4ª fase Contrato de compraventa de una casa, qué es y qué incluye

Antes de terminar todo el proceso y proceder a la firma de la venta de la vivienda, hay algunos trámites que conviene aclarar. La mayoría de ellos no son obligatorios pero todos son aconsejables para cerrar la venta de forma correcta y satisfactoria para todas las partes.
Llegamos a uno de los pasos más importantes de la venta de tu vivienda, ya que, una vez estudiados todos los costes de la venta, ya podrás establecer un precio mínimo por el cual es interesante para ti vender la vivienda. Tienes que pensar si la operación es viable y si quizás merece más la pena que una agencia inmobiliaria la comercialice por ti y te lleve al éxito al poder ofrecerte una mayor difusión, potenciales compradores, mayor experiencia en la negociación del cierre y facilidades a la hora de obtener todo lo necesario. Recuerda que retrasar la venta de tu vivienda puede suponerte una gran pérdida económica y que te compense con creces la contratación de cualquier profesional inmobiliario. En cualquier caso, el establecimiento de ese precio mínimo y el no dejarte llevar por tu precio emocional es lo más importante a la hora de comenzar la negociación.
También es importante que tengas en cuenta si estás dispuesto a dejar en la vivienda algunos muebles, como por ejemplo muebles hechos a medida y que además pueden hacer más interesante la compra al comprador.

El contrato de compraventa de una casa

El contrato de compraventa es el documento de escritura de la venta de tu casa. Pude tener diferentes formatos y verse predecido por un contrato de arras. Intentamos explicar los diferentes tipos y proporcionamos algunos modelos a modo de ejemplo. La información y los modelos de documentación facilitados por idealista no suponen en ningún caso asesoramiento legal. idealista se exime de cualquier responsabilidad derivada de su uso.

Qué es un contrato de reserva de compra de una casa Cómo se diferencia el contrato de reserva de vivienda del contrato de arras Cómo se diferencia el contrato de reserva de vivienda del contrato de arras Encontrar la casa de tus sueños es una cuestión complicada. Y cuando la encuentras, el problema es que puede que tus gustos coincidan con los de otro comprador. Para que no se adelanten, lo mejor es hacer una reserva y así evitar sorpresas. Para ello, hay dos contratos: el de reserva y el de arras. Con el primer contrato el comprador reserva la vivienda a cambio del pago de una cantidad de dinero y el vendedor se compromete a venderla al recibir dicha suma. Y para la compra de la casa lo más normal es firmar el contrato de arras donde se dejan cerrados los detalles que van a formar parte de la futura compraventa.
Qué es un contrato de compraventa de una vivienda
Ya casi tienes finalizado el proceso total de venta de tu casa, aunque para confeccionar el documento de firma, el notario te pedirá que lleves:
  • Tu DNI o tarjeta de residencia.
  • El recibo del último pago del IBI.
  • La cédula de habitabilidad si es obligatoria.
  • La escritura de la propiedad o aceptación de la herencia (si fuera el caso).
  • Certificado energético.
  • El certificado del ITE si fuera necesario.
  • El contrato de arras.
  • Las últimas facturas de los suministros.
  • Certificado de estar al corriente con la comunidad de vecinos.
  • Certificado de deuda pendiente si aún tienes hipoteca.
  • Y por supuesto, las llaves de la vivienda.

Casi siempre es el comprador el que elige en qué notaría quiere realizar los trámites y la firma de los contratos, ya que es él quien asumirá normalmente casi todos los gastos generados por la notaría.
Este es un modelo de contrato de compraventa que puede servir como modelo.
Contrato de compraventa (.docx)
Qué es un contrato de alquiler con opción a compra
El alquiler con opción a compra puede tratarse de una buena opción en estos momentos si quieres vender tu casa. Es un contrato atípico complejo sin regulación legal específica y que contiene dos negocios jurídicos vinculados entre sí (alquiler y opción de compra) siempre y cuando no se ejercite la opción por parte del optante-arrendatario o caduquen los plazos estipulados por ambas partes.
Como sabemos el alquiler consiste en entregar la posesión o uso de un inmueble a cambio de un precio y la opción a compra es el negocio preparatorio del negocio de compraventa, es decir, el convenio o acuerdo por el que la propiedad concede al optante la facultad exclusiva de decidir la celebración o no del contrato de compraventa en unas determinadas condiciones y plazos previamente pactados. Normalmente va acompañado del pago de una prima de opción por parte del optante. El conjunto de los dos es lo que llamamos el contrato de alquiler con opción a compra.
Como siempre, recomendamos que sea redactado por un abogado especialista en derecho inmobiliario que sepa plasmar la verdadera intención de ambas partes y estará compuesto por los siguientes puntos de vital importancia:
  • En la parte del alquiler:
    • Descripción del inmueble y su uso o destino.
    • Plazo del alquiler respetando la ley en vigor en el momento de la firma.
    • Fecha de entrada en vigor del alquiler
    • Precio o renta, su actualización y la forma de pago de la misma.
    • Importe de la fianza
    • Indemnizaciones al propietario en caso de desestimiento del alquiler por parte del arrendatario.
    • Obligaciones sobre el pago de los suministros y repercusiones al arrendatario durante la vigencia del alquiler.
  • En la parte de la opción a compra:
    • La concesión al optante del derecho de decidir o no la compra del inmueble sobre el que se ha pactado el alquiler.
    • El plazo concreto durante el que el optante puede ejercer su derecho que no podrá ser superior al de alquiler aunque sí inferior.
    • El precio concreto pactado para la futura adquisición.
    • El pago de una prima de opción (es como una señal de compraventa por la que concede la facultad de compra exclusiva al arrendatario)
    • Porcentajes o cuotas de la renta que se van a aplicar al precio de la compraventa concertado y su progresividad dependiendo de la fecha en la que se ejerza la opción a compra.
    • Distribución de los gastos e impuestos de la compraventa futura. Lo habitual es que todos sean a cuenta del comprador excepto la plusvalía municipal que debe ser a cuenta del vendedor.
  • Sobre la vinculación del arrendamiento y la opción a compra:
    • Es importante establecer si la opción a compra quedará extinguida si hay incumplimiento por parte del arrendatario.
    • Habrá que dejar previsto también quien corre con los gastos en caso de ser inscrito el contrato en el Registro de la propiedad.
Por último es aconsejable ejercitar la opción en la forma prevista y concertada por las partes mediante burofax o acta notarial quedando así extinguido el contrato de arrendamiento y tramitado el contrato de compraventa.
Este es un modelo de contrato de alquiler con opción a compra que puede servir como modelo.
Contrato de aquiler con opción a compra (.docx)

Qué hay que hacer después de vender una casa

Ahora que ya por fin has conseguido cerrar el proceso de venta de tu casa, no puedes olvidar que es obligatorio pagar los impuestos de los que hemos hablado anteriormente:

Pagar el IRPF
Como comentamos anteriormente, lo tendrás que pagar solo si con el cierre de la operación has obtenido una ganancia patrimonial en el año que corresponda, es decir, el siguiente a la venta.
Pagar la plusvalía municipal

Debes acercarte a la delegación de Hacienda de tu ayuntamiento a pagarlo en un plazo de 30 días aproximadamente (según tu localidad, importante consultar).

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