Molti inquilini credono che lasciare l'appartamento e riconsegnare le chiavi sia sufficiente per rescindere il contratto di locazione. Tuttavia, una recente sentenza del Tribunale provinciale di Huesca dimostra che questa convinzione può rivelarsi controproducente.
Il tribunale ha confermato l'ordinanza che imponeva all'inquilina di pagare 2.758 euro di affitto non pagato, stabilendo che non aveva mai formalmente restituito l'immobile al proprietario. La questione fondamentale non è se l'inquilina abbia continuato a vivere nell'immobile, ma la mancanza di prove che il possesso sia stato effettivamente restituito al proprietario.
Quando si considera concluso un contratto di locazione?
Un contratto di locazione non si estingue automaticamente quando l'inquilino lascia l'immobile. Affinché il contratto si estingua a tutti gli effetti di legge, il proprietario deve rientrare in possesso dell'immobile, il che richiede la prova che il proprietario sia a conoscenza dell'avvenuta riconsegna dell'abitazione. Il semplice abbandono dell'immobile non è sufficiente.
Nel caso in questione, il proprietario ha intentato una causa legale chiedendo il pagamento di sette mesi di affitto (da settembre 2023 a marzo 2024) non avendo ricevuto né una comunicazione formale di sfratto né le chiavi dell'immobile.
L'inquilina ha sostenuto di aver lasciato l'appartamento alla fine di settembre, lasciando le chiavi all'interno dopo aver avvisato il proprietario. Tuttavia, non è stata in grado di dimostrare né la consegna delle chiavi né che il proprietario avesse ripreso possesso dell'immobile in quel momento, pertanto i tribunali hanno respinto la sua richiesta.
Richiesta di pagamento dell'affitto per mancata restituzione delle chiavi
Il Tribunale di primo grado e di istruttoria preliminare di Boltaña si è pronunciato a favore del locatore, dichiarando risolto il contratto di locazione e condannando l'inquilino al pagamento dell'affitto richiesto, maggiorato degli interessi legali.
L'inquilino ha presentato ricorso, sostenendo che il proprietario si era rifiutato di ritirare le chiavi e di ispezionare l'appartamento, affermando che ciò costituiva un tentativo di evitare la restituzione della cauzione. Tuttavia, il Tribunale provinciale di Huesca ha respinto tali argomentazioni e ha confermato la sentenza di primo grado.
La consegna informale delle chiavi non comporta la risoluzione del contratto di locazione.
Il tribunale provinciale ricorda che sia l'articolo 11 della legge sulla locazione urbana sia l'articolo 1561 del codice civile obbligano l'inquilino a restituire l'immobile al termine del contratto e che ciò non significa semplicemente andarsene, bensì richiede una consegna effettiva e concreta , di norma mediante una consegna formalmente documentata e verificabile delle chiavi, che consenta al proprietario di controllare lo stato dell'immobile.
Non è sufficiente dichiarare semplicemente l'intenzione di andarsene o lasciare le chiavi all'interno dell'immobile senza una chiara prova che il locatore ne abbia ripreso possesso e abbia avuto una reale opportunità di verificarne le condizioni.
Qualora le chiavi non vengano effettivamente consegnate, il contratto di locazione resta in vigore.
La Corte ha sottolineato che non vi era alcuna prova che le chiavi fossero state consegnate nel settembre 2023. Infatti, sono state ritrovate mesi dopo, nel marzo 2024, all'interno dell'immobile, senza alcuna traccia di quando o in quali condizioni fossero state lasciate, il che significa che non è stato possibile stabilire una valida consegna nel settembre 2023.
Data la mancanza di prove, il tribunale ha concluso che il contratto di locazione non era stato rescisso e che, pertanto, rimaneva in vigore fino a marzo 2024, legittimando la richiesta di pagamento dell'affitto maturato durante tale periodo.
Conseguenze della mancata restituzione formale dell'immobile locato
La sentenza ribadisce un principio fondamentale: fino a quando non venga provata l'effettiva restituzione dell'immobile, l'inquilino resta obbligato a pagare l'affitto, anche se non risiede più nell'abitazione.
Lasciare le chiavi all'interno non estingue il contratto senza la prova che il proprietario le abbia ricevute e abbia avuto la possibilità di verificare le condizioni dell'immobile. Se non è possibile dimostrare l'avvenuta consegna delle chiavi, il contratto di locazione rimane in vigore.
In questo caso, l'inquilina è stata tenuta a pagare sette rate mensili complete, da settembre 2023 a marzo 2024, perché non aveva dimostrato una valida consegna del possesso.
La sentenza offre un chiaro insegnamento per proprietari e inquilini: per evitare controversie e richieste di risarcimento danni, la risoluzione di un contratto di locazione dovrebbe prevedere la consegna delle chiavi direttamente o tramite un intermediario affidabile al proprietario e, ove possibile, un sopralluogo congiunto per verificare le condizioni dell'immobile.
Sebbene non sia legalmente obbligatorio, si raccomanda vivamente di firmare un documento di consegna delle chiavi al termine del contratto di locazione, in quanto è il modo più semplice per prevenire successive controversie relative all'affitto, alla cauzione o allo stato dell'immobile.
