Ni el precio ni el acceso a hipotecas: el empleo es la clave para la recuperación del mercado inmobiliario

Dicen que una imagen vale más que mil palabras, y este gráfico elaborado por idealista demuestra que la clave para la recuperación del mercado inmobiliario es el empleo. Aunque el precio de la vivienda y el acceso a financiación bancaria se han demostrado como factores decisivos en la decisión de compra, es la evolución del mercado laboral la que marca la tendencia del mercado y determina si aumenta o desciende la venta de casas.

Cruzando los datos de empleo publicados por el Instituto Nacional de Estadística (INE) con los de compraventa de viviendas del Ministerio de Fomento se observa que la evolución de ambos indicadores es inversamente proporcional: a medida que desciende el paro aumenta el número de operaciones inmobiliarias cerradas, y viceversa.

“El factor determinante para el despegue de las ventas de viviendas en España no está siendo ni la apertura del crédito ni los ajustes de precios sino la creación y la perspectiva del empleo a medio plazo”, apunta Fernando Encinar, jefe de estudios de idealista. Esto es, si se crea empleo se venden más casas con indiferencia de lo que suceda con los precios, la evolución del mercado hipotecario y el stock.

De ahí que el peor momento vivido en el mercado inmobiliario –las apenas 54.835 transacciones que se cerraron en el primer trimestre de 2013– coincida con el momento en el que el paro en España alcanzase la histórica tasa del 26,94%, la mayor registrada en la historia de nuestro país desde que existen registros fiables.

Igualmente, los mejores momentos en la historia reciente del mercado inmobiliario patrio –entre el segundo trimestre de 2006 y el tercero de 2007, cuando se vendieron un total casi 1,4 millones de viviendas– coinciden con una etapa de prosperidad económica en la que la tasa de paro estuvo por debajo del 8,5%.   

Para Encinar, “la evolución en los precios no tiene una correlación directa con la curva de las compraventas, que sí coincide en todos los mercados con la evolución de la tasa de paro. La relación es directa: en cuanto mejora el empleo el cierre de operaciones se incrementa”.

De hecho, el jefe de estudios de idealista asegura que “la normalización de los precios se está llevando a cabo a varias velocidades: mientras algunos mercados parecen haber encontrado su suelo y comenzar su ascenso, en otros los ajustes continúan”.

¿Qué pasará después del 26J?

Lo más probable es que, con independencia de lo que suceda en las Elecciones Generales del 26 de junio, la inercia positiva se mantenga unos meses. Se ha demostrado que la falta de Gobierno no ha afectado de manera negativa a la economía ni al empleo.

En los primeros seis meses de 2016 la tasa de paro ha descendido y, debido a la estacionalidad del verano, la caída del desempleo se mantendrá como mínimo hasta septiembre, con independencia de lo que suceda en las urnas.

Fernando Encinar estima que “los problemas podrían llegar en el último trimestre del año”. El cofundador de idealista considera que “el verano será muy positivo para la reducción del desempleo pase lo que pase en las elecciones”, pero apunta tres posibles escenarios a partir del 27J.

El primero pasa por vivir seis meses más de ausencia de gobierno –similar a lo que hemos tenido en la primera parte de este año, en la que el desempleo cayó– y “en el que mantendría mi previsión de crecer al 3%”.

La segunda alternativa pasa por la creación de un gobierno “con ideas, miembros y políticas conocidas en Europa y por los inversores internacionales” y, como tercera posibilidad, la llegada de un gobierno “con miembros desconocidos por Europa, con ideas disruptivas y agresivas a los ojos de los inversores y políticas que podrían aumentar el déficit”. En este último escenario, el efecto a corto plazo a partir de octubre sería “una posible fuga de capitales e inversores y, como consecuencia, un empeoramiento en el mercado laboral e inmobiliario”.