Artículo escrito por josé Luis Ruiz bartolomé, consultor empresarial y analista inmobiliario
A partir de 2009, cuando los países del centro y norte de Europa ya habían hecho los ajustes/deberes que les tocaba, el dinero –siempre miedoso- desapareció del inestable y poco fiable sur para refugiarse en Alemania, Suiza, parís o londres
Los precios de las viviendas, las oficinas y los centros comerciales de estos lugares no han dejado de subir desde entonces, alcanzando en muchos casos máximos históricos
Vean por ejemplo el caso de Alemania:
Fuente: perpe.es
O el de Suiza:
Fuente: perpe.es
Por las razones que prefieran (ajuste de precios, rescates financieros, bancos malos,…), pero siempre después de que por medio de draghi se garantizara la supervivencia del euro y, por consiguiente, se disiparan las dudas de un default descontrolado de los pigs, el dinero ha vuelto
¿Quién puede tener interés en comprar oficinas en londres o parís al 4% con rentas en máximos históricos? muy pocos. Ahora el sur vuelve a ser tierra de oportunidades. Es mucho más apetecible un edificio en Madrid o Barcelona donde las rentabilidades son un 50% más elevadas y, además, los alquileres han caído un 50% desde el pico. Hay un largo recorrido para rentabilizar la inversión. Vale pero, ¿hay riesgos? claro que sigue habiendo, aunque realmente diferencial, el que hacía poner los pies en polvorosa a propios y extraños, era la ruptura del euro
Y no sólo España está recibiendo la entrada de inversión a mansalva. Grecia también. Hemos pasado del grexit al grecovery, con buenos argumentos que apoyan la decisión
¿Y por lo que respecta al sector inmobiliario español? según un informe publicado en los medios hace unos días se estima que la inversión proveniente de fondos de inversión alcanzará 14.000 millones de euros. Por otro lado, en conversación privada con el consejero delegado de una importante firma de consultoría me elevaba esta cifra hasta los 30.000 millones. Una cifra no muy lejana al préstamo utilizado para el rescate de las cajas del año pasado. Una cantidad que sin duda va a remover los cimientos del sector
Pero no sólo eso. La inversión extranjera de particulares y pequeños inversores –con excepción de los británicos, por razones que no vienen al caso- no deja de crecer desde hace dos años. Nórdicos, belgas, franceses, rusos,… han anticipado lo que está a punto de pasar aprovechando las circunstancias del mercado
Fuente: perpe.es
El gráfico es muy aleccionador, pues se aprecia claramente cómo ya en 2005 el extranjero se apercibió del recalentamiento del mercado y salió discretamente. Probablemente es el mejor indicador adelantado de este sector
¿Y cómo aprovechar la situación? de muchas maneras, aunque sin duda es necesario contar con un capital mínimo suficiente. Sabemos que la financiación bancaria está lejos de ser una realidad, y que por tanto toda inversión actualmente ha de pilotar entorno a fondos propios abundantes y estables. Se trata, pues, de capital “sin prisas”. Y a partir de ahí, elegir lo más conveniente. Para algunos la inversión puede materializarse en uno o varios pisos, ya sea para vivir o para poner en arrendamiento. Estando encima del mercado se pueden encontrar algunos con descuentos fenomenales
Para otros, la inversión puede ser algo más arriesgada –aunque no tanto- pero con un rendimiento sensiblemente superior. Hace unos días publiqué un artículo glosando las características de la operación crossover de la sareb. Como pueden leer, se trata de suelos finalistas, aptos para edificar, bien ubicados y con unos descuentos mínimos del 70% sobre el pico. Y no es esta la única operación en marcha, hay otras similares en el mercado o en la rampa de salida. Si, como dicen, la vivienda ha caído entorno al 40%, parece una inversión razonable adquirir suelo con descuento del 70%. ¿Y una vez comprado el suelo? un abanico de posibilidades:
- Promover directamente. Con la pega de que al no haber financiación bancaria habría de hacerse a pulmón, elevando el esfuerzo y reduciendo la rentabilidad sobre los capitales invertidos
- Promover en régimen de cooperativa o comunidad, convirtiéndose en promotor-delegado de cooperativistas o comuneros. Es decir, mediante una fórmula que facilita el acceso a financiación y la reducción de los riesgos asumidos
- Ceder en aportación a un promotor. Confiar en un promotor/constructor el desarrollo a cambio de una participación en el resultado final de la operación; ya sea en cash, ya sea en edificación
- Promover para mantener en alquiler. Y posteriormente i) mantener como inversión, ii) vender a un fondo patrimonialista; iii) transformar en socimi para dar acceso a pequeños inversores
- Sencillamente, esperar
Los fondos que van a invertir entre quince y treinta mil millones de euros en España no están dispuestos a perder dinero. Toman ventaja de su posición privilegiada en términos de cash para hacer un negocio redondo en un plazo nunca superior a 5-7 años, y a tal fin su propia presencia y actividad va a recalentar lo suficientemente el mercado como para rentabilizar su inversión. Lo absurdo es que quien pueda entrar ahora con las “manos fuertes” no aproveche el momento. Ha llegado la hora
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45 Comentarios:
Vendiendo, si puedes...
Para ser gráfico y con un ejemplo clarificador, en Andalucía los extranjeros no compran en Córdoba, Jaen y Sevilla y del resto el 90% se lo lleva Málaga, con lo que la venta está superlocalizada.
Y en cuanto al precio la clave está en los ingresos, los compradores son clase media, que perdieron ya un 40% de sus ingresos (los que los tienen claro) , más los que tienen que vender para poder comprar (échale un galgo) y los que tendremos que ayudar a nuestros hijos (que la mayoría volvieron a casa)
Porque con los sueldos que se paga a la generación mejor preparada de la historia, hoy un mil eurista es considerado una rara avis a conservar.
En sintesis lo lógico es alquilar, dejar que escampe y la gente puede olvidarse de ver la vivienda como inversión, pues se asemejará más a un coche, que en cuanto pagas los impuestos ya vale menos, porque eso no lo recuperas, un saludo
Si se contabiliza una recesion solo cuando llevan 2 trimestres negativos
Y Si se necesitan 2 trimestres de crecimiento para confirmar una salida…
¿Por qué el PP y su prensa dicen que hemos salido de la recesión?
Lo que ha certificado el Banco de España (de su cuerda ) es que tenemos un trimestre de crecimiento, no 2.
Y además es un crecimiento pírrico, de tan solo una décima.
Además Se salió de la primera recesión en 2010 y se volvió a caer
El año cerrará en recesión ¡Y hablan del fin de la crisis!
Me pregunto si entre tanto dato y balance, hay algún político que pase hambre y no pueda pagar sus gastos o llegar a fin de mes.
La realidad en la politica es manipulable para los propios intereses del partido que representan su interés... y al resto solo engaños.
Sois tontos o que ? No os contaron la entrada en recesion a tiempo ,y corren como posesos a hacerte crer un cuento aún no confirmado
Solo me queda recordar el sabio refrán español "no hay nada mas tonto que un obrero de derechas"...el problema es que en España los hay a millones.
http://www.elplural.com/2013/10/23/si-se-necesitan-2-trimestres-de-crec…
Brotes verdes (ja ja ja, permitanme que me parta la caja de risa).
Este gobierno es penoso, da vergüenza ajena, llevan dos años en el gobierno y no han echo mas que empobrecer mas al pueblo.
Los 3 millones de puestos de trabajo que prometian en campaña electoral se han convertido en 1 millon mas de parados.
La bajada de impuestos anunciada a bombo y platillo en campaña electoral, se ha traducido en la mayor subida de impuestos desde los Reyes Catolicos (sin contar la creacion de tropecientos impuestos nuevos como las tasas en la justicia).
No han creado ningun motor que tire de la economia, porque el turismo siempre ha estado ahi, y el incremento de turista no es gracias a la sabiduria de este gobierno, sino hay que agredecerselo a la tension y conflictos en Egipto y otros lugares que han derivado ese turismo hacia nuestro pais. ¿Donde esta ese motor de la economia? ¿Donde esta esa industria que genere empleo? La unica politica de este gobierno es abaratar los salarios al maximo con el fin de crear un efecto llamada a las multinacionales para que inviertan en un pais de mano de obra barata ( nivel casi de China).
Lo peor de este sistema es que si la vida va en consonancia con los salarios no habria problema, es decir, si pones un salario de China, que la vida cueste lo mismo que en China, lo que va a pasar proximamente en España, pues los salarios los pondrán a nivel de China, como consecuencia, el trabajador vera mermada su calidad de vida y esta pasando de vivir a sobrevivir, donde mejorar se convertirá en un lujo.
En China se gana muchísimo más dinero que en España. Tiemes cerca a algún español que haga negocios o conozca la realidad del país?
En la empresa de ferrocarriles allí un ingeniero de primer año en mantenimiento cobra 1.400 euros al cambio.
Y no se trabaja más que aquí, ojito.
X
Sin crédito, sin consumo y sin empleo.
Son los tres elementos que vacían la misma botella que el Gobierno ve casi repleta. El crédito sigue estancado para familias y pymes.
Sin crédito no se reactivará el consumo. Y sin consumo, el empleo crecerá a cámara lenta.
Hasta el Gobierno, optimista por convicción o por interés, augura para 2016 una tasa de paro del 24,7% en 2016 y un crecimiento débil (0,7%) de la demanda interna.
El dato de PIB anunciado hace poco abre una brecha entre un Estado que empieza a respirar y unos ciudadanos que seguirán asfixiados durante al menos tres años.
Es tarea de quienes gobiernan impedir que España y los españoles avancen por separado hacia un futuro mejor ....haran algo diferente y mejor para conseguirlo ???.
El grueso de la población vivía mejor antes de la crisis.
Pero ahora todo el mundo lo sabe (unos cuantos lo sabíamos antes)
"Que esto era una ilusión, un efecto de la burbuja mientras se infla".
Pasado la calentura, aparece la pobreza de un pais que estaba enfermo de locura
La recuperación que jalean los mercados ahora y de repente, pero tardará muchisimo tiempo en notarse en la calle, y corre gran riesgo de pasar desapercibida para las familias en pobreza severa, un colectivoque no deja de aumentar. “Está estudiado que la pobreza aumenta mucho más en tiempos de recesión, que disminuye en tiempos de expansión”, arguye Luis Ayala, catedrático de la Universidad Rey Juan Carlos y coautor del informe Foessa sobre desigualdad.
Para que la recuperación llegase al pueblo, “no solo debería ser intensa, sino también acompañada de un incremento muy rápido en niveles de empleo y salarios”, añade Ayala, “un escenario que nadie ve ahora”. Para atajar la pobreza, el catedrático de Economía insiste en la importancia de los instrumentos redistributivos del Estado, “como la sanidad, la educación o las pensiones”, ahora de capa caída. “La mejora en los mercados financieros es una condición, pero tendrían que darse muchas otras condiciones para que se produzca un cambio real en los hogares mayoria con rentas muy bajas”, concluye.
Sigue la crisis,...la bolsa es cuento y la vivienda igual
En contra de la creencia generalizada no existe evidencia ninguna que un rally alcista en la bolsa presagie nada en la economía real.
Eso si genera pingües beneficios para algunos. Pero nada tiene que ver con viviendas
Pues la bolsa la pueden subir los bancos centrales, para simular falso crecimiento....pero las viviendas las tienes que comprar tu ????
El consejo mas básico y mas útil para todo el mundo es el siguiente:"los buenos negocios no se publicitan, cuando un negocio se publicita es para atraer incautos"
Hay tontos si, pero es que tambien hay retontosssss
Los pisos los puedes poner al precio que te de la gana, otra cosa es que piquen
Y ya ves 6 añazos que no... y que el único tonto esperando eres tu
El salario, ceporraco-a .....el salario es lo que se mantiene sin subir desde 1995 ....y alli vamos sin remision
Nuestro cerebro está sesgado a la hora de tomar decisiones.
En un estudio realizado por el psicólogo Drew Westen durante la elección presidencial estadounidense de 2004, se estudiaron los cerebros de 15 miembros del partido republicano y 15 del partido demócrata. A cada uno de estos dos grupos se les escaneó el cerebro mediante resonancia magnética mientras se les mostraba una colección de declaraciones contradictorias hechas por George W. Bush y por John Kerry.
Los partidarios de ambos candidatos criticaban con firmeza las contradicciones del candidato contrario, mientras que justificaban las del propio. Pero lo más interesante del estudio es que no era una cuestión de voluntad. Las áreas de sus cerebros dedicadas al razonamiento y a la lógica, prácticamente se cerraban cuando se enfrentaban a los puntos de vista conflictivos de sus candidatos preferidos.
Es por este condicionamiento del cerebro por lo que es tan difícil operar en el mercado de viviendas con objetividad.
El cerebro tiende a primar las noticias que van a favor de nuestra posición en viviendas, y a minusvalorar las que van en contra.
Seguro que puede recordar algún momento en el que comprado de una vivienda, daba importancia a las noticias positivas sobre los pisos, mientras que restaba las negativas.
Y Una vez vendida su viviENDA, ya era capaz de ver con objetividad la situación de la vivienda en España.
Es por lo que vemos en España ....se adivina que va a haber mucho dolor ....al tiempo
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