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mikel echavarren, consejero delegado de irea

echavarren: "es de alabar el empeño del gobierno, pero las normas contra el desahucio son muy descafeinadas"

artículo escrito por mikel echavarren, consejero delegado de irea

el gobierno ha desarrollado recientemente una tímida reforma de carácter voluntario que pretende proteger a colectivos especialmente vulnerables en la crisis de los procesos de desahucio de sus viviendas, por la ejecución hipotecaria de sus préstamos impagados. El objetivo perseguido y el empeño de nuestros gobernantes en este sentido son dignos de alabanza, aunque finalmente su materialización como normativa no vinculante haya quedado muy descafeinada

En todo caso constituye un avance, tímido, pero un avance, que ojalá constituya el inicio de otros desarrollos normativos que profundicen hacia una mayor protección de los consumidores ante prácticas abusivas o socialmente inaceptables

a este respecto, nos gustaría contribuir a este debate señalando dos aspectos que creemos necesario analizar para proteger a particulares y empresarios de prácticas lesivas y, en nuestra opinión, cercanas al abuso

En primer lugar, creemos necesario reflexionar de forma desapasionada sobre el derecho y la justicia de la fijación de los valores de ejecución hipotecaria en las subastas de viviendas. actualmente se establece el derecho de las entidades financieras de adjudicarse en subasta una vivienda por el 60% del valor tasado de las mismas, dejando abierta y muy abierta la vía de recuperación de la deuda no cancelada con los bienes y derechos presentes y futuros del deudor, incluyendo en dicha deuda los intereses de demora correspondientes

En este sentido queremos resaltar dos aspectos significativos:

No tiene ningún sentido, en nuestra opinión, que se considere razonable que el recobro de una deuda se bonifique mediante la valoración efectiva de una vivienda por el 60% de su precio de venta. ¿Por qué tiene que ser así? ¿Es que no nos fiamos de los valores de tasación? Si este hecho se justifica en que la banca tendrá que vender la vivienda con grandes descuentos, la norma seguiría siendo incorrecta por aceptar de partida que la valoración tasada es errónea. Si aceptamos que la tasación es correcta, el descuento de 40% del valor de la vivienda es una ventaja claramente abusiva. En nuestra opinión habría que avanzar hacia el establecimiento de normas de valoración y adjudicación de la vivienda en cuestión (vivienda habitual) por un importe equivalente al 100% del valor de su tasación menos los costes de transmisión correspondientes. Ni más ni menos

El segundo aspecto que quisiéramos destacar es el derecho de las entidades financieras al devengo y cobro de sus intereses de demora sobre diferenciales que preferimos no reproducir por el escándalo que producen. No parece muy razonable que se amplifiquen exponencialmente los problemas de pago de una familia en dificultades económicas mediante la aplicación de un castigo financiero extraordinario, cuando además se ha perdido la vivienda hipotecada. No sólo se pone al moroso de rodillas sino que parece que se trata de romperle el espinazo con la puntilla de intereses extraordinariamente elevados. En nuestra opinión la penalización de la pérdida de la vivienda habitual es más que suficiente como para añadirle intereses irracionales que persigan al deudor de por vida, y no deberían aplicarse si el deudor ha entregado ya su vivienda

El último concepto que quisiéramos incorporar a este debate es la racionalidad de la exigencia y ejecución de avales personales adicionales a las garantías hipotecarias, tanto para particulares como por las garantías que algunos empresarios han otorgado en los procesos de refinanciación. La banca, para prestar debe evaluar ante todo la capacidad de pago del deudor/cliente que permita devolver, en su caso, el préstamo en condiciones normales

El otorgamiento de préstamos hipotecarios para la adquisición de viviendas con la garantía de las mismas y avales de terceros, algo que sucedió en porcentaje muy elevado de estas operaciones, constituye en nuestra opinión una prueba evidente de un cierto “vicio de partida” en la evaluación de los fundamentos básicos del “arte” de prestar. Se desconfiaba claramente de la capacidad del pago del deudor desde su inicio, lo que probablemente debería haber llevado a la banca a una conclusión más simple que la búsqueda de garantías adicionales: no prestar

Si a este “vicio” en origen se une el desequilibrio evidente entre la cultura financiera de la banca por una parte, y del deudor y del avalista por otra, creemos que sería de justicia analizar la posibilidad de limitar la capacidad de ejecución de esos avales personales, que extienden la miseria más allá de la relación acreedor/deudor

en este sentido, también queremos denunciar la injusticia de las garantías personales conseguidas por la banca de los empresarios en los procesos de refinanciación. La Ley Concursal establece la posibilidad de retrocesión de las garantías otorgadas a los créditos refinanciados en los dos años anteriores a un concurso de acreedores, por considerar que se han obtenido en unas circunstancias de desequilibrio en la negociación en los acreedores financieros y el deudor. Sin embargo, las garantías personales que dichos acreedores consiguen en las mismas negociaciones y bajo la misma presión, perviven y no se anulan, en caso de concurso

La ejecución de dichas garantías personales ante los empresarios contraviene, en nuestra opinión, el espíritu manifestado por la Ley Concursal de defensa ante la posición dominante de sus acreedores financieros y termina por arrasar una parte importante del tejido empresarial y del futuro espíritu emprendedor de nuestra economía

En definitiva, deberíamos reflexionar sobre el derecho a rehacer la vida, el futuro y los negocios de quienes han fallado en sus cálculos personales o empresariales. Las prácticas actuales y pasadas de concesión y ejecución de préstamos protegen excesivamente a la banca y abruman a particulares y empresas. Un código de buena conducta es un avance, pero creemos más en que la buena conducta sea obligatoria a través de un código de obligado cumplimiento

mikel echavarren, consejero delegado de irea, firma especializada en el asesoramiento financiero y estratégico a compañías del middle market español, con gran especialización en el sector inmobiliario y hotelero

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escrito por mikel echavarren - irea
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