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El gran dilema: ¿Compro piso o espero?

Quien tuviera pensado comprar una vivienda en un futuro próximo se enfrenta a una duda más que razonable en los próximos meses: ¿compro antes de final de año o espero?. Todo el mundo debería sentarse y hacer los números porque los cambios en el escenario a partir de 2013 son de tal calado que no deben ser pasados por alto. La respuesta es una decisión particular, pero los números dicen que, dependiendo de los casos, estos cambios pueden suponer desde una variación mínima a un ahorro equivalente a una caída del precio de la vivienda del 10-20% al final del pago de la vivienda

Y es que el 1 de enero de 2013 cambia de forma considerable el escenario bajo el que se podría comprar una vivienda por el fin de la desgravación por vivienda habitual y la subida del iva de los pisos nuevos (del 4% al 10%). A la hora de calcular lo que nos costará pagar una vivienda, lo primero que hay que analizar es la previsión de ingresos, que es algo que se puede suponer pero no asegurar. Una vez superado ese nivel, hay que analizar siempre cuatro variables: precio, hipoteca, impuestos y fiscalidad, nos encontramos pues ante un ecuación de cuatro variables en la que en los próximos meses van a cambiar... ¡las cuatro!

Cuando uno compra una vivienda en cierta manera congela en gran medida dichas variables, ya que cierra un precio, unos diferenciales hipotecarios (aunque el tipo de referencia variará), unos impuestos y una fiscalidad. Por ello, conviene estudiar qué pensamos que hará cada una, conjugarlos todos e intentar parar el reloj en el momento que nos interese, que no tiene por qué coincidir con tu compañero, vecino o familiar. Dependiendo de la situación personal, el tipo de vivienda que busque y la finalidad que vaya a darle puede convenirle comprar ahora o esperar, lo que hay que saber es analizar la situación

Un análisis de las perspectivas de estas cuatro variable puede ayudar a tomar decisiones

1) precio

La mayoría de los expertos espera que el precio de la vivienda siga bajando a corto plazo. La presión del stock, las provisiones bancarias, el paro y el cierre del grifo hipotecario dejan poco espacio para que mejore a corto plazo esta variable. Según esta perspectiva convendría esperar, pero claro, ¿compensará la caída del precio de la vivienda el encarecimiento que supondrá esperar a comprar casa? nadie tiene la bola de cristal, aunque hay que analizar todo porque también se espera que algunas viviendas bajen más que otras

Aquí la recomendación y forma de blindarse si se quiere comprar ahora es negociar todo lo posible con el vendedor, que debe ser consciente de la situación difícil de venta, para intentar conseguir un precio adelantado, es decir, un precio que aunque la vivienda media siga bajando no nos afecte

Consideración: si se decide comprar hay que negociar. Si se espera puede comprar más barato a corto/medio plazo

2) hipotecas

El Euribor está en mínimos (1,1%) y los diferenciales de las hipotecas han crecido de forma relevante en los últimos meses y están ya en el 2%. El Euribor puede bajar, pero a unos años vista tiene más espacio por arriba que por abajo. Además, los diferenciales también parece que seguirán al alza un tiempo. Por cada 0,5 puntos que nos suba el tipo de interés total de una hipoteca, subirá el pago total final de la hipoteca un 6%. Además, hay que pensar si el año que viene -sin el dinero de la fiscalidad- nos darán la hipoteca actual porque el departamento de riesgos del banco considere que podemos ser peores pagadores

Consideración: comprar ahora nos permite hacerlo con un Euribor bajo y frenar el alza de los diferenciales. Esperar nos puede hacer tener una hipoteca levemente más cara a corto/medio e incluso quedar excluidos se ponen más "exquisitos" dando hipotecas

3) impuestos

Aquí depende del tipo de vivienda que queramos comprar. Si vamos a comprar una vivienda nueva terminada pagaremos a día de hoy un 4%. Si esperamos al año que viene o si compramos una que se termine el próximo año pagaremos el 10%. Actualmente el gobierno tiene aprobado un iva del 4% hasta final de año y si no hace una moratoria, ese iva por compra de vivienda nueva subirá al 10%. (Ojo, no siempre las viviendas a estrenar que venden los bancos se consideran nuevas, ya que al pasar a sus manos ya no son consideradas de primera transmisión, sino de segunda)

Por otro lado, si compramos una vivienda de segunda mano, pagaremos el impuesto de transmisiones patrimoniales (itp), que actualmente ronda el 7 u 8% (también depende de las comunidades autónomas y en algunos sitios, incluso del precio). No hay indicios que digan que el itp vaya a subir pero las comunidades autónomas van a ser sometidas a una gran presión para cumplir con el déficit y si se moviera hacia algún sitio este impuesto sería al alza

Consideración: si el gobierno no modifica el escenario, comprar ahora una vivienda nueva puede suponer un ahorro del 6% en el pago del iva. Si se compra una vivienda de segunda mano, apenas afecta

4) fiscalidad

Aquí es donde nos jugamos gran parte de las variaciones en nuestros pagos. Comprar ahora una vivienda habitual nos permite abonarnos a una deducción del 15% de los pagos de la vivienda durante los próximos años (siempre que el gobierno de turno no lo retire para todos los compradores). Si esperamos, perdemos esa opción que puede suponer mucho dinero al cabo de los años

Además de entrar o no en este programa de ayudas fiscales, es importante analizar si la compra se va a hacer en solitario o en pareja, ya que si se hace entre dos las ayudas pueden multiplicarse, llegando a ser actualmente de hasta 2.712 euros (resultado de dos deducciones del 15% del máximo permitido, que es 9.040 euros). Para una hipoteca a 25 años supone un total de hasta 67.800 euros si se compra en pareja. Como hay un tope de desgravación, la retirada de esta medida tiene más impacto porcentual en viviendas de precios bajos/medios y menor si alguien va a comprar una vivienda de precio elevado

Si la casa a comprar no va a ser la habitual, si no que será una segunda vivienda, esta parte no se debe meter en la ecuación ya que la segunda residencia no se beneficia de la deducción

Consideración: si estás buscando una vivienda habitual, comprar ahora te garantiza el cobro del 15% de las cantidades abonadas (hasta un máximo de 9.040 euros) durante los próximos años. Si además es en pareja estamos hablando de una cantidad muy a tener en cuenta. Esperar te priva de ese cobro, igual que si vas a comprar una segunda residencia ya que, como hemos dicho anteriormente, la compra de una segunda vivienda está exenta de deducción

Conclusión

Por lo tanto, responder a la pregunta de compro ahora o espero no tiene una respuesta única porque hay que analizar todas estas variables: precio, hipoteca, impuestos y fiscalidad. Además, hay que cruzarlo y tener en cuenta si la vivienda a comprar va a ser nueva o usada, si voy a comprar en pareja o en solitario y si la vivienda va a ser la habitual o no. Cruzando cada uno si situación obtendrá un escenario que le indique si merece la pena comprar o esperar. Lo que está claro es en esta ocasión los cambios son muy relevantes y conviene analizarlos bien ya que coinciden cambios fiscales con cambios de iva en un entorno de mercado también cambiante en cuanto a precios e hipotecas

Análisis: ¿cuánto puede suponer de ahorro comprar ahora?

Para centrarnos en el análisis de casos prácticos. Vamos a analizar cuánto debería caer una vivienda para compensar el aumento del iva y la pérdida de ayudas fiscales en caso de una compra de vivienda nueva. Aunque nos centraremos en una vivienda de 250.000 euros, los cuadros elaborados llevan varios ejemplos por precios para ver el efecto en función del desembolso

1) sobrecoste por iva

En primer lugar debemos analizar el sobrecoste que supondría el iva en una vivienda nueva. Por ejemplo, para una casa de 250.000 euros, pasaríamos de pagar 10.000 euros (4% de iva) a pagar el 10% a partir de 2013 (25.000 euros), es decir, 15.000 euros más. Cuanto mayor valor tenga la vivienda, lógicamente mayor será el ahorro del iva en euros. Recordamos, que si la vivienda es de segunda mano no hay anuncios de cambios porque se paga el itp

El gran dilema: ¿Compro piso o espero?

 

2) sobrecoste por desgravación

Una vez analizado el impacto del iva, hay que analizar la desgravación. Si se compra de forma individual una vivienda de 250.000 euros con una hipoteca al 80% a 25 años con un interés medio del 4%, tendremos que al final de la vida de la hipoteca nos ahorraremos 33.900 euros. En esa vivienda equivale ya a un ahorro destacado (no se ha tenido en cuenta el efecto de la inflación para no complicar más los cálculos). Como la desgravación tiene un límite, cuanto mayor sea el precio de la casa, menor impacto tendrá

El gran dilema: ¿Compro piso o espero?


Por otro lado, si la compra se hace en pareja, los cálculos son los mismos sólo que podemos llegarnos a desgravar una cantidad mayor. Para la vivienda del ejemplo, serían 47.505 euros al cabo de 25 años. En este caso de compra en pareja, podemos llegar a desgravarnos cada año 18.080 euros en vez de 9.040 euros. Esto quiere decir que podemos llegar a recibir 2.712 euros cada año, que multiplicado por 25 años hacen un total de 67.800 euros en ayudas, que es una cantidad relevante para la compra de muchos pisos
El gran dilema: ¿Compro piso o espero?

3) encarecimiento total

Con estas dos variables, ya tendríamos el encarecimiento que nos supondría comprar la vivienda ahora o esperando a 2013 y años sucesivos. Como se puede observar, las cifras varian en función de si hacemos la compra en solitario o en pareja, llegando a tener cifras muy significativas


 

El gran dilema: ¿Compro piso o espero?

 

4) nuevas referencias

El anterior coste podría ser comparado con el precio inicial, pero si queremos hilar fino para saber cuánto debería caer la vivienda realmente para compensar ese encarecimiento en el coste, habrá que hacer más cálculos, ya que sólo con compararlo estaríamos exagerando el efecto final, porque al costar menos la vivienda también necesitaríamos una hipoteca menor

Para ello, lo primero que hacemos es reducir el abaratamiento a cada cuota que pagaremos. A partir de ese dato calcularemos la hipoteca que tendríamos en 2013 y por extensión el precio nuevo de la vivienda necesario para compensar el abaratamiento

El gran dilema: ¿Compro piso o espero?

5) resultado final

Con ese valor, ya sí, podemos calcular una caída aproximada necesaria para igualar el efecto de más iva para vivienda nueva y eliminación de desgravación. Lo que hay que hacer es dividiir ese encarecimiento total entre el número de cuotas (300) para obtener la cuota que compensaría ese encarecimiento

 

El gran dilema: ¿Compro piso o espero?

Con los datos en la mano vemos que para quien compre en solitario una vivienda nueva necesitaría que el precio de la casa cayera entre un 10 y un 20% para compensar la pérdida de ingresos que le supondrá comprar con un iva mayor y sin desgración. En el caso de compras en pareja, los porcentajes son superiores, entre el 15 y el 20%

Como hemos señalado anteriormente, con todos estos datos, cada interesado debe pararse y valorar si piensa que puede conseguir la vivienda más barata que lo que conseguiría comprando la vivienda ahora, ya que no hay recetas universales válidas para todos

Otros cambios que pueden afectarte:

1. Fin de la desgravación por vivienda en 2013

En 2013 se eliminará la desgravación por compra de vivienda habitual, por lo que quien quiera seguir teniendo acceso a esta deducción deberá comprar antes del 31 de diciembre (leer más)

2. El iva por vivienda subirá al 10% en 2013

La vivienda nueva registrará un aumento del iva, que pasará del 4% temporal del que disfrutaba actualmente al 10%. Otras actividades relacionadas con la vivienda también suben (leer más)

3. ¿Compro o espero? casos personalizados por ingresos

Para que puedas descubrir qué te conviene tras tantos cambios, hemos realizado un análisis en el que podrás personalizar tu caso y obtener la respuesta adecuada (leer más)

 

4. Se reduce la desgravación a los que compraron casa antes de 2006

Si compraste tu vivienda habitual antes de 2006, podrás seguir desgravándote en tu declaración de la renta, pero por una cantidad menor que hasta ahora (leer más)

 

5. Se recortan las ayudas para alquilar viviendas a los jóvenes

Los jóvenes que estaban cobrando la renta básica de emancipación (rbe) o ayuda de 210 euros al mes verán reducido este cheque en un 30% (leer más)

6. Se eliman las subvenciones por compra vpo

Se eliminan ciertas subvenciones que tenían los futuros compradores de viviendas protegidas en los pagos de la hipoteca (leer más)

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222 Comentarios:

Anonymous
13 Julio 2012, 11:39

A este articulo se le ve el plumero de intentar animar la venta de pisos, pero el hecho irreductible es que cuando no hay, no hay de donde sacar. Si se termina la desgravacion por vivienda habitual, sube el iva etc, es un gasto que no quedara mas remedio que lo asuma el vendedor. Suponer que va a haber que pagar mas por un piso porque suba el iva o termine la desgravacion es como pensar que la gente va a tener mas dinero porque los costos suban. Cuando estos costes bajaban, el vendedor sencillamemente subia el precio asumiendo la ayuda, y ahora que la situacion es la contraria, pues tendra que rebajar del precio del piso ese componente del gasto si es que lo quiere vender. Decir que comprar ahora supone ahorros es sencillamente de descerebrados (o de pretender que lo son los potenciales compradores)

Anonymous
13 Julio 2012, 11:39

Jsjsjsjs

El dilema no es ese.

Si cualquiera de los que por aquí moran "pudieran" compraban.
Pero una cosa es querer y otra poder.

Estas justificaciones parecen lavados de conciencias.....

Se la vie.

Anonymous
13 Julio 2012, 11:42

Los bancos no pueden vender por debajo de lo que tienen provisionado.
Aguantan artificialmente los precios para que tampoco vendan los particulares.
De esta manera los particulares - que podrían vender más barato que ellos - se creen que los precios no han bajado tanto y asi no les quitan compradores a futuro.

Cuando los bancos hayan provisionado saldrán a reventar el mercado vendiendo por lo que les den y los particulares se quedarán sin vender per secula seculorum.
Eso será aproximadamente para el 2016.

La clave es que no hay compradores para todas la viviendas existentes en el mercado y los bancos tratan de que no se les escape un solo comprador con posibles.

Fíjate en el director de tu banco cuando le dices que encontraste un piso de particular a un muy buen precio y que no te interesa ninguno de los del banco....entonces el del banco te recomienda que te esperes.
---------
Exactamente. Los bancos no son idiotas y saben que lo que tienen no vale ni la cuarta parte de lo que piden.
Por qué no bajan el precio entonces ? simple: no pueden quedar en rojo y prefieren mantener en libros unos valores ficticios hasta que provisionen las pérdidas. Eso lleva años y mientras qué ?...
Si los precios cayeran en el mercado se venderían muchos pisos, pero los venderían otros. Ellos no pueden permitirlo porque hay muchísimos más pisos que compradores y entonces cuando ellos provisionaran lo necesario y pudiesen bajar sería tarde, no tendrían compradores.
Por lo tanto la solución es mantener los precios ficticiamente altos (dando idea que el mercado aguanta) y cuando esten provisionados, liquidar al precio que sea. Como ellos tienen la llave del crédito solo venderán ellos.
Y los demás ?? pues habrán perdido su gran oportunidad porque éste era el único momento en que le podían ganar a los bancos. A la corta.

Dada la mentalidad del vendedor común es muy fácil hacerle creer que lo suyo vale más y así ahogarlo en su propio jugo.

Anonymous
13 Julio 2012, 11:45

"Si se hace entre dos las ayudas pueden multiplicarse, llegando a ser actualmente de hasta 2.712 euros (resultado de dos deducciones del 15% del máximo permitido, que es 9.040 euros). Para una hipoteca a 25 años supone un total de hasta 67.800 euros si se compra en pareja"

Aquí tenemos la razón principal de la burbuja. El que quiera entender, que entienda

Anonymous
13 Julio 2012, 18:13

In reply to by anónimo (not verified)

Los bancos!, los politicos!, las inmobiliarias!!!!....pero pedazo de subnormales porqué no se hablan de los "mis tres pistos"!!, mi b.m.w!!!, mis viajes a las Bahamas!!!! todo a crédito y lo firmé yo solito!!!.

Hipócritas de mierda, ladrilleros de los cojones, ahora estais haciendo pasar al pais canutas y echando la culpa a terceros (que por supuesto tabién son culpables) pero vosotros mequetrefes estafadores y vividores, vosotros que habeís hecho????, comprar los pisos a pares!!! ahora os jodeis y os los comeis en vez de educar a vuestros hijos, paletos!!!

Siempre culpando al gobierno, mierda de gentuza que nunca paga i.v.a., escaqueándose lo que puede y más en el trabajo, pillando días de baa y demandando sueldo alemanes pero que panda a anormales los ciudad-anos de este pais cutre-salchichero lleno de listillos y putos llorones que lo único que quieren es que el estado se lo dé todo comido, os vais a joder y todavía no sabeís como, lo peor de la crisis está por llegar y papá estado no tiene dinerito, será hora de que saqueis lo que vosotros habeis defraudado!!! a joderse memos!!!!!!!!!!

Anonymous
13 Julio 2012, 19:53

In reply to by anónimo (not verified)

El precio medio de una vivienda en reino unido es de 179.750 euros, la cual es bastante asequible si tenemos en cuenta que el salario medio es de 44.632 euros.
En España una vivienda cuesta de media 212.339 euros, con una diferencia sustancial: nuestros salarios no llegan ni a la mitad de los ingleses.

Martes, 3 abril, 2012 - 08:23
|||Publicado por equipo@idealista

El precio de las viviendas en reino unido tuvo en marzo el mayor descenso desde enero de 2009 por la fragilidad de la demanda y el aumento de la oferta, según hometrack. El coste medio de una vivienda bajó un 0,9% en octubre a 156.200 libras (179.750 euros), en lo que supone su cuarta caída mensual consecutiva
La demanda de vivienda en el país se cifra entorno a 2%, mientras que el número de casas en venta aumentó un 1,9%, una combinación que ha provocado la caída significativa de los precios de la vivienda. Richard donnell, director de investigación de hometrack, ha añadido que será inevitable que se produzcan más caídas de precios hasta navidad y probablemente en la primera mitad del próximo año
.......

Eso es un error, seguro. Lo mismo decían de Alemania, y yo pa mí que tambien es mentira. Debe ser un invento de gente muy mala que quiere que pensemos que políticos, empresarios, banqueros, constructores e intermediarios son unos hijos de mala madre que se han enriquecido hasta las barbas y nos han llevado a la ruina a todos.
Y todos sabemos que eso no es así ¿Verdad que no? Ellos son el motorrrrrrrr de la economía, un patrimonio nacional

Anonymous
13 Julio 2012, 11:47

Viviendas caput dicen...?

Y En España no se venden tampoco automóviles: lógico. Con un desempleo del factor trabajo del 24,6% a 31 de Mayo, con unas perspectivas de empleo como las que corren, con la deuda que se arrastra, con las expectativas existentes de alzas de impuestos, ¿Cómo se van a vender automóviles?.

Si el 80% de los automóviles se compran a crédito y si el crédito está más seco que el Valle de la Muerte, ¿Con qué se van a financiar los automóviles que podrían comprarse?.

Anonymous
13 Julio 2012, 11:45

Lo que esta claro es que no van a subir por ahora, no? ....pues que pierdo si espero?

Basta de intoxicaciones...
Este foro sin estos quejidos lastimeros de los que cada mes que pasa pierden un montón de eurazos, no seria lo mismo.
Seguir viniendo aquí, que echaremos un poquito de sal, a vuestas llagas ladrilleras.

Y no sufráis, que solo queda otra bajadilla del 45% y listo. ...para que empecemos a elegir de entre millones de pisos

Anonymous
13 Julio 2012, 11:47

¿Es tan difícil entender que si yo español no puedo comprar, tu mientras no lo bajes no puedes vender?

Quizas piensen que van a venir marcianos a comprarle los pisos al precio de 2007 por hacerles un favor.

Dejó escrito Goethe que contra la estupidez, hasta los dioses luchan en vano.

Y la vivienda en España ha arrasado de estupidez

Que va a tardar en curarse, sobre todo los rotos de millones de bolsillos

Con 6 millones de viviendas vacias a un ritmo de ventas que van para 40 años

Anonymous
13 Julio 2012, 16:13

In reply to by tarso (not verified)

¿Es tan difícil entender que si yo español no puedo comprar, tu mientras no lo bajes no puedes vender?
Quizas piensen que van a venir marcianos a comprarle los pisos al precio de 2007 por hacerles un favor.
Dejó escrito goethe que contra la estupidez, hasta los dioses luchan en vano.
Y la vivienda en España ha arrasado de estupidez
Que va a tardar en curarse, sobre todo los rotos de millones de bolsillos
Con 6 millones de viviendas vacias a un ritmo de ventas que van para 40 años

_______________

Siguiendo tu lógica, si tu eres español y no puedes comprar, pero sin embargo te lo bajo a precio que tu dices..... ¡Me acabas de endiñar tu problema!

Para vendértelo al precio que tu puedes pagar, ¡¡¡Me lo quedo!!!
¿Es tan difícil de entender tarso?

¡Que razón tenia goethe!

Salud

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