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mikel echavarren, consejero delegado de irea
mikel echavarren, consejero delegado de irea

recomendaciones a las ccaa y ayuntamientos en la venta de sus edificios

escrito por: mikel echavarren - irea

artículo escrito por mikel echavarren, consejero delegado de irea

las comunidades autónomas y los ayuntamientos están tratando de equilibrar sus presupuestos de 2012-2013 mediante la venta de activos inmobiliarios y la reducción de alquileres

el deseo y la voluntad de venta del patrimonio inmobiliario público son prueba de la racionalización de los recursos que se está tratando de realizar a todos los niveles de la administración pública. sin embargo, en estos momentos resulta crucial no fallar en el intento de venta ya que no hay tiempo ni muchas alternativas para paliar el déficit que se esperaba compensar con esos ingresos en caso de ausencia de compradores

las subastas públicas de venta de activos se concibieron para situaciones en las que los posibles compradores eran casi multitud y la financiación de sus compras era un paso necesario pero no complejo. la realidad actual del mercado de inversión inmobiliario es muy distinta y estos esquemas de venta tienen un alto riesgo de no funcionar

los riesgos más importantes que se están asumiendo en dichos procesos de venta son, en nuestra opinión, varios. en primer lugar la puesta en venta de inmuebles que, aunque constituyen las “joyas de la corona” de algunas administraciones, presentan graves limitaciones en la flexibilidad de sus usos urbanísticos. nos referimos a la clasificación de edificios representativos pero de uso dotacional o que mantienen altos niveles de protección de alguno de sus elementos. la ubicación no es un todo absoluto que garantice el éxito en la venta, y más en estos momentos. el famoso dicho del sector inmobiliario de “ubicación, ubicación, ubicación”, se podría completar con “menos riesgo, mínimo riesgo, o sin riesgo”, para poder garantizar el éxito de una operación de venta de inmuebles de esta naturaleza

en segundo lugar, lo que era válido antes de la crisis para facilitar una venta en una licitación pública, ya no lo es. la seguridad que otorgaba la administración pública como inquilino de operaciones de sale & lease back, se ha tornado en una gran incertidumbre. la calificación de muchas administraciones públicas está cercana al bono basura y la certidumbre del pago de su renta es indeterminable, tanto por sus propios problemas financieros en un contexto de recortes necesarios del gasto, como por la imposibilidad de lanzamiento en caso de impago de la renta

por todo ello, es necesario adaptarse a las presentes circunstancias y estructurar las operaciones de venta y arrendamiento simultáneo de inmuebles públicos con las garantías necesarias para que el potencial comprador pueda estructurar su propia financiación. la garantía corporativa o pública no es suficiente en muchas ocasiones y por ello habrá que ofrecer avales bancarios en garantía del cobro de las rentas futuras. sin estas garantías, muchas de estas operaciones fracasarán

en tercer lugar, los procesos de venta de activos inmobiliarios públicos deben adaptarse a las necesidades de financiación de los compradores y a las limitaciones financieras existentes en la actualidad. la financiación por parte del inversor de la compra de suelos o de activos que requieren rehabilitación y su posterior arrendamiento, está sujeta a la demostración por parte del solicitante de elevados porcentajes de precomercialización y viabilidad ante la entidad financiera que corresponda. aun así es complicadísimo obtener dicha financiación, por las propias dificultades en las que se encuentra nuestro sistema financiero. por este motivo, es fundamental estructurar las operaciones de venta de activos públicos teniendo en cuenta las siguientes consideraciones

otorgar a los adjudicatarios el tiempo suficiente para poder precomercializar los activos que adquieren y, por tanto, poder estructurar su propia financiación mediante fórmulas de opción de compra o venta de cosa futura. estructurar previamente a la licitación la prefinanciación para el comprador, bajo determinadas condiciones de solvencia, de cara a facilitar la concurrencia y las posibilidades de compra. eliminar, en la medida de lo posible, la obligación de aportar avales para licitar en estos procesos de compra

en operaciones de compraventa de activos de importes muy elevados, considerar la posibilidad de reconvertir dichas subastas en licitaciones de opciones de compra con un plazo suficiente para su ejercicio, que permitan a la administración correspondiente obtener al menos un importe a fondo perdido a corto plazo sobre activos que, de otra forma, serían ilíquidos o difícilmente “colocables”. y finalmente trocear los suelos puestos en el mercado, adecuándolos a inversiones de menor cuantía, más “digeribles” por las escasas empresas con capacidad de compra

en cualquier caso, estos procesos requieren la realización de gestiones previas de presentación y test del interés del mercado, que implican la planificación de una serie de acciones que no se ha realizado en tiempos anteriores a la crisis. nos referimos fundamentalmente a la organización de presentaciones individuales de la oportunidad de inversión a los compradores objetivo, de cara a concitar el máximo interés en la licitación y a testar, con carácter previo, que la estructura propuesta se adecúa a las necesidades del mercado

adicionalmente, es necesario contar con planes alternativos para las fases finales de negociación con los inversores seleccionados, que permitan mantener la presión sobre el comprador seleccionado en el caso en que no pueda completar su oferta por falta de financiación

como conclusión, nos gustaría enfatizar la necesidad de estructurar previamente estas operaciones, haciendo fácil la financiación de los potenciales compradores, ya sea por el plazo otorgado, por la prefinanciación ofertada o por otros factores que otorguen flexibilidad y seguridad a los inversores. en caso contrario mucho nos tememos que los ingresos presupuestados por la venta de estos inmuebles públicos pudieran no llegar a tiempo
 

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comentarios

-me temo que muchas comunidades y ayuntamiento estan semiregalando pisos a amigos de estos politicos

nuestros corruptos politicos de mierda , estan descapitalizando el pais. espero que algun dia , todos los ciudadanos nos unamos y juzguemos a estos ladrones de mierda

pp=psoe

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