Cuidado con las hipotecas fijas: pueden suponer costes de cancelación de hasta un 5%

Las hipotecas a tipo fijo cada vez están más presentes en el mercado. Las últimas estadísticas oficiales apuntan a que uno de cada diez nuevos préstamos hipotecarios que se firman en España cumple estas características y que solo entre enero y julio ya se han formalizado cerca de 11.000 productos de este tipo.

“Las hipotecas a tipo fijo son una alternativa muy atractiva actualmente, se puede contratar una hipoteca a 30 años por un interés anual desde el 2,45%, y si tenemos en cuenta que el Euribor medio histórico está por encima del 2,60%, estaríamos hablando de diferenciales medios de entre el 0,15% y 0,50%, muy por debajo del 1% actual para las hipotecas variables. Pero es muy importante que se valoren también los posibles “peros” de estas hipotecas, porque pueden no ser las mejores para todos los clientes”, explica Juan Villén, responsable de idealista hipotecas.
 
Con estas cifras sobre la mesa, los expertos están más que convencidos de que las hipotecas que permiten al cliente olvidarse completamente de la evolución del euríbor seguirán proliferando, dada su obvia gran ventaja de que siempre se pagará la misma cuota mensual, lo cual es muy atractivo para aquellos que simplemente quieren disfrutar de su vivienda y no quieren sobresaltos cada año. Dicho esto, no siempre es la opción más recomendable, especialmente  para quien tenga pensado cancelar de forma anticipada el préstamo.
 
¿La razón? Para que los bancos puedan ofrecer un tipo de interés lo más bajo posible deben contratar instrumentos de cobertura de tipo de interés, y si el cliente cancela anticipadamente el préstamo, el banco podría perder dinero al tener que cancelar dichas coberturas. Por este motivo, la mayoría de las entidades financieras que ofrecen préstamos a tipo fijo incluyen posibles comisiones en caso de amortización anticipada, las llamadas comisiones por compensación por tipo de interés. Es decir, por pagar toda la deuda pendiente antes de tiempo, el cliente podría tener que pagar una cantidad adicional, eso sí, siempre y cuando el banco tuviera un quebranto al deshacer esa cobertura.
 
“Hay una gran disparidad entre entidades, algunas directamente no las incluyen y otras aplican un 3% e incluso del 5%. Algunas entidades tratan de suavizar este coste potencial, asegurando al cliente que, llegado el momento, no se lo cobrarán o que se lo condonarán, pero si en el contrato hipotecario está incluida esa cláusula, el riesgo que corre el hipotecado está ahí y debe tenerse en cuenta”, comenta Juan Villén. 

El cliente nunca debe olvidar que el préstamo hipotecario es como cualquier otro contrato y, por tanto, que su firma muestra su aprobación con todas y cada una de las cláusulas que éste contiene. También debe tener presente que los préstamos son el motor del negocio bancario y, por tanto, que lo que buscan las entidades es asegurarse de que no van a perder dinero en una operación, algo que puede suceder cuando el cliente cancela de forma anticipada el préstamo. De ahí que la banca se proteja y use esta comisión para cubrir los gastos que le genera el pago anticipado.
  
La cifra no es baladí, sobre todo si tenemos en cuenta que la ley establece unas comisiones mucho más reducidas para las hipotecas a tipo variable, esto es, aquellas en las que el hipotecado paga un interés determinado (denominado diferencial) más el euríbor.  En su caso, las comisiones máximas que establece la normativa son de un 0,50% durante los primeros cinco años y de un 0,25% a partir de ese momento. Por tanto, en una hipoteca fija se puede llegar a pagar en comisiones entre 10 y 20 veces más que en una sujeta a un interés variable.

“Aunque es cierto que las potenciales comisiones que se puedan producir en una cancelación anticipada suelen ser superiores en las hipotecas a tipo fijo, también es importante resaltar que el Euribor se situó por encima del 5,6% en 2008, por lo que una hipoteca a tipo fijo nos puede ahorrar mucho dinero ante un escenario de subida de tipos”, puntualiza Juan Villén.
 
En idealista hipotecas, por ejemplo, el importe medio de las hipotecas a tipo fijo que se firman ronda los 150.000 euros y su plazo es de 25,8 años, y casi el 30% de las hipotecas formalizadas a través de idealista hipotecas son a tipo fijo. Esto refleja que, si se explican y comparan bien las características de las hipotecas a tipo fijo y a tipo variable, mucha gente opta por la tranquilidad y la seguridad del tipo fijo. 

“Las hipotecas a tipo fijo son una gran alternativa en muchos casos, sobre todo para quienes no esperan poder cancelar anticipadamente su préstamo, o quienes no creen que tendrán subidas salariales en el futuro, porque así se olvidan de posibles sustos. Sin embargo, para aquellos que tienen una mayor capacidad de ahorro, o que esperan cancelar en una plazo corto la hipoteca, posiblemente la hipoteca a tipo variable sea una mejor solución. Y por supuesto, si se puede negociar con el banco para reducir el coste potencial de una cancelación anticipada, mejor”, concluye el responsable de idealista hipotecas.