Seis datos que demuestran que el sector inmobiliario vive una ‘estabilización’ y no una nueva burbuja

Un sinfín de datos que ha hecho saltar la liebre y ha disparado los rumores de que el sector inmobiliario está volviendo a cometer los mismos errores que generaron la burbuja y, por tanto, que podríamos estar a las puertas de un nuevo ‘ladrillazo’. Sin embargo, muchos expertos coinciden en que las últimas mejorías no son más que los síntomas de que el sector está volviendo a la normalidad.

“Es muy difícil sostener que haya riesgos. De hecho, los datos sugieren que lo que se está produciendo es, en todo caso, una estabilización del sector”, sostiene la Fundación de las Cajas de Ahorro (Funcas) en su último informe, donde insiste en que estamos ante un claro escenario de mejora, aunque moderada y algo discontinua.

Su tesis supone un auténtico jarro de agua fría para todos aquellos que ven en las cifras de mejora unos indicios claros de una nueva burbuja. Sobre todo, si comparamos el nivel en el que se encuentran actualmente algunas de las variables más importantes del sector con el que registraban en el momento de máximo apogeo. Aquí, seis ejemplos:

1. No hay un único dato oficial de referencia y los que hay, no coinciden

Uno de los argumentos que utilizan las cajas de ahorros para reforzar su postura es que hay varios organismos que miden la variable ‘precios’, todos son válidos (es decir, ninguno es el referente por excelencia) y, sin embargo, no coinciden. Esto es lo que ha sucedido en los últimos datos que han aportado el Ministerio de Fomento, el Instituto Nacional de Estadística, el Colegio de Registradores y el Colegio General del Notariado, que tienen formas diferentes de analizar la evolución de los precios.

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“El Índice de los Registradores (IPVVR) indica un crecimiento del 5,1% en el segundo trimestre, mientras que el del INE (IPV) muestra una visión algo más moderada (del 4,2% a finales de junio). En cambio, el de Fomento (PTAS) indica una estabilización completa en los dos últimos trimestres, al tiempo que el de los Notarios (PNOT) sigue mostrando caídas, aunque muy moderadas”, detalla Funcas.  

Por si fuera poco, las subidas de precios que aparecen en algunas estadísticas no se están reflejando en todo el mercado: podríamos decir que las mejoras tienen dos velocidades y que en algunas comunidades autónomas sigue habiendo descensos. Funcas pone como ejemplo el índice de precios idealista, cuyo último dato refleja un descenso medio del 0,3% de la vivienda usada en España, pero también un repunte en seis autonomías.

¿Y qué conclusión podemos sacar de todo esto? Según Funcas, los datos “indican que la mayor parte del ajuste de precios puede haberse realizado, con una caída acumulada cercana al 30% desde el pico alcanzado en el primer trimestre de 2008, pero no hay una evidencia de un repunte ni significativo, ni sostenido, sino más bien un crecimiento a saltos e irregular”.

2. El número de tasaciones está a medio gas

Otro de los datos que sirven para ilustrar que el sector sigue a años luz de los niveles previos al boom es el de las tasaciones. Y es que, a pesar de que “el número de tasaciones ha aumentado en los últimos trimestres situándose de forma más o menos regular en 100.000 valoraciones por trimestre, durante 2007 y 2008, cuando aún se estaba alcanzando el máximo en precios, las tasaciones eran prácticamente el doble y se situaban en el entorno de las 200.000”, explica Funcas.

3. La exposición de la banca al sector es un 40% más baja

Otra estadística importante es la que tiene que ver con el peso del sector en la cartera crediticia del sector financiero, que se ha reducido casi a la mitad desde que estalló la crisis. “El sector de la construcción y los servicios inmobiliarios llegó a concentrar el 50% del crédito total de las actividades productivas, mientras que a cierre del primer trimestre representaba el 29% del crédito productivo total (unos 190.000 millones de euros), habiendo perdido 21 puntos desde máximos o, lo que es lo mismo, cerca de un 40% desde máximos”, añade el organismo.

4. La ratio viviendas hipotecadas/ vendidas es tres veces inferior

Otro dato interesante es el que mide la evolución de las viviendas hipotecadas y las vendidas. En los años anteriores a la crisis la ratio se encontraba en el entorno de la unidad o incluso la superaba, lo que sugería que la actividad financiera hipotecaria trascendía en muchas ocasiones la propia financiación de la compra. Sin embargo, la ratio se encuentra este año en 0,34. “Esto sugiere que buena parte de las transmisiones de viviendas de los últimos años se están realizando con compras en efectivo y, muy probablemente, un número importante de ellas no están siendo realizadas por hogares, sino por inversores localizados”, señala Funcas.

Tampoco podemos olvidar que, aunque en España se están firmando un 20% más de hipotecas que en 2014, en 2005 y 2006 las hipotecas contratadas se situaron holgadamente por encima de las 100.000 mensuales, mientras que en julio la cifra fue de 21.454. Es decir, actualmente se firma solamente una de cada cinco hipotecas que se constituían en pleno boom.

5. La banca presta hasta cuatro veces menos

Otra variable inmobiliaria relevante es la vinculada al flujo de crédito nuevo para la adquisición de vivienda. En este sentido, el informe destaca que en el mes de julio el sector financiero concedió 4.227 millones de euros en crédito nuevo para comprar casas, un 71,3% más que en 2014. A pesar del fuerte repunte, no podemos olvidar que la banca llegó a prestar entre 13.000 y 17.000 millones mensuales entre 2005 y 2006, por lo que el dato actual es entre 3 y 4 veces más bajo que entonces.

6. Solo se cierra una de cada dos compraventas

La última cifra que aporta Funcas para sostener que no estamos, ni de lejos, a las puertas de un nuevo ladrillazo es que actualmente se realizan la mitad de compraventas que en la época de mayor efervescencia del sector. “Las transacciones de venta de vivienda también muestran más estabilización que un crecimiento sostenido. En julio se realizaron poco más de 67.000 operaciones, una cifra un 10,2% superior a la de 2014, pero que está lejos de las más de 121.000 de enero de 2007”, aclara.

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Por tanto, concluye el estudio, “todos los datos analizados apuntan a que el mercado inmobiliario en España ha entrado en una fase de estabilización y apunta hacia una contribución mayor de la construcción al crecimiento económico, más moderada que en los años anteriores a la crisis pero más acorde con su participación natural en la estructura productiva de nuestro país. Un proceso que será progresivo por factores como el desapalancamiento de la economía y por una tasa de desempleo aún elevada que condiciona significativamente el riesgo de crédito”.