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negocia bien el contrato de alquiler antes de firmarlo

qué negociar con el casero antes de firmar el contrato de alquiler de un piso

antes de firmar el contrato de alquiler de tu nuevo piso es el momento para negociar las condiciones que aplicarán durante todo el tiempo que vivas en esa casa como inquilino. en este nuevo capítulo de nuestra guía sobre alquiler te explicamos todo lo que tienes que tener en cuenta para que estas condiciones sean las más beneficiosas para ti en diferentes aspectos, como el precio, lo que incluye la renta mensual, quién tendrá que pagar los impuestos o las reparaciones y la duración legal del contrato

una vez te conviertas en inquilino, todas las discrepancias que surjan con tu casero tendrán que resolverse en base a lo firmado en el contrato. por eso, antes de firmar asesórate bien para que luego no haya sorpresas. ten en cuenta especialmente con lo que el contrato estipula en los siguientes puntos:

1. precio:

lo primero y más importante que puedes negociar para alquilar el piso que te guste es el precio. la renta mensual algunas veces no es negociable pero, en una gran cantidad de ocasiones sí lo es, siempre que aportes al propietario alguna otra ventaja en su lugar. las prisas que tenga el propietario por cerrar el contrato, la cantidad de interesados que haya en la casa o lo ajustado que ya esté el precio del inmueble en relación a otros pisos en la misma zona –para lo que te será muy útil la información que te aporta idealista.com sobre los precios medios de cada área- pueden ser las principales bazas a tu favor. también te ayudará a la hora de solicitar una rebaja tener un buen perfil como inquilino, lo que irá asociado a tu estabilidad laboral o ingresos. utiliza toda esta información para hacer una contraoferta al propietario si lo crees conveniente pero, eso sí, dentro de un valor razonable

2. qué incluirá la renta mensual:

es importante que en el contrato quede perfectamente establecido qué gastos quedarán cubiertos por el pago mensual que reciba el propietario: los gastos de comunidad, la calefacción central, el alta de los suministros, la tasa de basura o el impuesto de bienes inmuebles (ibi). muchos alquileres incluyen estos gastos en la cuota mensual a pagar pero, para evitar sustos, hay que asegurarse que el contrato define exactamente qué se incluye y qué no en el pago

y es que, según la ley de arrendamientos urbanos (lau), el inquilino de una vivienda se deberá hacer cargo de los gastos generales que deriven de su uso, como es el caso de los servicios y suministros que se individualizan mediante contador,  tales como la luz, el agua o el teléfono. sin embargo, casero e inquilino podrán acordar quién debe hacerse cargo de los gastos que no puedan individualizarse y que correspondan a la vivienda, este es el caso de los gastos de comunidad, el impuesto de bienes inmuebles o la tasa de basura. estos gastos pueden repercutirse en el inquilino, pero debe quedar totalmente claro en el contrato para evitar conflictos posteriores 

3. duración del contrato:

actualmente cuando se firma un contrato de vivienda en la que residir, la duración del mismo según la ley es la que se pacte libremente entre propietario e inquilino, que generalmente se fija en un año –y así se entiende si en el contrato nada se indica-. sin embargo, quien alquila una vivienda debe saber que tendrá derecho a prorrogar esta duración de año en año hasta completar un periodo de cinco años. estas prórrogas anuales (conocidas por el nombre de ‘prórrogas forzosas’) se producen automáticamente siempre y cuando ni el propietario ni el inquilino manifiesten su decisión de poner fin al contrato entre ambos

la única excepción a que entre en vigor la prórroga forzosa es que el propietario necesite la vivienda para usarla para sí mismo, pero sólo si el contrato de arrendamiento incluye esta posibilidad, por lo que incluir o no esta cláusula en el contrato puede ser un punto interesante en la negociación

tras el periodo de prórroga forzosa, el contrato vuelve a extenderse automáticamente durante tres años más (prórroga tácita), aunque tanto casero como inquilino pueden dejarla sin efecto en el caso de no querer renovarlo de año en año

4. fianza, garantías y avales

la ley permite que, además de la fianza por importe de una mensualidad, casero e inquilino pacten la constitución de cualquier otro tipo de garantía adicional del cumplimiento de las obligaciones por parte del arrendatario. algunos propietarios exigen el pago de una o varias mensualidades a cuenta de esta garantía adicional. además, muchos propietarios exigen la constitución de un aval bancario por parte del inquilino para prevenir el impago de la renta. en muchas ocasiones, cuando la entidad financiera considera que la solvencia del inquilino es insuficiente para “prestarle” el dinero que supone el aval, pide que éste deposite la cantidad avalada –que puede ser de seis meses o un año de renta- en una cuenta o depósito de la entidad financiera

este requerimiento de garantías y avales supone, en la práctica, que el inquilino tenga que hacer un desembolso inicial que en ocasiones puede llegar a ser inasumible si no se dispone de ahorros. negociar este término, ofreciendo a cambio la contratación de un seguro de impago de alquiler puede ser beneficioso para el inquilino y más económico, a la vez que igual de seguro para el casero

5. alta de los servicios

aunque no es lo más habitual, cuando la vivienda es nueva y nunca ha tenido dados de alta suministros como agua, electricidad o gas, habrá que pactar en el contrato quién paga la conexión de estos servicios. de hacerlo el inquilino, tendrá que saber que el coste puede superar los 500 euros, por lo que también es un punto importante a negociar

 

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7. qué negociar con el casero antes de firmar el contrato de alquiler de un piso

se puede negociar el precio, el pago de los impuestos o las reparaciones y la duración del contrato (leer más)

8. ¿es posible irse de un piso de alquiler antes del fin del contrato?

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escrito por Elena
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Comentarios

Para poder comentar debes

Es una buena guía pero daré mis indicaciones. A la hora de alquilar un piso hay que tener en cuenta una serie de aspectos importantes antes de firmar el contrato. el piso siempre se tiene que visitar antes, esto es vital para saber como esta, si tienes problemas como puede ser humedades, ascensor, está mal ubicado, edificio en ruinas, es una estafa, los muebles están rotos etc. en este aspecto con la experiencia he aprendido,( aunque si se quiere se puede comprar yo no recomiendo por lo menos lo que pongo a continuación) que el piso debe estar amueblado (tener la cocina bien equipada, como mínimo cocina, lavadora y nevera, porque son cosas caras para comprar y luego llevar contigo), en los cuartos, armarios). De los precios, diré que hay dos modelos, hacer el contrato directamente con el dueño o a través de agencia. En el primer caso suelen ser dos dineros (un mes de fianza y el arriendo) si vas por agencia hay que sumarle la comisión de la agencia). Aquí hay que tener cuidado de los que piden más dinero o fianzas descabelladas, o señales (tres meses etc.), que también recomiendo no dar, pues es dinero que puedes perder (tipo alquiler seguro por ejemplo). La señal solo se da si estás seguro que vas a alquilar el piso, ya los has visto y no quieres que otro te gane. Y luego solo lo pactado que tendría que equivaler a dos mensualidades o tres mensualidades en el momento de la firma y que te den las llaves.De los gastos el inquilino paga los todos los gastos salvo: impuestos (IBI, basuras etc. y la comunidad, el seguro del piso). El tema de los gastos de la comunidad nunca aceptes pagarlos a parte te puedes llevar sorpresas. Para alquilar tienes que demostrar solvencia y siempre se dan las nominas y el contrato de trabajo (copias por supuesto) y a veces movimientos bancarios, alquilar depende tu nomina así que tienes que saber que debe ser más que suficiente para poder pagar el arriendo. El contrato suele ser por un año y luego se renueva por cinco. Finalmente en el piso los desperfectos los arregla el dueño del piso no el inquilino salvo que, sea culpa del inquilino.

http://vivirconlasociedad.blogspot.com.es/

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bueno a decir verdad todos ya nos hemos dado cuenta que aqui los articulos que se publicitan solo son patrocinados por vendedores-alquiladores jejeidealista ya solo es un catalogo burbuja de tulipanes , donde solo se desviven intentando manipular los jardineros

como tal estos capitulos de la mejor o mas indisimulada formate intentan llevar al huerto de que aborrezcas el alquiler y te animes a comprar ...o viceversa

cuando todos sabemos u oimos que como mi caso mi casero esta encantado de tener que bajarme este año un 30% la prorrogapues me tiene o me marcho, y a ver el pobrecito luego a quien se lo alquila? si le estoy salvando el piso de su embargo

con la cantidad de pisos que se alquilan y se pelean por ti,compitiendo cada dia más baratos

son articulos tendenciosos y sesgados, nada objetivos y realesque no os engañen colegas

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Imagino que por tí no se pelean ni los gusanos.la pena es que no te vayas con el otro al puente de al lado. Algún día tendrás que suplicar que te acojan en un centro de la beneficencia.si yo fuese tu casero te ibas a la p*t* calle.alégrate de las desgracias ajenas que algún día te llegará la hora.

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yo ya tengo mandado ofertas a alquileres de 2000 € mes ,madrid(pisos enormes y chalet buenisimos amueblados a tope)

ofreciendoles 1000 € y subastando entre quien antes respondan: antes lo alquilan

"ya que lo que hay es una oferta enorme"en la que el alquilador o comprador se subasta al menor pago y punto

y el que acepta : ese si alquila o venderáy el resto quedarse a dos velas y pagar impuestos y gastos por el resto de sus diassss

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eres pesado hasta decir basta. Siempre escribiendo lo mismo...Cambio de discurso!

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tu no has visto 1000 euro juntos en tu vida.solo espero que algún día te veas viviendo debajo de un puente pues ni puedas pagar y ni dios te alquile ni una chabola.

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Datos de alquiler de España a Junio de 2012Gráfica de evolución del alquiler en España. Caída de precio de un 26% desde el máximo con datos de fotocasa

Según fotocasa, con datos de España, entre 2007 y 2011 los precios en compra han bajado 78.000€. En ese tiempo el alquiler medio ha supuesto 51.360€, con lo cual el ahorro por alquilar en España es de 26.640€Gráfica de representación del ahorro que supone alquilar y no comprar en España, con datos de fotocasa

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Datos de alquiler de Madrid ciudad a Junio de 2012Gráfica de evolución del alquiler de idealista en Madrid Ciudad. Caída de precio de casi un 14% desde el máximoGráfica de evolución del alquiler de fotocasa en Madrid Ciudad. Caída de precio de un 16% desde el máximo

Según idealista, con datos de Madrid Ciudad, entre 2008 y 2011 los precios en compra han bajado 78.400€. En ese tiempo el alquiler medio ha supuesto 58.236€, con lo cual el ahorro por alquilar en Madrid Ciudad es de 20.164€Gráfica de representación del ahorro que supone alquilar y no comprar en Madrid Ciudad, con datos de idealista

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sres de idealista, por favor sean exactos.Dicen Vds. que: "estas prórrogas anuales (conocidas por el nombre de ‘prórrogas forzosas’) se producen automáticamente siempre y cuando ni el propietario ni el inquilino manifiesten su decisión de poner fin al contrato entre ambos"pues no es así, el propietario no se puede oponer a la prórroga, sólo el inquilino puede decidir dejar el piso, pero tiene derecho a continuar hasta cinco años (si no no serían "forzosas")lo que deben vds aclarar es que si un inquilino al final del año decide seguir tiene que cumplir un año más. Salvo que se establezca en contrato otra cosa. y si no lo cumple, el casero le puede exigir que lo pague aunque no viva en él, por lo menos tendrá que pagar hasta que el casero vuelva a alquilar el piso, cosa que hoy no es tan rápida.

de todos modos, se supone que todo esto va a cambiar muy pronto con la nueva ley que está a punto de salir, principalmente debido a la presión que han hecho los bancos, que quieren alquilar sus viviendas vacías, pero asumiendo el mínimo de obligaciones hacia los inquilinos. hablando en plata: quieren poder echar al inquilino si son capaces de vender la vivienda.

Moraleja: cuidadín inquilinos, cuando los bancos se ponen a alquilar viviendas pero lo que de verdad quieren es venderlas, leed la letra pequeña y enteraos de la ley. si no consienten modificar el contrato a vuestro gusto, utilizad su precio para que otro os baje al mismo importe, pero pudiendo negociar determinadas condiciones (gastos, plazos, renovaciones, salida, etc.).

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hola inexactos,

gracias por la apreciación. tienes razón en que la prórroga forzosa es obligatoria para el casero. por eso el texto indica justo a continuación del párrafo que citas que: "la única excepción a que entre en vigor la prórroga forzosa es que el propietario necesite la vivienda para usarla para sí mismo, pero sólo si el contrato de arrendamiento incluye esta posibilidad, por lo que incluir o no esta cláusula en el contrato puede ser un punto interesante en la negociación"

en cuanto a que esto va a cambiar muy pronto con la nueva ley de alquiler, ten en cuenta que sólo va a aplicar a contratos nuevos, no a los que estén firmados bajo la ley actualmente vigente, la lau de 1994. tienes más información en este artículo: confirmado: los cambios en la ley de alquiler sólo aplicarán a los futuros contratos

saludos,

elena

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