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¿qué son las obras mayores y menores y qué licencias requieren? (vídeo)

escrito por: equipo

como cada semana idealista.com te ofrece vídeos prácticos sobre el mercado de la vivienda. hoy te explicamos qué son las obras mayores y menores que pueden llevarse a cabo en un edificio y qué licencia es necesario obtener para poder llevarlas a cabo. las obras menores son las que modifican el edificio sin alterar su configuración arquitectónica, mientras que las mayores son las que implican una reforma integral del edificio

esta colección de vídeos de "el administrador en casa" se trata de vídeos cedidos por el colegio profesional de administradores de fincas de madrid (cafmadrid) con la colaboración de idealista.com y por una iniciativa del consejo general de colegios de administradores de fincas de españa


 

como indican los expertos del vídeo, son obras menores las que modifican, reforman o rehabilitan el edificio sin alterar su configuración arquitectónica y sin tener carácter de intervención total. tampoco suponen una variación esencial de la composición general, estructura o uso característico del edificio. el régimen de licencias de obras menores afecta a las obras de derribos de edificios, las que alteran parcialmente la estructura del edificio o suponen una modificación de fachadas, medianas, patios y terrazas, así como las que actúan sobre edificios catalogados

sólo será necesaria la comunicación previa al ayuntamiento cuando se trate de reformas de modificación interior en los locales o viviendas que no alteren la estructura del edificio, la restauración de fachadas, medianas, patios y terrazas, la instalación de ascensores, bajantes, chimeneas o el montaje de grúas siempre que no afecten a la vía pública. las obras sometidas al régimen de enterado sin necesidad de presentar documentación complementaria son las obras menores que se hagan dentro de las viviendas, vestíbulos y escaleras complementarias que no modifiquen la distribución, estructura ni la fachada del edificio

las obras mayores, por el contrario, son las que implican la reforma integral del edificio y supone la modificación del uso mayoritario del mismo. comportan un aumento de volumen y/o superficie edificada en un solar o inmueble

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comentarios

( 1 )"(...) las obras mayores, por el contrario, son las que implican la reforma integral del edificio y supone la modificación del uso mayoritario del mismo. comportan un aumento de volumen y/o superficie edificada en un solar o inmueble(...)" = no y no

considero que está bastante mal explicado y que la mayoría se habran quedado con las mismas dudas que tenían, antes de escribir o escuchar el video

vamos a ver:

los proyectos de edificación definen las obras a realizar sobre edificios e-x-i-s-t-e-n-t-e-s o para las construcciones de n-u-e-v-a planta. se dividen en función del caracter y grado de intervención, en las siguientes clases:

a) obras de demolición = proyecto = obra mayor

b) obras sobre edificios existentes:quedarán incluidas en esta clase aquellas que, actuando sobre parte o la totalidad del edificio, no supongan aumento de volumen u ocupación en planta.pueden ser de los siguientes tipos:

b.1. obras m-e-n-o-r-e-s.- no podrán afectar a elementos estructurales del edificio, en general, a su apariencia externa o a las redes generales de instalación, con las salvedades( obras mayores en edificios existentes, que se apuntan después). comprenden:b.1.1.- las de mera conservación y mantenimiento que pretendan la puesta en uso del edificio en condiciones funcionales, de ornato y salubridad, como pintura de paramentos interiores, sustitución de pavimentos y carpintería interior, colocación de falsos techos, reparaciones de instalaciones y servicios comunes que impliquen sólo sustituacione puntuales de sus elementos, reparaciones o sustitución en las redes de instalaciones o servicios en el interior de las viviendas o locales.b.1.2.- las de remodelación interior siempre que no afecten a los elementos estructurales o redes generales o elementos comunes de las instalaciones y servicios, como redistribución de la tabiquería o similares.b.1.3.-las de mantenimiento y conservación de elementos exteriores del edificio, que no supongan sustitución por elementos o materiales distintos de los originales ni sea necesaria para la realización de las obras la instalación de grandes andamiajes u otros elementos que requieran solicitud de licencia específica. se incluyen en este tipo, el saneamiento, fijación o sustitución puntual de cornisas, reparación, reposición o sustitución de carpintería exterior, bajantes, cubiertas u otros elementos puntuales adosados que no supongan cambios aparentes.etc

b.2.- obras m-a-y-o-r-e-s.- podrán afectar a elementos estructurales del edificio y a las redes e instalaciones generales del mismo. comprenden:

b.2.1.- obras de consolidación o reparación estructural, total o parcial, que no aafecten a la apariencia externa del edificio, como recalces, refuerzos estructurales etc.b.2.2.- obras de remodelación interior que afectan a elementos estructurales, como construcción de entreplantas y escaleras interiores, apertura de huecos en forjados, muros cortantes etc

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hola km,ha salido la siguiente noticia:

el lobby inmobiliario g-14 reanuda la construcción de viviendas nuevashttp://www.idealista.com/news/archivo/2010/11/15/0272576-el-lobby-inmobiliario-g-14-reanuda-la-construccion-de-viviendas-nuevas

yo no estoy en contra a que se construyan nuevas viviendas, pero puedes defender al igual que yo pienso que el precio final de venta será menor que en la burbuja?

se que has hecho algunos informes del costo de construir una vivienda, etc

muchas gracias

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(2) b.2.3.- obras de nueva instalación o sustitución integral de redes de servicios en el interior del edificio, incluyendo la nueva instalacion o sustitución de ascensores, cambios de sistemas de calefacción o climatización que impliquen colocación de nuevos depósitos de combustible o torres de refrigeración no visibles etc..b.2.4.- obras de consolidación o reparación estructural que impliquen modificaciones de la fisonomía exterior del edificio.b.2.5.- el tratamiento de los paramentos de las fachadas, como pinturas, revocos..b.2.6.- la sustitución de cubiertas o tejados.b.2.7.- la sustitución o colocación de carpinterías exteriores con materiales o color distinto a los originales y cerramientos de terrazas con nuevos elementos de carpintería.b.2.8.- la apertura o modificación de huecos exterioresb.2.9.- la colocación de aparatos o lementos exteriores de aire acondicionado, salidas d ehumo y gases o instalación de torres de refrigeración visibles etc.b.2.10.- la construcción de escaparates, marquesinas, anuncios o fijación de otros elementos en fachadas

nota.- hya una serie de condicionantes de los proyectos de obras de edificación en edificios existentes, unos comunes otros para obras menores y mayores así como otros para obras exteriores

c) obras de nueva edificación

quedan incluidas en esta clase, los siguintes tipos:

c.1.- obras de nueva planta, las que se refieren a la construcción de edificios en solares vacantes o resultantes de la demolición de otras....c.2.- obras de ampliación, las que suponen incremento de volumen o ampliación d eplantas sobre edificios existentes

espero les sirva de apoyo a la noticia facilitada por los administradores de fincas

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#2yo no estoy en contra a que se construyan nuevas viviendas, pero puedes defender al igual que yo pienso que el precio final de venta será menor que en la burbuja?

hola seguidor, yo no me creo que se vayan a construir nuevas viviendas, el mercado está seco de financiación y el sector este no se mueve si no hay negocio. negocio no hay si han comprado suelo en los últimos 6 años, los grandes inversores ya se fueron en el 2005

el precio final de venta, no se basa en el método de coste, los promotores se acostumbraron a especular y especular y eso no es sacar el precio de coste( suelo + construcción + bº industrial +gastos generales) multiplicado por un factor de localización de la finca por algunos motivos fundamentados, sino que hacian el " precio adelantado" es decir, sacar por encima de lo que ya se vendía hoy, porque todos los años subía una media del 13%

eso se ha acabado, habrá que vender al precio de coste y de momento no me creo que estén por la labor, ni tampoco a arriesgarse a promver bloques de 100-200 viviendas, si ves, verás alguna obra de 10-30 viviendas como mucho y porque el suelo lo tenía comprado de hace años y su riesgo no es elevado

toda vivienda de obra nueva se puede vender por bajo de 1800 euros /m2 cosntruido, eso en grandes ciudades, en ciudades de menos de 100.000 y hasta 50.000 habitantes no se debería pagar por ellas más de 1.200-1.400 euros /m2 construido y así podemos contar, pero no es la realidad, la realidad ha sido y sigue siendo vender al máximo precio posible que pague el mirlo de la demanda

ya ves los precios de los bancos, como ellos dicen que te sigunen financiando el 100% del precio, muchios entran al juego, pero deberían pensar que estar comprando por encima del 30% o más del valor real, es decir, siguen especulando, hasta que la vaca no de más de sí

lo digo sinceramente, nunca pensé que en 2010, estaríamos como estamos., sin vender y manteniendo precios o bajando en 3 años malos sólo el 10-15% sobre precios maximos del 2007, esto sigue siendo una estafa

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