;
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