Todo el mundo se hace hoy la pregunta del millón: ¿Ha tocado fondo el mercado inmobiliario? Si únicamente nos guiamos por los últimos –y positivos– datos publicados por registradores, notarios, Instituto Nacional de Estadística (INE) o Ministerio de Fomento, sería sencillo decir que el sector ya ha pasado lo peor y empieza a recuperarse.
Sin embargo, la realidad es mucho más compleja. ¿Tienen margen los pisos para bajar aún más? La lógica, y los informes de precios de idealista.com, sugieren que sí. De hecho, el coste de la vivienda aún se sitúa muy por encima de la capacidad de compra de la mayoría de los españoles.
¿Y las hipotecas? ¿Vuelve a haber financiación? Sí, pero solo es accesible a clientes ‘premium’. Los bancos no van a dar créditos para la compra de una vivienda a nadie que no tengan seguro que lo va a pagar. Esta situación excluye a millones de familias de nuestro país.
Lo cierto es que si de verdad queremos comprender qué está ocurriendo en el mercado inmobiliario español deberíamos obviar el año 2013 de cualquier análisis. Fue el ‘annus horribilis’ del sector y, en comparación con lo que sucedió aquellos 12 meses, cualquier dato actual parece increíblemente positivo, generando una errónea sensación de euforia.
Como dicen que una imagen vale más que 1.000 palabras, desde idealista news hemos recogido los gráficos que muestran la situación real del mercado inmobiliario español. La conclusión: la crisis ciertamente está aminorándose pero que no estamos aún para tirar cohetes.
Compraventa
El número de transacciones sigue en el abismo tras el pico de los años dorados. En septiembre se vendieron en España 27.024 viviendas, lo que supone un incremento del 13,7% interanual. Sin embargo, esta cifra es casi la mitad de las más de 50.000 que se vendían en enero de 2007, justo antes de que estallara la crisis.
Aunque el dato de septiembre supone una vuelta a cifras positivas después de la caída interanual registrada en agosto, lo cierto es que tampoco es para echar las campanas al vuelo ya que en el acumulado anual de operaciones aún estamos un 1,4% por debajo de las cifras de 2013, debido sobre todo a la caída en las ventas de viviendas nuevas, que se han desplomado un 15% en lo que llevamos de año.
La vivienda ha caído más de un 40% en las principales ciudades desde el inicio de la crisis. Pese a todo, aún tiene margen –cada vez menos– para seguir bajando. El precio de la vivienda usada en cayó un 0,2% durante el tercer trimestre de 2014, según los datos del último informe de precios de idealista.com. El tercer cuarto del año se cerró con bajadas de precio generalizadas en todas las comunidades autónomas españolas excepto en Catalunya. El número de provincias con decrementos es de 39 y 38 el de las capitales que bajan.
Hipotecas
Aunque en el mes de agosto se concedieron 15.040 hipotecas, un 23,8% más que hace un año –cabe señalar que el mes de agosto de 2013 Marcó mínimos históricos–, esta cifra supone apenas un 12% % de lo que se llegó a conceder en la época del boom inmobiliario (el pico se registró en septiembre de 2005 cuando se dieron 129.128 hipotecas). Durante los peores años de la crisis el 70% de las casas se pagaba a tocateja.
Lo cierto es que actualmente las exigencias de los bancos a la hora de facilitar financiación convierte a las hipotecas en inaccesibles para 11 millones de familias. Para acceder a ellas, las entidades financieras requieren ganancias cercanas a los 2.300 euros mensuales, una cantidad muy lejana para millones de españoles, según el informe realizado por el comparador kelisto.es.
Esfuerzo
Pese a que el precio de la vivienda sigue bajando en la mayoría de las ciudades españolas, el esfuerzo financiero por comprar una vivienda sigue sin reducirse. ¿El culpable? El salario que continúa siendo bajo, con lo que las familias necesitan el sueldo bruto anual familiar de 6,3 años para pagar el precio total de una vivienda, según datos del Banco de España. Se trata de una cifra que aún está lejos del ratio razonable a nivel mundial, unos 4 años de sueldo. Eso sí, la depreciación de la vivienda permite que baje este ratio teórico que llegó a alcanzar los 7,7 años a mediados de 2007.
Niveles propiedad
Desde el estallido de la burbuja inmobiliaria en 2007, el porcentaje de casas en propiedad ha ido descendiendo hasta situarse en el 77,7% del parque de viviendas, el mismo nivel que hace 26 años, según datos del Banco de España. Por el contrario, el alquiler ha subido más de un 36% durante la última década.
Ejecuciones
Durante el segundo trimestre de 2014 se iniciaron 21.178 ejecuciones hipotecarias, un 4,2% más que hace un año, según el Consejo General del Poder Judicial (CGPJ). Cataluña encabeza las ejecuciones con un total de 4.164, seguido por Andalucía y Comunidad Valenciana. El número de desahucios también subió, un 3,7%, hasta los 18.749. El 53,2% fueron por impago de alquiler, mientras que el 44,2% fueron por impago de la hipoteca.
Rentabilidad
Comprar un inmueble para ponerlo en alquiler en España ofrece cada vez una mayor rentabilidad al inversor, según el último informe de rentabilidades de activos inmobiliarios elaborado por idealista.com, que asegura que comprar un local en nuestro país para alquilarlo ofrece una ganancia bruta del 7%. Este retorno es superior al ofrecido por otros productos como las oficinas (6,4%), la vivienda (5,3%) o los garajes (4,6%), que han incrementado en 100 puntos básicos su rentabilidad. Aun así la rentabilidad obtenida por las inversiones inmobiliarias es, en el peor de los casos, muy superior a la que ofrecen los bonos del estado a 10 años: 2,2%.
Extranjeros
La inversión extranjera en vivienda en España es de momento el único indicador que está mejorando. En el tercer trimestre de este año la compra de vivienda por parte de los extranjeros se ha situado en el 13,10% del total, lo que supone un nuevo máximo histórico, según datos del colegio de registradores.
Sin embargo, esta cifra no enmascara el fracaso de las llamadas ‘Golden Visa’, permisos de residencia a los extranjeros no comunitarios que inviertan al menos 500.000 euros en activos inmobiliarios. Lo cierto es que la mayor parte de las compraventas las realizan extranjeros que ya eran residentes en España. Los británicos copan el primer puesto al suponer el 18% del total de compraventas, seguido por franceses, rusos y alemanes.
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12 Comentarios:
La gráfica de precios vs salarios e inflación muestra lo evidente: el precio todavía es un 20-25% superior a lo que justifican los salarios. Traducido para que se entienda: quien compre vivienda hoy muy posiblemente pague un 20-25% de más. Bueno, salvo que compre lo único que se compra hoy, lo que está un 20-25% por debajo del precio que piensan los demás.
Y si miramos la gráfica de "esfuerzo" el precio todavía es un 50% superior al que debería ser. ¿Y todavía se extrañan de que no se venda nada? No solo no hay dinero, tampoco hay gente dispuesta a pagar de más a sabiendas.
Y con los gastos que no paran de aumentar (impuestos, luz, agua, gas, comida, ...) seguro que si la gráfica de esfuerzo fuera "salario neto - gastos" aún seguiría más alta.
Comprar un inmueble para ponerlo en alquiler en España ofrece cada vez una mayor rentabilidad al inversor, según el último informe de rentabilidades de activos inmobiliarios elaborado por idealista.com, ... comprar una vivienda en nuestro país para alquilarla ofrece una ganancia bruta 5,3% ...
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Eso sería cierto si el precio fuera equivalente a 202 alquileres: precio nominal x 1,12 por impuestos x 5,3% de rentabilidad anual = 12 meses anuales x precio nominal / 202 alquileres.
Sin embargo, eso ocurre muy raramente hoy en día. Acabo de ver un piso que alquilan por 800 euros o venden por 320.000; eso son 400 alquileres, o una rentabilidad bruta anual del 2,7%. Si ya cuesta alquilarlo por 800, ¿Alguien se cree ese precio de 320.000?
Efectivamente yo compré en 2013 un piso en Arguelles en Madrid por 700.000€ y solo pude alquilarlo por 1500€, gastos de comunidad incluidos
Le queda recorrido a este paso 3 años para igualar 1990
"En el mundo que imagino se cazarán alces en los bosques húmedos de los cañones que rodearán las ruinas del "Rockefeller Center". Se llevarán ropas de cuero que durarán toda la vida. Se trepará por lianas tan gruesas como mi muñeca que envolverán la torre "Sears". Y cuando se mire hacia abajo, se verán pequeñas figuras humanas machacando maíz y secando tiras de carne de venado en el asfalto de alguna gigantesca autopista abandonada."
Cambie los campos "Rockefeller Center" y "Sears" por los que usted quiera, pongamos que hablo de Madrid.
La bajada de precios acabará cuando repongan el 1-2-3 Responda otra vez de Kiko Ledgard y volvamos a ver que el premio más caro del concurso no es el apartamento, sino el coche (un simple Seat Ibiza, no hace falta que sea un Masseratti)
Creo que esta información es parcial e incompleta.
Para acabar de entender el problema de la edificación y de sus precios de compraventa habar que saber y tener presente lo que sigue costando edificar. Estos costes no han bajado tanto,
Es decir, hoy se venden viviendas por precios muy por debajo de los costes de ejecución.
Quien hace esto sera por evitar males mayores,. nadie vende duros a peseta. Yo estoy rehabilitando una casa antigua familiar y la he dividido en unos pocos apartamentos. Los costes incurridos superan ampliamente los precios de venta de viviendas a mi alrededor.
Memos pasado de especuladores en la venta a especuladores en la compra.. Acaso son estos mejores estos últimos que los primeros?
Lo de que ha bajado es una ilusión o en zonas muy malas de venta. El ejemplo lo tengo en el centro de Madrid donde se están empezando a comercializar promociones de vivienda nueva en las que el m2 apenas ha bajado unos 400€ respecto a los años del boom inmobiliario. Si eso es bajar los precios que me lo expliquen. La burbuja sólo se romperá definitivamente si se vuelven a los precios de 2001, 2002.
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