Artículo escrito por Juan Arias Bartolomé, abogado en JSJ Abogados
La Ley de Arrendamientos Urbanos establece en su artículo 21, relativo a la conservación de la vivienda, que el arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil.
En este sentido, no cabe duda que la instalación de calefacción y agua caliente resulta necesaria para la habitabilidad de una vivienda, por lo que será el arrendador quien deberá hacerse cargo de la reparación de la caldera o de su sustitución, siempre y cuando la avería no sea consecuencia de un uso negligente o inadecuado de la caldera.
Por su parte, el arrendatario, como usuario de la instalación, vendrá obligado al correcto mantenimiento de la instalación, así como al pago de las pequeñas reparaciones que exija por el desgaste del uso ordinario.
El arrendatario deberá poner en conocimiento del arrendador, en el plazo más breve posible, la necesidad de la reparación, debiendo facilitar la verificación directa de la avería por si mismo o por los técnicos que designe, para que pueda adoptar, en su caso, la solución más conveniente.
También podrá realizar el arrendatario las reparaciones que sean urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, y exigir de inmediato su importe al arrendador.
Será necesaria la comunicación previa y fehaciente de la avería al propietario, tanto para la reparación ordinaria a cargo de éste, como para la urgente a cargo del arrendatario.
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3 Comentarios:
Comentarios de un abogado picapleitos... mira la jurisprudencia existente y no embauques a posibles clientes.
Las normas de habitabilidad están reguladas por las CCAA y para concluir que se ha incumplido alguna hay que justificarlo. En las antiguas normas de habitabilidad del Estado no aparecía ni la instalación el agua caliente ni los calentadores. Por lo tanto parece que la cuestión tratada no incumple ninguna norma de habitabilidad.
Se olvida el informante que los desperfectos por el desgaste normal del uso de la casa corresponde subsanarlos al arrendatario, según la vigente LAU.
Mi recomendación es fijar estos extremos en el contrato de arrendamiento, incluyendo la sustitución completa de cualquier electrodoméstico.
A ver cuando los legisladores españoles aclaran los dos artículos de la ley que están contrapuestos:
- El arrendador obligado a mantener la vivienda para servir al uso convenido
- El inquilino las pequeñas reparaciones del uso ordinario
¿Una grieta en la pared hace que la vivienda pierda su habitabilidad?
¿Y, una lámpara rota pero con bombillas que dan luz?
¿Qué es una pequeña reparación?: ¿Una avería de un electrodoméstico?. ¿Un grifo roto?. ¿Una cisterna que pierde agua?....
Las revisiones obligatorias de mantenimiento de la caldera. Especialmente si no hay nada que reparar, sólo se hacen porque lo manda la ley. Implican la limpieza de la caldera y la comprobación de que va bien. ¿Quién las paga?
Si miráis en la jurisprudencia veréis que diferentes jueces tienen diferentes opiniones para hechos muy similares.
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