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aspectos fiscales del alquiler con opción a compra
aspectos fiscales del alquiler con opción a compra

fiscalidad del alquiler con opción de compra

artículo escrito por pedro hernández, abogado y ex secretario de la cámara de la propiedad urbana

a la vista de algunos comentarios a mi artículo 7 recomendaciones al afrontar un alquiler con opción de compra y para aclarar algunas dudas de los lectores voy a efectuar unas explicaciones sobre algunos aspectos fiscales del alquiler con opción de compra

No voy a exponer un dictamen jurídico completo sobre una materia de suyo compleja, sino simplemente corregir los errores advertidos en anónimos comentaristas:

1.- Para que el arrendamiento con opción de compra esté sujeto a IVA es preciso que se trate de una vivienda nueva y que el arrendador/oferente sea sujeto pasivo de IVA

2.- En el caso de que antes de ejercerse la opción de compra se haya satisfecho IVA por las cantidades entregadas, ese IVA no se compensará al comprar, lo que ocurre es que el vendedor repercutirá el IVA que corresponda sobre el último pago. Ello quiere decir que si no se ejerce la opción no hay forma de recuperar el IVA pagado con anterioridad

2.- No existe, que yo conozca, ningún tipo de IVA vigente en España al 7%.  Los tipos vigentes hoy son: 18%, 8% y 4% (arts. 90 y 91 de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido). El tipo de IVA aplicable será el vigente en cada momento

3.- Los contratos de alquiler con opción de compra entre particulares  estarán sujetos al impuesto sobre transmisiones patrimoniales (itp) onerosas

4.- El precio de la opción de compra y la parte de los alquileres que se descuente del precio final al ejercerse la opción de compra, no podrán ser objeto de deducción en IRPF por el comprador en concepto de adquisición de vivienda habitual

visitar el blog del abogado pedro hernández

 

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Comentarios

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agradezco el esfuerzo por aclarar la situación, pero sigo sin verlo claro, por los siguientes motivos:

- en su día fuí a preguntar a hacienda, en la c/ guzmán el bueno (Madrid) y me dijeron que las "opciones de compra" no eran estrictamente un alquiler, tampoco eran estrictamente una compra-venta de vivienda y que en consecuencia estaban sujetas al iva, sin hacer más aclaraciones (no dijo nada de que el arrendador tuviera que ser una empresa o la vivienda yuviera que ser nueva), deduje y deduzco que si eso es cierto está sujeto al tipo general (en la actualidad el 18%). otra cosa es que a mí me parezca una barbaridad porque existen opciones (sobre acciones, índices de bolsa, etc...) que no tributan por iva, pero ya se sabe que los ciudadanos de a pié no podemos opinar en temas legales.

- según los criterios de hacienda, está obligado a cobrar iva todo arrendador que firme un contrato de arrendamiento con una sociedad o con un profesional, si no me equivoco ocurrirá lo mismo con las opciones de compra con independencia de que la vivienda pueda estar usada.

- en su respuesta no aclara a que tipo de iva está sujeto la opción de compra (en el supuesto de que esté sujeto), ¿es al 18%?, ¿al 7%?, o al ¿4%?.

- en el caso de que la opción esté sujeta al 18%, si se ejerce la opción la compraventa de esa vivienda estará sujeta a un tipo inferior, ¿qué paa con la diferencia? ¿se pierde por la ley del embudo?

- ¿qué ocurre con las reducciones de base imoponible por arrendamiento en el impuesto sobre la renta? ¿se pierden por el hecho de haber alquilado con opción de compra?.

- ¿qué ocurre con iva pagado por el inquilino que no ejerce la opción? ¿hay alguna forma de recuperarlo?

si alguien es tan amable de aclarar las dudas anteriores, podremos empezar a sopesar si nos interesa o no nos interesa firmar un contrato de arrendamiento con opción a compra.

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agradezco el esfuerzo por aclarar la situación, pero sigo sin verlo claro, por los siguientes motivos:

**************Contestar con el exigible rigor a todas las cuestiones que plantea es practicamente imposible en este reducido espacio, máxime cuando hay conceptos fiscales que entiendo no tiene lo suficientemente claros.por otra parte el arrendamiento con opción de compra es un contrato atípico, es decir no tiene una regulación específica y en el ámbito fiscal tampoco, porlo cual una elemental prudencia acionseja no embarcarse en él sin contar con la sistencia de un experto, que previamente examine y se pronuncie sobre el contrato a firmar. En mi blog tengo tratado el asunto con bastante amplitud y si le parece oportuno puede Llamar al 807 520 008 para consultarme directamente. Precio llamada: (1,18 eur./min. Desde fijo; 1,53 eur./min. Desde móvil)Descargue mi Diccionario Jurídico del Alquiler

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Da igual el tratamiento, en un mercado claramente a la baja es un error alquilar una vivienda con opción a compra. El vendedor se garantiza un precio a futuro en un mercado a la baja, en el peor de los casos (no se opta por la compra) se habrá ganado un alquiler desorbitado durante el periodo de alquiler.

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totalmente en desacuerdo; si el propietario ofrece una opcion de compra a futuro y el inquilino no la ejecuta, el propietario pierde, en un mercado bajista, todo lo que la vivienda se haya depreciado durante el periodo que el inquilino ha estado arrendando la vivienda. el inquilino gana pk podrá comprar una vivienda con precios más bajos que cuando firmó el contato de alquiler con opción a compra o incluso renegociar el precio de la opción de compra con el propietario.

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totalmente en desacuerdo; si el propietario ofrece una opcion de compra a futuro y el inquilino no la ejecuta, el propietario pierde, en un mercado bajista, todo lo que la vivienda se haya depreciado durante el periodo que el inquilino ha estado arrendando la vivienda. el inquilino gana pk podrá comprar una vivienda con precios más bajos que cuando firmó el contato de alquiler con opción a compra o incluso renegociar el precio de la opción de compra con el propietario.***************************Es gratificante leer comentarios con sensatez y sentido comúnDescargue mi Diccionario Jurídico del Alquiler

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Lo inteligente es alquilar hasta que los pisos dejen de bajar

(para lo que falta mucho todavía) que veo que algunos no entienden el conceptoyo estoy siguiendo esa estrategia y no pienso comprar para especular pienso comprar un buen piso para vivir pero sin que me carguen el sobreprecio del:-- cayenne --del constructor--del chalet del alcalde--las vacaciones del de la inmobiliaria..

. Es decir que pienso pagar un precio razonable y adecuado a los salarios de los españoles...otra cosa es de tontos

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las vacaciones me las pago yo tu como no quieres pagar nada pues no compres ni alquiles y te lo ahorras todo.

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¿cuando dejaran de bajar los pisos?,cuando te des cuenta ya habran empezado a subir.

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¿cuando dejaran de bajar los pisos?,cuando te des cuenta ya habran empezado a subir.---------------para entonces sus nietos y los míos serán calvos

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tiene toda la pinta de que los pisos van a subir como la espuma.

voy al banco con mi contrato de trabajo a pedir un crédito de 200.000 € a 30 años ¿no es así como se hace?. y el banco me va a decir:¿avales líquidos, no inmobilibarios? pues mi padre es empleado público de un organismo público y lleva 30 años. no eso no vale porque mañana igual que usted se puede quedar en la calle ¿alg más?. mi mujer también acaba de empezar a trabajar en una empresa ¿de cuántos trabajadores?6pues tampoco vale.

¡¡¡¡¡++++------!!!!! en su situación podemos prestarle 40.000 € a 10 años si le avalan sus padres, sus suegros y sus hermanos

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* Interesante análisis comparado que nos averigua el devenir futuro de la vivienda *

"Conclusion": Hasta que la tasa de paro no descienda hasta el 10% .....el precio de la vivienda seguirá cayendo.

http://www.idealista.com/news/node/add/comment/400361/400437

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---que si, que tarde o temprano es mejor comprar casa pero es falso que tenga que ser hoy igual que era falso que tenia que ser en el 2007. fijate lo bien que hizo el que no compro en el 2007 y se espero cinco añitos.

..........................................................

TE OLVIDAS DE LO MÁS IMPORTANTE: el que compró en 2011 en lugar de 2007 SU PISO LE COSTÓ 70.000 EUROS MENOS, LO QUE PROYECTADO EN UNA HIPOTECA A 30 AÑOS A UN 3,5% DE INTERÉS LE HA SUPUESTO UN AHORRO DE 146.500 EUROS.ESOS 146.500 EUROS LE SERVIRÁN ENTRE OTRAS COSAS PARA COMPLEMENTAR SU PENSIÓN, DARLE ESTUDIOS A SUS HIJOS O PAGAR A UN MÉDICO PRIVADO Y NO MORIRSE POR UNA PERITONITIS GRACIAS A LAS PRIVATIZACIONES DEL PP.NMO SE PORQUE TENEIS QUE SER TAN MEZQUINOS LOS QUE HABÉIS METIDO LA PATA CON EL TIMO DEL PISITO.ALEGRAOS POR LOS QUE NO HAN CAIDO EN LA TRAMPA Y EXIGID A BANCOS Y POLÍTICOS RESPONSABILIDADES.MAL DE MUCHOS ES CONSUELO DE TONTOS, PERO AFORTUNADAMENTE EN ESTE PAÍS YA QUEDAN POCOS TONTOS A LOS QUE ESTAFAR.

si la vivienda aún tiene que bajar un 35-40% más, imaginense lo que aún se puede ganar simplemente esperando y riéndonos mientras los bancos y especulacerdos se comen el ladrillo.

SALUDOS.

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QUE SÍ, QUE LA OPCIÓN DE COMPRA ES UN CHOLLO PARA EL INQUILINO, LO DICE HASTA ROBERT T. KIYOSAKI, EN LA ENÉSIMA VERSIÓN DE SU BEST SELLER, PADRE ESPECULADOR (PERDON PADRE RICO) PADRE POBRE, SEGÚN DICHO AUTOR ALQUILAS CON OPCIÓN A COMPRA (SIN SOLTAR UN EURO) Y COMO YA TIENES EL DERECHO A COMPRAR (PERO NO LA OBLIGACIÓN) POR X AÑOS, PUES NADA A BUSCAR OTRO QUE TE LO COMPRE MÁS CARO Y EL PROPIETARIO QUE SE QUEDE CON CARA DE TONTO, Y SI LE SALE AL PROPIETARIO LE SALE UN COMPRADOR PUES O TE SUELTA LA PASTA O NO LE DEJAS VENDER QUE PA ESO TIENES LAS OPCIÓN DE COMPRA EN EXCLUSIVA, EL PRONLEMA ES SI NO ENCUENTRAS OTRO MÁS PRIMO QUE TÚ, ENTONCES PALMAS EL IVA Y PALMAS EL SOBREPRECIO DEL ALQUILER, ¿O TE CREES QUE TE VAN A DAR UN DERECHO ADICIONAL (LA OPCIÓN A COMPRAR) POR LA CARA?

ESTE CONSEJO SE HA DADO GRATIS, NO TIENES QUE LLAMAR A NINGÚN TELÉFONO DE PAGO

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ESTE CONSEJO SE HA DADO GRATIS, NO TIENES QUE LLAMAR A NINGÚN TELÉFONO DE PAGO

*****************Todos los consejos son gratuitos el teléfono es para ampliaciones particulares.Descargue mi Diccionario Jurídico del Alquiler

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no tengo claro el punto 4: si de un precio 100 se "rebaja" 20 por opción y alquileres, escriturando por 80, no hay deducción del IRPF; si se dice que se han recibido 20 a cuenta del precio e iva, creo que sí.

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Si el dueño de la vivienda es una empresa, qué medidas preventivas como arrendatario debo tomar ante una posible disolución o quiebra de la empresa? (alquiler con opción a compra)

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Si el dueño de la vivienda es una empresa, qué medidas preventivas como arrendatario debo tomar ante una posible disolución o quiebra de la empresa? (alquiler con opción a compra)***************************debería elevar a escritura pública se contrato e inscribirlo en el registro de la propiedad, es decir transformar su derechopersonal en real.Para ampliar más o aclarar esta información puede hacerlo al teléfono: 807 520 008 donde recibirá atención directa e inmediata (1,18 eur./min. Desde fijo; 1,53 eur./min. Desde móvil)

Descargue el DICCIONARIO JURIDICO DEL ALQUILER

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Si no se ejerce la opción de compra y ya ha pasado mas de un año desde que inicio del contrato, ¿tiene obligación el propietario de devolver el depósito de garantía y la fianza, si se le avisa con tiempo suficiente?

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Si no se ejerce la opción de compra y ya ha pasado mas de un año desde que inicio del contrato, ¿tiene obligación el propietario de devolver el depósito de garantía y la fianza, si se le avisa con tiempo suficiente?*********Me temo que no ha leido mi anterior artículo, si eso que vd llama 'deposito de garantía y fianza' en realida es el precio o prima de la opción, lo perderá si no ejercita la opción.Descargue el DICCIONARIO JURIDICO DEL ALQUILERPara ampliar más o aclarar esta información puede hacerlo al teléfono: 807 520 008 donde recibirá atención directa e inmediata (1,18 eur./min. Desde fijo; 1,53 eur./min. Desde móvil)

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Alguien me podría decir cuánto tengo que pagar exactamente de Iva por un alquiler con opción a compra a día de hoy?

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Alguien me podría decir cuánto tengo que pagar exactamente de Iva por un alquiler con opción a compra a día de hoy?

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TIENES QUE PAGAR EL 10%

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Alguien me podría decir cuánto tengo que pagar exactamente de Iva por un alquiler con opción a compra a día de hoy?

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MUCHAS PERSONAS ESTAN CIEGAS CON EL ALQUILER CON OPCIÓN A COMPRA Y NO SE ESTÁN DANDO CUENTA QUE CON LOS PRECIOS Y FORMAS DE PAGO QUE HOY HAY EN EL MERCADO, RESULTA MUCHO MÁS INTERESANTE LA COMPRA, YA QUE La fiscalidad en el alquiler será el 10% y en la compra el 4%, además se perderán la desgravación fiscal, que es mucho dinero en la vida del prestamo.

además hay algo muy importante, que se esta produciendo por la situación que viven muchos promotores, que entran en concurso de acreedores o son embargados por acreedores o por ejecuciones hipotecarias y los inquilinos se ven con un gran problema, que en la mayor parte de los casos quedan como simples inquilinos, perdiendo integramente las cuotas pagadas.

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tENGO UNA DUDA. sI YO, COMO ARRENDADOR PARTICULAR, REALIZO UN CONTRATO DE ALQUILER CON OPCION A COMPRA A 3 AÑOS, CUANDO SE ESCRITURE NOTARIALMENTE LA VENTA EN 2016 LA FISCALIDAD DE LA GANANCIA PATRIOMONIAL SUJETA A IRPF SERÁ COMPLETA EN EL EJERCICIO DE 2016 O... ¿SE PUEDE DE ALGUNA MANERA PRORRATEAR EN LOS 3 AÑOS DE CONTRATO PARA EVITAR QUE AFECTE TOTALMENTE EN UN ÚNICO EJERCICIO? eSTO LO DIGO PORQUE REALMENTE NO ES UN ALQUILER SINO UNA VENTA. gRACIAS, SALUDOS.

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