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Bernardos: "el comprador de vivienda debe regatear como si estuviera en un zoco marroquí"

Gonzalo bernardos, vicerrector de economía y director del máster de asesoría y consultoría inmobiliaria de la universidad de Barcelona, piensa que el amago de dación en pago anunciado por el gobierno es una operación de marketing. En una entrevista concedida a idealista news, bernardos subraya que el "agujero" de los bancos es muy superior a los 52.000 millones de euros anunciados por el gobierno. Defensor de aplicar actualmente la desgravación por comprar vivienda, cree que es un buen momento para adquirir casa y recomienda una única estrategia: regatear como si se estuviera en un zoco marroquí

Pregunta: ¿qué le parece la propuesta del gobierno de propulsar la dación en pago?

Respuesta: el gobierno del partido popular (pp) económicamente está haciendo un gran marketing pero pocas realidades. Le deja toda la posibilidad de aceptar la dación en pago a los bancos, que la harán si quieren o no. En este punto lo que hay que hacer es reformar la ley hipotecaria y permitir que haya hipotecas que acepten la dación en pago al contratarse y otras, como ahora, en las que respondas con todos tus bienes presentes y futuros. Estas últimas hipotecas deberían ser más baratas

P: ¿qué opinas de la reforma financiera anunciada por Luis de guindos?

R: si el único agujero que tenemos en los bancos es de 52.000 millones... estaríamos fenomenal. Yo creo que el agujero es muy superior. Si el banco de España (bde) reconoce 330.000 millones de euros en créditos dados a promotores y constructores de vivienda, de los que unos 170.000 es suelo que será difícilmente recuperable, el agujero podría rondar 125.000 - 130.000 millones de euros. Si a eso le sumamos las viviendas que tienen en su poder los bancos y que venderán por debajo del valor de su hipoteca, las que están en la ciénaga de shrek y que van a regalar y la Bárbara morosidad que tienen, la cifra es mayor. El ministro Luis de guindos ha ganado tiempo, pero no ha solucionado el problema. Mientras eso pasa no hay crédito y no habrá mejora en mercado inmobiliario ni progreso en economía española

P: ¿a quién favorecen las medidas?

R: son medidas a favor de las grandes entidades financieras para comerse a las pequeñas sin que éstas digan ni mu. Porque la política financiera no la hace de guindos, sino que la consensúa con el gran poder de este país: los dirigentes de los bancos españoles

P: ¿está a favor de la deducción fiscal por comprar vivienda?

R: la deducción se pone en marcha en el año 1979 con el objetivo de que se compren más viviendas para aumentar la construcción de casas y que se recupere la economía española, que estaba en recesión. En 1985 boyer amplía la desgravación fiscal a la segunda vivienda para ver si se creaban empleos y se sacaba a la economía de un estancamiento que duraba muchos años. La desgravación para la compra de vivienda es una barbaridad mantenerla en 2004 cuando hay mucha más demanda que oferta de viviendas, pero zapatero -que prometió una nueva economía- la mantuvo. También fue una barbaridad quitarla en 2011 como hizo

Ahora está bien poner una desgravación para la compra de la primera, pero como además hay 500.000 viviendas en la playa muy difíciles de vender, sería bueno ponerla para la segunda con el objetivo de que las familias con unas buenas finanzas se puedan desgravar un dinero. Se liquidaría una gran parte del stock, reduciríamos el agujero de los bancos y los ciudadanos pagaríamos menos dinero por la reforma financiera. Porque lo que dice Luis de guindos de que la reforma financiera no nos costará dinero... sería la primera del mundo que sucediera así

P:  las hipotecas caras, ¿han venido para quedarse?

R: lo excepcional era lo que ocurría durante la burbuja cuando el exceso de liquidez provocaba una competencia entre los bancos por conseguir cuota de mercado. Peleaban más por conseguir cuota de mercado con las hipotecas que por obtener beneficio de ellas. Eso ya no ocurre. El bce ha dado dinero a los bancos, pero las entidades compran activos seguros que les den ganancias sin riesgo

Dar una hipoteca es un riesgo y hace que los diferenciales aumenten. ¿Tienen sentido hipotecas a Euribor + 3% o más? yo creo que en el futuro no, pero a Euribor + 1,5 o 1,75 yo creo que sí. No son otros que los diferenciales que había en los años 90 cuando el mercado era normal. Si volvemos a la normalidad, estos diferenciales del 1,5% están para quedarse

P: ¿qué recomienda a quien compra una casa actualmente?

R: yo creo que es un buen momento para comprar si uno quiere una vivienda para vivir o para el que quiere la vivienda definitiva, esa de cuatro habitaciones bien ubicada. A ese señor que tiene empleo y que seguramente lo conservará le recomiendo pensar que está en un zoco marroquí y que lo que tiene que hacer es regatear, regatear, regatear y negociar porque lo que indican los principales agentes inmobiliarios de España es que la diferencia entre el precio ofertado y el vendido está en torno al 25%

No tiene que hacer caso a lo que le dice la familia, que antes le recomendaba que comprara lo que fuera y ahora le llama tonto porque quiere comprar. Tiene que pensar cómo quiere vivir los próximos 15 ó 20 años y que una vivienda no es como un activo bursátil que sólo da rentabilidad en el caso que aciertes, también da muchas satisfacciones diferentes a lo económico. Y sobre todo una cosa fundamental: familia y seguridad. Pensando en eso es un buen momento para comprar una vivienda

P: ¿y a quién vende?

R: a los que quieren vender hay que decirles que los mirlos blancos y los tontitos son una especie extinguida, que la gente sabe muy bien cuáles son los precios que son sostenibles y de mercado. Cuando piensa 'yo pongo un precio a ver si pica alguno y ya bajaré', lo que hace es perder el tiempo él y hacérselo perder al agente inmobiliario, ya que pone como cara una vivienda que podría vender de forma fácil. No tiene ningún sentido que se estén viendo casas semejantes en la misma zona por 230.000 euros en venta por el promotor y que los propietarios particulares quieran venderlas por 350.000 euros. Es un mercado de locos, sin sentido, donde el que pierde es el propietario que quiere vender, no puede y no para de pagar hipoteca y aumentar sus pérdidas

Puedes seguir en twitter al autor de esta entrevista: @dmontero_

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41 Comentarios:

Anonymous
1 Marzo 2012, 9:45

La cuestión es que un marroquí si no vende su mercancía por el precio al que espera baja el precio y asume la realidad. En España todavía hay mucho borrego de los de "no lo vendo por menos de 3 veces lo que me costó", "antes se lo doy al banco", "antes lo quemo"... cada vez menos porque se están dando cuenta de que cuanto más tarden en venderlo es peor para ellos, pero siguen siendo demasiados.

Anonymous
1 Marzo 2012, 9:47

A los que quieren vender hay que decirles que los mirlos blancos y los tontitos son una especie extinguida, que la gente sabe muy bien cuáles son los precios que son sostenibles y de mercado. Cuando piensa 'yo pongo un precio a ver si pica alguno y ya bajaré', lo que hace es perder el tiempo él

Daniel
1 Marzo 2012, 10:11

-Los pisos están caros
-Los bancos no dan financiación a quien muy probablemente no podrá pagarla en un futuro (desgraciadamente el dinero de todos va a ser utilizado bien pronto para pagarles a los que se metieron en camisas de once varas la dación en pago de los pisos y cayennes que se compraron cuando deberían haber estado terminando la egb)
-Los que durante la burbuja hemos estado ahorrando (ahorrar no es reunir 10000 euros, entendámonos) consideramos que no es momento de tirar nuestro dinero comprando algo que no vale ni de lejos su precio.
-El alquiler es una opción y, si eres joven y/o soltero/a, compartir piso es una forma muy, pero que muy económica de vivir en una buena zona de una gran ciudad a precio de risa, y mientras tanto seguir ahorrando... y al mismo tiempo viviendo, que no subsistiendo.
-Cuando por plausibles cambios futuros en mi vida necesite una vivienda entera, ya sea de alquiler o de propiedad, mis ahorros acumulados me permitirán elegir la que quiera sin tener que pedir prestado nada a nadie, o como máximo una pequeña cantidad que me abra la puerta a desgravaciones fiscales, en caso de decidirme por la compra.

francisco
1 Marzo 2012, 10:16

"(...)regatear, regatear, regatear y negociar porque lo que indican los principales agentes inmobiliarios de España es que la diferencia entre el precio ofertado y el vendido está en torno al 25%(...)" los principales agentes inmobiliarios, deberían saber cual es el valor real de una vivienda y asesorar al vendedor y al comprador, no esperarse al regateo marroquí, al mercado desconcertado, donde un agente inmobiliairio sólo está para cobrar comisiones. No habrá mirlos blancos, pero hubo agentes estafadores fijando " el precio adelantado", aumentando la burbuja y ahora agentes " al precio de regateo" toque a quién toque y se pague por cada piso un precio que no es el justo o real. Un agente debe saber el precio justo y real, para regatear nos sobran todos.

Anonymous
1 Marzo 2012, 20:55

In reply to by km

Completamente de acuerdo.
La desgracia es que aquí no tenemos profesionales inmobiliarios sino "muestra pisos".
Los muestrapisos son unos/as simples presuntuosos/as sin formación alguno y que no tienen ni la más remota idea de lo que cuesta construir un m2, ni cuál es la diferencia de calidades y su incidencia en el precio final.
Vamos, por no saber, a veces ni conocen el piso o casa que van a mostrar.

Yo conocí tiempos en que un agente inmobiliario asesoraba a un vendedor y le decía:
A mi juicio su casa vale x pesetas.
Si el vendedor le decía que pretendía 1,20 x, el agente inmobiliario serio, rechazaba ocuparse de la venta porque entendía que estaría estafando al comprador.

Sé que hoy parece mentira pero esa época existió.
Parafraseando a un político de triste recuerdo diría que efectivamente: "hoy a espanya no la conoce ni la madre que la parió".

Anonymous
1 Marzo 2012, 10:17

Regatear ja ja ofrecen Lo que realmemte cuesta un piso pero los vendedores nos creemos que tenemos una mansión yo incluido y queremos que nos den 200.000 por un piso de 50 años señores se acabó volvamos a la realidad y que nuestros hijos no pasen Lo q estamos pasando nosotros
Contra más tarde sea la bajada de la vivienda más tarde nos reuperaremos al tiempo

Anonymous
1 Marzo 2012, 10:18

A día de hoy es fácil ver el efecto de la situación actual:
- En un portal alguien saca el piso a la venta por un precio de burbuja y dar el pelotazo como antes pasaba. Ese está fuera del mercado, aunque de vez en cuando lo rebaje en 3.000€.
- En un portal alguien saca el piso a la venta por un precio ligeramente superior a lo que le costó porque espera sacarle beneficio. Según pasa el tiempo, al ser más razonable, observa que debe ir bajando paulatinamente el precio más a menudo para posicionarse en la realidad. Quizá un día deba asumir pérdidas (si compró a partir de 2003 seguro).

Ambos vendedores tienen un problema, pero el segundo tiene el resultado a sus problemas: bajar precio.
Si ambos vendedores venden en la misma zona y el mismo tipo de piso, puesto que todos son clones, está claro que un comprador no va a pagar 50.000€ de más porque un iluminado no viva en el "presente" de este pais.
Los viejos tiempos no volverán.

Anonymous
1 Marzo 2012, 10:29

Propongo, no obstante, un ejercicio de reflexión ¿Por qué no nos quitamos todos un 0 de nuestra cuenta corriente, de nuestro patrimonio, incluso dos en algunos epígrafes, como en el inmobiliario? Hasta ahora nos hemos considerado y creído ricos. Nos han hecho ver que nuestro piso, que costaba 100.000 euros hace veinte años cuesta ahora 1.000.000 de euros como mínimo. Lo mismo sucede con las fincas, con algunas acciones bancarias y demás instrumentos ¿Por qué no retrocedemos? Sí, nos quitamos uno o dos ceros…”

“...sé que muchos de ustedes se están mesando la barba o considerando, en silencio, que ¡Este hombre está loco! Les pido, no obstante, calma. Cuando digo quitarnos uno o dos ceros de nuestra contabilidad particular me refiero a que es necesaria una cura de humildad a nivel global. También, una intensa cura de adelgazamiento. Si todos luchamos por destruir las pequeñas pompas de jabón para que no terminen siendo enormes burbujas, las cosas nos Irán mejor. Si todos adecuamos los precios y valoraciones de los activos a las exigencias y realidad del momento, la economía comenzará a rodar sin que nadie la empuje, sin que nadie la proteja. Estoy en contra del proteccionismo…”

“...quitarse uno o dos ceros de nuestra contabilidad particular supone abrir los ojos, bajarse de la higuera ¡Pero que difícil es eso! Asumir que hay que hay que arrimar el hombre y que somos más pobres conlleva esfuerzos para todos"

Anonymous
1 Marzo 2012, 12:02

In reply to by J.T.G, empresario (not verified)

Propongo, no obstante, un ejercicio de reflexión ¿Por qué no nos quitamos todos un 0 de nuestra cuenta corriente, de nuestro patrimonio, incluso dos en algunos epígrafes, como en el inmobiliario? Hasta ahora nos hemos considerado y creído ricos. Nos han hecho ver que nuestro piso, que costaba 100.000 euros hace veinte años cuesta ahora 1.000.000 de euros como mínimo. Lo mismo sucede con las fincas, con algunas acciones bancarias y demás instrumentos ¿Por qué no retrocedemos? Sí, nos quitamos uno o dos ceros…” “...sé que muchos de ustedes se están mesando la barba o considerando, en silencio, que ¡Este hombre está loco! Les pido, no obstante, calma. Cuando digo quitarnos uno o dos ceros de nuestra contabilidad particular me refiero a que es necesaria una cura de humildad a nivel global. También, una intensa cura de adelgazamiento. Si todos luchamos por destruir las pequeñas pompas de jabón para que no terminen siendo enormes burbujas, las cosas nos Irán mejor. Si todos adecuamos los precios y valoraciones de los activos a las exigencias y realidad del momento, la economía comenzará a rodar sin que nadie la empuje, sin que nadie la proteja. Estoy en contra del proteccionismo…” “...quitarse uno o dos ceros de nuestra contabilidad particular supone abrir los ojos, bajarse de la higuera ¡Pero que difícil es eso! Asumir que hay que hay que arrimar el hombre y que somos más pobres conlleva esfuerzos para todos" ---------------------------------- estimado amigo, no creo que su medida sirva, menos en un entorno globalizado como el actual. Quitar un cero en sólo un país provocaría unos flujos monetarios tales que generarían una gran inestabilidad, inflación y caos a todos los niveles. Mire el caso de Venezuela, donde hace una década aproximadamente quitaron no uno, sino tres ceros (pasando del "bolívar" al "bolívar fuerte"). Lo que es necesario es regular de forma estricta algunos sectores, y liberalizar otros para no camuflar de forma artificial la falta de productividad que tenemos en muchos de éstos. Concuerdo en la cura de humildad es muy recomendable, pero debe ir acompañada de una fuerte y estricta regulación. Un saludo.

climber
1 Marzo 2012, 13:04

Si no bajan precio con el panorama que hay mas el panorama venidero...lo llevan claro.suerte a todos ...

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