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qué pasa con el contrato de alquiler si hay cambios de inquilinos
qué pasa con el contrato de alquiler si hay cambios de inquilinos

qué pasa si hay un cambio de inquilino o aparece un segundo en el contrato con la nueva ley del alquiler

escrito por: alfredo garcía-alquiler protegido

artículo escrito por alfredo garcía, experto de alquiler protegido 

la modificación de la ley de arrendamientos urbanos, aprobada en junio de 2013, establece la posibilidad de inscribir el contrato de alquiler en el registro de la propiedad. una inscripción que no es obligatoria sino voluntaria, a instancias del arrendatario, que es quien debe hacerla para protegerse en materia de plazos y contra terceros. por lo tanto, en ningún caso se trata de un requisito necesario, sino de una posibilidad a favor del inquilino para una mayor protección en el arrendamiento. se trata de un procedimiento que conlleva diversas gestiones y pagos, entre ellos, notariales

¿qué beneficios obtiene el inquilino al registrar el contrato? en el caso de que el contrato de alquiler no se ha inscrito en el registro de la propiedad, cualquier persona que adquiera la vivienda (ya sea por compra o por embargo al titular) podrá recuperarla. por el contrario, si el contrato está registrado, el inquilino mantendrá su derecho a prorrogarlo hasta el tercer año, si era de menos de tres años de duración. y, si tuviera una duración inicial de más de tres años, el inquilino podrá quedarse en la vivienda hasta que venza el contrato de arrendamiento. por lo tanto, la principal ventaja para el arrendatario es que, si la vivienda que tiene alquilada cambia de propietario, conserva su derecho a que se cumpla el contrato de alquiler

¿cuáles son las ventajas de registrar para el propietario? si se produce un impago de alquiler y el contrato está inscrito en el registro, el arrendador puede desinscribirlo, siempre y cuando haya requerido judicial o notarialmente al inquilino, y en el domicilio designado, el pago y éste no haya contestado al requerimiento en los 10 días hábiles siguientes o lo haga aceptando la resolución del contrato. ahora bien: este proceso podrá llevarse a cabo, únicamente, si se pactó en el contrato una cláusula que recoja que, en caso de impago, el contrato concluirá y la vivienda se devolverá inmediatamente al propietario

¿qué ocurre si hay un cambio de titular en el contrato de arrendamiento? ¿puede éste inscribirse en el registro de la propiedad? ante este supuesto, surgen dos posibilidades:

a) si el cambio de titular se produce mediante subrogación en el contrato de alquiler (es decir, la sustitución de una persona por otra dentro del contrato de arrendamiento, de manera que el que se subroga adquiere todos los derechos y deberes del anterior titular), se trataría del mismo arrendamiento, aunque haya un nuevo titular. en este caso, el contrato no se podría registrar, ya que es anterior al 6 de junio de 2013 y se regiría por la antigua ley
 
2) si se da la extinción del contrato y el nuevo titular firma un contrato, este sí que se podrá registrar, ya que es posterior al 6 de junio de 2013

b) ¿y si se añade un segundo arrendatario en el contrato de alquiler? la respuesta es casi idéntica al anterior supuesto:

1) si incorporamos al segundo inquilino al contrato a través de un anexo al mismo, se trataría del mismo contrato de arrendamiento, por lo que, por ser anterior a la modificación de la lau, no se obtendrían las ventajas actuales de inscribirlo en el registro

2) si se resolviera el contrato para firmarse uno nuevo con los dos nuevos titulares, entonces, sí que ambos inquilinos podrían beneficiarse de las consecuencias de registrar su contrato

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comentarios

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la inscripción de un contrato de alquiler en el registro de la propiedad es tan laboriosa y tan cara que resulta inviable para el inquilino, el coste es tan desproporcionado que anula sus ventajas, dudo que algún inquilino lo haga

pienso que es un sacadineros y una tomadura de pelo, otra más de las muchas que tenemos que soportar a diario

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el artículo no es correcto: quien adquiera el piso siempre está obligado a respetar el plazo del contrato aunque el inquilino no haya inscrito en el registro. ahora y siempre

por cierto, el artículo no tiene ni una sola mayúscula

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lamento comunicarte que no es así. la inscripción asegura al inquilino su permanencia en la casa frente a diversos supuestos, por ejemplo, en el caso en que el propietario decida vender su casa o que el inmueble sea adjudicado a un banco. en estos casos, si el contrato está registrado, el nuevo adquiriente deberá respetarlo. si no está registrado, el arrendatario sería desalojado en tres meses. hasta ahora, terceras partes estaban obligadas a respetar aunque este no estuviera registrado. pero ahora ya no

todos los textos de idealista.com se publican sin mayúsculas. normas de la casa

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la ley cubre a inquilinos y propietarios siempre que en el contrato se especifiquen bien todos los detallesse puede incluir una cláusula en la que en caso de cambio de propietario el inquilino quede cubiertocontratar una pacta de alquiler, también puede ahorrarnos problemas en un futurohttp://goo.gl/r8tnDm

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veo que lo de las mayúsculas es defecto de la página, no del articulista. que tome nota el administrador.

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"por otra parte, debemos señalar que registrar el alquiler de una vivienda en el registro de la propiedad tendrá un coste y unos trámites a realizar. el procedimiento de escritura pública será el siguiente: arrendador y arrendatario deben acudir en primer lugar al notario con el contrato de alquiler para legitimar las firmas. este trámite costará 9 euros"

los costes no son muy altos, pero ojito, tiene el arrendador que dar su consentimiento a la inscripción, y no creo que a ningún propietario le interese inscribir cosas en su finca

esto se ha hecho para los bancos que cuando hay un embargo, la gente alquilaba ese piso, y fastidiaba al banco ya que se veía obligado a respetar el contrato de alquiler, no tiene otro objeto ni otra utilidad que esa

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rajoy es el único presidente que se preocupa por sus negocios, es registrador de la propiedad, antes de ser ex-

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