La fianza en el alquiler de una vivienda es obligatoria, pero no debe ser abusiva

Artículo escrito por el equipo jurídico de Alquiler protegido

La fianza a la hora de alquilar una vivienda suele ser un punto conflictivo entre el arrendador el arrendatario y que supone una negociación en la que ambos deben intentar llegar a un acuerdo si quieren llevar a buen puerto el alquiler

Lo primero que debemos definir es qué entendemos por fianza. "La fianza constituye una garantía al arrendador de cumplimiento por el arrendatario de cualesquiera de sus obligaciones contractuales, así no sólo del pago de la renta y cantidades asimiladas, sino también de la devolución de la vivienda arrendada al concluir el contrato, tal y como la recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiera menoscabado por el tiempo o por causa inevitable”. Es decir, supone la entrega de un importe económico por parte del inquilino al propietario de una vivienda. Se trata de un importe fijado previamente y que sirve como garantía para el arrendador

Hay muchos casos de verdaderos abusos con este tema por parte de los propietarios que justifican estas actuaciones basándose en la desconfianza que le genera el tener que alquilar su vivienda a un desconocido

Legalmente, ¿cuál deber ser la fianza?

Según el artículo 36 de la ley de arrendamiento urbanos, “será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico, en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda”

Además, el citado artículo también habla sobre el tema de la actualización de la misma apuntando que "durante los cinco primeros años de duración del contrato, la fianza no estará sujeta a actualización. Pero cada vez que el arrendamiento se prorrogue, el casero podrá exigir que la fianza sea incrementada, o el inquilino que disminuya, hasta hacerse igual a una o dos mensualidades de la renta vigente, según proceda, al tiempo de la prórroga"

Otro de los puntos que destaca el artículo 36 de la ley de arrendamiento urbanos es que “la actualización de la fianza durante el período de tiempo en que el plazo pactado para el arrendamiento exceda de cinco años, se regirá por lo estipulado al efecto por las partes. A falta de pacto específico, lo acordado sobre actualización de la renta se presumirá querido también para la actualización de la fianza”

Habría que señalar también que ambas partes son libres de pactar cualquier tipo de garantía adicional al mes legal de la fianza. Como norma general se suele pedir un aval bancario mediante el cual se garantiza el pago de las rentas por parte del banco en caso de que el inquilino no cumpla con sus obligaciones, de un aval personal, la contratación de un seguro multi-riesgo de hogar…etc

Estas garantías adicionales son pedidas por el arrendador, pero el inquilino también tiene derechos a la hora de exigir una serie de compromisos y obligaciones por parte del propietario, como por ejemplo la realización de entregar el piso pintado o con el mobiliario acordado previamente

¿Cuándo se devuelve la fianza y en qué condiciones?

El artículo 36 de la ley de arrendamientos urbanos también hace referencia a este aspecto apuntando que la fianza “debe ser restituida al arrendatario al final del arriendo, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución"

La devolución íntegra de la fianza se llevará a cabo siempre y cuando el piso esté en perfecto estado. Si al abandonar el piso el dueño comprueba que se han producido daños o desperfectos en él descontará los gastos de reparación del importe de la fianza a devolver

Como hemos comprobado, la fianza es un método de seguridad preventivo para el arrendador, pero también el inquilino tiene sus derechos en este sentido. Por ejemplo, podrá reclamar al dueño del inmueble la devolución de la fianza más los intereses generados si pasado un mes de la entrega de las llaves ésta no se ha hecho efectiva la entrega de la fianza

Además, habría que recordar que la fianza tiene la utilidad que tiene, cubrir los desperfectos ocasionados por el inquilino y no sirve para dejar de pagar el último mes de renta

En definitiva, la fianza es un compromiso ineludible y necesario para llevar a buen puerto un alquiler, sin que se produzcan situaciones de ‘riesgo’ para ninguno de los firmantes

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