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nuevas formas para autopromover vivienda
nuevas formas para autopromover vivienda

¿es más económico comprar la vivienda o hacerla uno mismo?

escrito por: antonio del bosque-mbq

artículo escrito por antonio del bosque, arquitecto de mbq myself

desde hace meses venimos defendiendo la autopromoción inmobiliaria gestionada como solución alternativa al problema del acceso a la vivienda en nuestro país, habida cuenta que por un lado, los promotores inmobiliarios profesionales se han convertido en una especie en extinción dada la falta de financiación y los múltiples problemas derivados de la crisis que padece, y por otro, la oferta de bienes inmuebles puesta en mercado -principalmente por la banca-, no parece satisfacer plenamente las exigencias de los posibles compradores tanto en precio como en calidad y situación del producto ofertado

por ello, la extensión de otras formas de promoción inmobiliaria puede ser muy beneficiosa para mejorar el acceso a la vivienda en españa, poniendo así punto final al monopolio del desarrollo de vivienda que hemos tenido, fundamentalmente dominado por los promotores inmobiliarios profesionales, y ahora, por la banca privada

lo cierto es que en nuestro país los regímenes de promoción mediante cooperativas y comunidades de bienes han tenido una presencia marginal pero continua, sobre todo en el desarrollo de vivienda protegida, pero la autopromoción inmobiliaria gestionada, -en la que el interesado en adquirir una vivienda es el propio promotor de la misma, pero delegando todas las funciones al efecto en un equipo técnico especializado, de forma que al mismo tiempo pueda obtener una personalización máxima del producto y no comparta responsabilidades con otros propietarios-, ha sido hasta la fecha la forma de promoción menos extendida, algo que podría empezar a cambiar

autopromocionvivienda_01

para entender los beneficios de la autopromoción inmobiliaria gestionada, realizaremos un sencillo ejemplo comparativo de una vivienda tipo de 200m2 en tipología unifamiliar aislada sobre una parcela de 500m2 en la zona norte de madrid, tanto en régimen de promoción convencional (en rojo) como en régimen de autopromoción (en azul) para comparar los precios finales de un mismo producto promovido bajo diferentes regímenes de promoción

partiendo de un suelo de 500m2 valorado en 150.000 euros más iva, una construcción de calidad (900 euros/m2) en 200m2 construidos, - 180.000 euros más iva-, y un coste de proyecto y direcciones de obra, incluyendo el estudio geotécnico, de 15.000 euros más iva, más 10.000 euros de licencias municipales, obtenemos un coste básico de 355.000 euros más iva, que es el precio final de nuestra vivienda unifamiliar aislada de 200m2 sobre una parcela de 500m2 en la sierra de madrid promovida mediante la autopromoción inmobiliaria gestionada. si por el contrario, optásemos por adquirir dicha vivienda en el mercado a un promotor inmobiliario cualquiera, tendríamos que añadir un margen básico de beneficio industrial en el entorno del 20/25% del precio final, lo que supondría un encarecimiento en nuestra vivienda de nada más y nada menos que de 125.000 euros, al que habría que sumar los costes de intermediación inmobiliaria, que como mínimo, rondarían el 3% sobre el precio de venta, es decir, unos 15.000 euros más iva, resultando de todo ello que nuestra vivienda inicialmente con un coste de 355.000 euros pasaría a los 495.000 euros, un 30% más cara en el caso de comprársela a un promotor profesional, y un 15% más cara en caso de adquirirla a una entidad financiera, que tiene que añadir sus gastos de gestión, sus gastos financieros y los costes de la intermediación inmobiliaria si la hubiere

 

autopromocionvivienda_02

como vemos, existe un más que notable abaratamiento de costes en el proceso de formación de la vivienda mediante la autopromoción inmobiliaria gestionada respecto a la promoción convencional o a la compraventa en una entidad financiera, existiendo también una diferencia de precios respecto a los regímenes de cooperativas y/o comunidades de bienes, dado que en el caso de la autopromoción no existen gastos de gestión como en los dos sistemas mencionados. y si es cierto que la carga impositiva es mucho mayor -más del 50% de recaudación- en el caso de la autopromoción que en la promoción convencional, (que se beneficia de un iva superreducido al 4%), también lo es que dicha diferencia es despreciable en el cómputo final, ya que la rebaja de costes con impuestos incluidos de la autopromoción no baja del 20% respecto de la compraventa directa a promotores o sociedades inmobiliarias, con el aliciente de que además, el destinatario final de la vivienda puede controlar todo el proceso de su vivienda, desde la elección del lugar hasta los detalles del diseño y la elección de materiales y acabados

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comentarios

cuanta demagogia para seguir aparentando que simple arcilla en la extensa españa vale como un potosí cuando en lugares mucho más valiosos que aquí :valen la mitadentiendo que mintiendo se cobre más de 1 pardillo, que a su precio real vendiendo a 3

enfin tierra del lazarillo de tormes, licenciado vidriera etc...no tenemos remedio

salvo los que en conciencia informamos:

espaÑoles = analfabetos financieros, poco viajaos ... o engañados de la banca y la vida---huyan, corran....sin mirar atras...(aqui solo te quieren timar)comparen y vean...."la locura de los lerdos españoles"

spain:......"una imagen vale mas que mil palabras"http://farm4.static.flickr.com/3240/3074351839_62968b3bb6_b.jpg

http://www.idealista.com/news/node/add/comment/373087/373177

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faltan profesionales en el sector inmobiliario, porque si los hubiera es más barato comprar a un promotor que autopromocionarse, los motivos son:- el promotor siempre compra barato el suelo y si es experto de años, aún compra más barato. luego aun promotor no compra suelo a 150.000 euros sino como mucho al 25 % del valor de venta medio de la zona o básico( 25% s/ 355.000 euros) es decir, 90.000 euros.- al promotor no le cuesta construir a 900 €/m2 sino que tiene sus subcontratas que aprieta todo lo que puede o más y le va a salir un 20% más barata que el autopromotor , es decir a 750 euros /m2.- el promotor no paga el 18% de iva como el particular sino el 7-8 % ( mno se con exactitud).- el promotor no le cuesta el 20-22 % de gastos generales de gestión y dirección, le cuesta menos.- al promotor no le cuesta el 12 % de proyecto y dirección de obra, porque tiene a técnicos que cobran un sueldo mensual a cambio de firmar lso proyectos también y además lva de jefe de obras. si no fuese por las c-o-m-i-s-i-o-n-e-s que han aprendido a sacar los técnicos por las subcontratas de obras, los pobres no les da más que para vivir como un oficial de primera. - al promotor no ole engaña nadie que contrata o subcontrata, pues como le engañe no cobra, el autopromotor le engañarán todos los que puedan, el equipo tecncio qye se rodee tiene que ser muy buenio y esatr encima de la obra para que todo se cumpla en plazo, presupuesto y calidad.- el `promotor si dispone de cuadrillas de distintos oficiso que van a destajo y el autopromotor con contrata a destajo sino por presupuesto cerrado o por horas, eso se le sube una fortuna.- etc

si el promotor fuese un profesional y no un usurero a matar, puede vender por bajo de lo que le cuesta a un autopromotor y obtener beneficios

sin hablar de costes, la ventaja del autopromotor es que puede elegir diseño, calidades, acabados, cambiuos, ajustes, mejoras...y sabe o puede saber que su obra está garantizada por los técnicos directores de obra, cuando con el promotor se sabe que si algo sale mal en la obra ( vicios ocultos, patologías constructivas, malos acabados, sorpresas en instalaciones...) se va a quedar hablando y más en los tiempos que corren

el sector inmobilirio está quemado en dirección, control, organiuzación, planificación, costes, responsabilidades...así como en precios de venta y ha perdido toda la confianza

la autopromoción es viable, pero sólo para expertos en valoraciones de precios de compra de suelo en el momento adecuado y no al que se presente y experto en edificación, sabiendo a quién vas a contratar por oficios y elementos constructivos, costes, como dedicarse un 8-10 meses a llevar la dirección, gestión, contrata de tu propia casa; y esto ya es así en los que saben de obra, son autopromotores o si compran a promotoras, saben ajustar precios y están encima de la obra durante todo el transcurso de la obra

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esto señores ya es el colmo, de fallar la publicación del comentario cuanto más interesante es.estaba escribiendo un comentario a esta noticia, se me acaban los caracteres, paro y aprieto " publicar " y no aparece

vayan a hacer puñetas

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perdón, rectifico, ahora si que ha aparecido.gracias

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fiuu

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buen articulo, pero en él se da por hecho que le cuesta lo mismo hacer la casa a una promotora que a un particular, cuando no es así de lejos. a una constructora le saldria bastante mas barata la mano de obra y los materiales

pd : no se pueden poner mayusculas!!

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en "perdidos en la tribu" he visto como se hacían las casas mezclando boñigas de vaca con paja

creo que esto podría salir económico en españa, a la vista de la enorme cantidad de mierda que nos rodea

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los datos parecen simpre especulacion 150 000 e 500 metros con el terreno que tienen los bancos estan forrados ,que envidia

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los bancos estan forrados ,que envidia ¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨tan forrados que el estado los socorre empobreciendo al pueblo y a bankia lo nacionaliza por ruina

anda y no salgas de casa, que no eres muy listo que digamos

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jajajjaja

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150 mil euros por una parcela de 500m2 en la sierra y resulta que en los alrededores de berlín (capital del único país que salió de la crisis) te lo venden por 30 mil euros y te construyen con calidad alemana a 600€ m2

esto es de no creer. tantos bobos puede haber en este país para que sigan montando anzuelos de este calibre ???????????????????????

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,

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ggg

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yo participe en la autoedificacion de mi finca con mis hermanos y lo que tenia que salirnos mas barato ,cuando fui a notaria a firmar me salio la fiesta por el doble de lo que tenia que haberme costado ,unos 300000euros, menuda fiesta,je,je

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hola,

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nosotros estamos mirando bastantes presupuestos para construirnos una casa y no sale por menos de 1.000€/m2.estamos desesperados

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