Artículo escrito por Rafael cavestany Sanz-briz, director de consultoría de gestión del riesgo, Everis
Actualmente, se discute si el mercado inmobiliario español ha tocado fondo o si se pueden esperar más bajadas todavía. Las cifras oficiales siguen registrando caídas, aunque dichas cifras son muy agregadas, capturan cambios interanuales y llevan un retraso significativo por el tiempo de varios meses transcurrido entre que se pacta el precio y se registra en la estadística oficial (correspondiente generalmente al periodo entre el contrato de arras y la firma en el notario). Sin embargo, el análisis de datos más actualizados y segmentados aporta indicios de que la inversión puede haber comenzado a volver a inmuebles de lujo
Para identificar con puntualidad los cambios en las tendencias del mercado inmobiliario, hemos analizado por franjas de precios la evolución del stock (1) de pisos en venta. Para ello, hemos estudiado el número de anuncios del portal inmobiliario idealista.com, dado que su actualización se realiza en pocas horas capturando los cambios prácticamente en tiempo real, en comparación con los datos oficiales que tardan meses en procesarse y publicarse
Como hemos mencionado en anteriores artículos, la evolución del stock de los pisos en venta puede interpretarse de la siguiente manera:
- Si el stock de viviendas anunciadas dentro de una franja de precio aumenta a lo largo del tiempo es porque la oferta es superior a la demanda. A su vez, sugiere que el precio medio es superior al que el comprador está dispuesto a ofrecer
- A su vez, si el stock se mantiene constante, la demanda y la oferta estarían equilibradas y,
- Si el stock disminuye o se mantiene a niveles muy bajos, la demanda sería superior a la oferta. A su vez, sugiere que el precio medio es atractivo al comprador y hay fuerte demanda
Analizamos un segmento de alta demanda (pisos en barrio Salamanca Madrid) representativo de pisos de lujo, dado que son inmuebles muy líquidos y susceptibles de ser de los primeros en recibir inversiones por su alto interés. A su vez, dentro de este segmento, nos fijamos en los pisos de menor tamaño (menores a 140m2), también, por tener mayor demanda y en aquellos anunciados por debajo de 6.000€/m2, dado que serán sensibles a los cambios en el mercado, frente a los inmuebles más caros que tendrán poca sensibilidad al mercado por estar, en muchos casos, fuera de precio
Podemos observar como, durante los últimos 5 meses, se ha producido un cambio de tendencia hacia una disminución del stock de pisos anunciados, sugiriendo que la demanda aumenta y que los precios pueden haber bajado hasta un punto donde los inversores están dispuestos a comprar. Esta bajada del stock de viviendas anunciadas se produce después de una subida casi constante durante dos años
Para profundizar en las conclusiones, realizamos el mismo análisis segmentando por precios en los que realmente se anuncian dichos inmuebles. El resultado es que la bajada del stock es mayor, cuanto más bajo es el precio en el que se anuncian, suponiendo una evidencia adicional en que dicha bajada está relacionada con el equilibrio entre la demanda y la oferta, y el tan necesario ajuste en los precios en este tipo de activo:
- Inmuebles anunciados desde 4.000 €/m2 y menos: desde febrero del 2012, ha disminuido un 76% el número de anuncios. Este segmento de precios no existía hace dos años y, después de crecer hasta representar casi el 13% de los pisos anunciados por debajo de los 6.000 €/m2, ha vuelto a decrecer hasta casi desaparecer, sugiriendo que la demanda, a este precio, ha sido fuerte durante estos últimos cinco meses
- Inmuebles anunciados entre 4.000 y 5.000 €/m2: ha descendido un 7,4% durante el mismo periodo, después de haberse casi quintuplicado en número en los últimos dos años, lo que sugiere también cierto equilibrio entre oferta y demanda
- Inmuebles anunciados entre 5.000 y 6.000 €/m2: por el contrario, han subido un 5,6%, sugiriendo que hay menos equilibrio entre oferta y demanda a este precio
La prudencia sobre estas conclusiones es muy necesaria, dado que la muestra es pequeña y los datos tienen las limitaciones mencionadas anteriormente. Además, un deterioro adicional del entorno macroeconómico podría llevar, a una nueva tendencia negativa. Sin embargo, la tendencia descrita se ha mantenido durante los últimos 5 meses, la tipología de inmuebles es propicia para el análisis por su alta demanda y liquidez y los resultados del análisis segmentado por precios es coherente con los supuestos de evolución del stock de viviendas, según el equilibrio entre demanda-oferta y precios
En conclusión, es posible afirmar que existen indicios de que, en el segmento de pisos de lujo de tamaño medio a pequeño se ha llegado a un equilibrio en los precios, que permite la vuelta de la inversión. Si esta tendencia se mantiene, podría convertirse en una referencia, para el mercado inmobiliario, y representar un anticipo del tan necesario y esperado equilibrio de precios inmobiliarios en España, que reactivaría el sector
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(I) el stock de viviendas anunciadas se compone de viviendas heterogéneas con diferentes características valor por metro cuadrado, etc. además, en el stock de viviendas anunciadas puede haber viviendas duplicados, mal clasificados, datos imprecisos, etc. y, por lo tanto, la evolución temporal del stock tiene más significado que su valor absoluto
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86 Comentarios:
Este es el grafico de una burbuja economica:
http://upload.wikimedia.org/wikipedia/commons/4/4b/Stages_of_a_bubble.p…
Por lo que comenta el autor (pobre soñador, especulador esperanzado) la caida real aun no ha empezado.
Un Saludo a todos los creyentes de la especulacion y disfruten del 2013.
"Representar un anticipo del tan necesario y esperado equilibrio de precios inmobiliarios en España, que reactivaría el sector".
Los jovenes lo que queremos es un precio que tenga alguna relaciones con nuestros
Sueldos, no que Uds sigan haciendose ricos sin trabajar.
España necesita producir y crear, no especular y seguir jugando a la piramide inmobiliaria.
Mi primer piso en 1992 (hace 20 años) con un tae del Bco. santander del 18%
Tenía 40 m2., de segunda mano, estaba a 8 km. Del centro de la ciudad.
Nunca me arrepentí de haberlo comprado, todo lo contrario
Mi sueldo no era para echar cohetes
¿Has pensado en algo equivalente en la actualidad?,
Dicen por ahí que en España hay más de 5.000.000 de pisos en venta
Alguno habrá que se amolde a tus circunstancias no?
Cuántos pisos has visto, cuántos pisos has visitado? Has hecho alguna oferta?
Mi primer piso en 1992 (hace 20 años) con un tae del Bco. santander del 18%
Tenía 40 m2., de segunda mano, estaba a 8 km. Del centro de la ciudad.
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Podias decirnos el precio y el tiempo en pagarlo. Seguro que baratisimo, a precio actual y lo pagaste en menos de 10 años
Mi primer piso en 1992 (hace 20 años) con un tae del Bco. santander del 18%
Tenía 40 m2., de segunda mano, estaba a 8 km. Del centro de la ciudad.
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Podias decirnos el precio y el tiempo en pagarlo. Seguro que baratisimo, a precio actual y lo pagaste en menos de 10 años
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Cierto y bancaja el más carero
3.000.000 ptas
15 años
Hay que saber leer bien el texto. El autor no dice que esto se haya acabado, ni mucho menos!!! sólo dice que seguimos en el tunel pero que por fin se ve una luz a km de distancia después de recorrer km de caída es como los primeros brotes que podemos ver en las plantas invernales, que indican que ya estamos en enero, que hemos pasado diciembre, pero que nos queda aún el frio de febrero de todas formas, incluso a los más negativos, reconocerán que tras bajar un 45% en el centro de Madrid como se dijo ayer y un 70-80% en la playa, a esto ya le queda poco recorrido a la baja lo que le falta es que todas las viviendas se adapten a esas caídas que ahora son avanzadilla, pero más allá de esos niveles no llegará. por cierto, que todas las viviendas del centro de Madrid se pongan a -45% y que todas las de la playa se pongan a -70/80% no es fácil y llevará tiempo
Hay que saber leer bien el texto. El autor no dice que esto se haya acabado, ni mucho menos!!! sólo dice que seguimos en el tunel pero que por fin se ve una luz a km de distancia después de recorrer km de caída es como los primeros brotes que podemos ver en las plantas invernales, que indican que ya estamos en enero, que hemos pasado diciembre, pero que nos queda aún el frio de febrero de todas formas, incluso a los más negativos, reconocerán que tras bajar un 45% en el centro de Madrid como se dijo ayer y un 70-80% en la playa, a esto ya le queda poco recorrido a la baja lo que le falta es que todas las viviendas se adapten a esas caídas que ahora son avanzadilla, pero más allá de esos niveles no llegará. por cierto, que todas las viviendas del centro de Madrid se pongan a -45% y que todas las de la playa se pongan a -70/80% no es fácil y llevará tiempo
Otra bajada del 50 % sobre precios de hoy y listo.
Con todos mis respetos señor Rafael cavestany Sanz-briz, veo serias lagunas en su análisis.
Como ejemplo sirva esta afirmación "si el stock se mantiene constante, la demanda y la oferta estarían equilibradas ". Da la casualidad de que llevo mucho tiempo monitorizando los precios de esta zona de Madrid y lo que opino es que el stock se mantiene porque la oferta y la demanda no se cruza, ni siquiera están cerca de tocarse. Los pisos son los que son y algunos llevan muchos meses a la venta. Las variaciones del precio hacen que pisos de una franja cambien a otra y los stocks varían, pero son sólo cifras. Mi sugerencia es que coja los número en bruto, y vea si el stock no está subiendo, en general. Quizá se sorprenda. Es cierto que la caída en los precios está suavizada en la zona que ha analizado, pero no se libra de las bajadas. Ni del aumento de stock. No hay visos de recuperación, si hace el análisis con rigor verá que la tendencia es a la baja. Esos señores inversores de los que tanto se habla no se sabe dónde están, es más, ni siquiera se sabe si vendrán.
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