Cuando uno firma la hipoteca con un banco determinado no tiene por qué estar toda la vida atado al mismo banco. En caso de valorar otro que ofrezca mejores condiciones, entonces estaríamos hablando de la subrogación hipotecaria, que significa el cambio de banco (acreedor). Con el cambio, se fomenta la libre competencia entre entidades, beneficiando generalmente al cliente con mejores condiciones para su préstamo sin tener que cancelarlo y formalizar uno nuevo.
Gastos asociados a la subrogación:
- Comisiones bancarias por el banco de origen: A partir del 16 de junio de 2019. Dependerá de si la hipoteca tiene un interés fijo o variable. En ambos casos, la comisión no puede superar la pérdida financiera generada.
La subrogación como producto tiene unas limitaciones importantes, ya que sólo podemos mejorar:
- Los tipos de interés
- El plazo de amortización
- Ambas cosas
El resto de condiciones no se pueden tocar y tampoco podemos ampliar el importe
Existen dos tipos de subrogaciones hipotecarias:
- Las subrogaciones de deudor. Son aquellas en las que lo se cambia es el deudor. ¿Cuándo ocurre esto? Fundamentalmente en operaciones de compraventa, en las que un promotor inmobiliario o un particular venden un inmueble hipotecado, y se pacta, de común acuerdo con el acreedor (entidad financiera normalmente), que parte del pago se hace asumiendo la deuda hipotecaria del vendedor. Se trata de una mecánica muy habitual y antigua.
- Las subrogaciones de acreedor. Con el fin de estimular la competencia entre entidades bancarias, favorecer la conversión de las hipotecas variables en fijas gracias a los mínimos que se han venido registrando en el Euribor.