¿Qué es la TAE?
Son las siglas de Tasa Anual Equivalente o también Tasa Anual Efectiva. Para entenderla hay que conocer el tipo de interés nominal, que es el interés que te cobra el banco por el préstamo y puede ser fijo o variable. El cálculo de este interés juntos con los gastos asociados a la hipoteca (gasto apertura, seguros, etc.), todo ello ponderado con el plazo de devolución del préstamo nos dan como resultado la TAE.
¿Cómo se calcula?
El Banco de España pone a nuestra disposición un simulador para calcular esta Tasa, pero si quieres entender cómo se obtiene te lo explicamos aquí.
Los datos necesarios para este cálculo son (en €):
- Capital inicial
- Tipo de interés nominal
- Gastos de constitución
- Gastos periódicos
Además, se debe especificar cuál es el periodo de esos gastos (mensual, trimestral, anual) y el plazo de amortización o devolución del préstamo.
Conviene recordar que no hay un valor fijo ni único para el TAE. Cada entidad de crédito lo establece según sus criterios o según el perfil del cliente.
Desde la entrada en vigor de la nueva Ley Hipotecaria en junio de 2019, los bancos están obligados a mostrar la TAE de todos sus productos junto con una explicación de su cálculo y 3 ejemplos de ofertas.
La fórmula de calculo es
Donde r es el tipo de interés nominal y f la frecuencia de pago de los plazos.
Ejemplo cálculo de la TAE:
Teniendo en cuenta los datos de la simulación, para un préstamo hipotecario a tipo variable de:
- Importe del préstamo de 400.500,00€.
- Plazo del préstamo de 30 años.
Las características y condiciones fundamentales de la operación serían:
- Tipo de interés nominal fijo del 2,650% durante los 1 primeros años.
- A partir del año 2, tipo de interés nominal de 1,300% calculado con el Euríbor del mes de junio de 2019 (publicado en el BOE 02/07/2019): -0,190%, más un margen de 1,490%.
Sí como consecuencia del cálculo anterior el tipo de interés fuese negativo no se devengaría intereses a favor del cliente ya que este préstamo no tiene carácter gratuito, por lo que únicamente puede devengar intereses a favor de la Entidad.
- La TAEVariable del préstamo es del 1,404%, la cual representa el coste total que el préstamo tendrá para usted, expresado como porcentaje anual del importe total del préstamo concedido, más los costes aparejados, si ha lugar, y que corresponde, sobre una base anual, al valor actual de todos los compromisos futuros o existentes, tales como disposiciones de fondos, reembolsos y gastos, convenidos entre la Entidad y usted.
Además, la TAEVariable se ha calculado bajo la hipótesis de que el Euríbor a un año no varía, por lo tanto, esta TAEVariable variará en cada revisión de tipo de interés. La TAEVariable puede también variar en función del plazo y del importe contratados.
Para el cálculo de la TAEVariable, se han tenido en cuenta los siguientes costes:
1) Comisión de apertura 0,00€, como resultado de la aplicación del 0,00% sobre un importe de préstamo de 400.500,00€.
2) Coste estimado de la tasación de 0,00€ sobre la garantía principal.
- Cuota mensual de 1.613,87€ durante los 1 primeros años.
- A partir del año 2 y hasta la finalización del préstamo, la cuota prevista será de 1.351,44€ mensuales.
- El sistema de amortización empleado será el francés.
- Importe total adeudado de 489.667,52€ del cual 400.500,00€ corresponden a capital y 89.167,52€ corresponden a intereses.