De la página de idealista( con código), de la vivienda que Vd. compraría para su familia, la adjunta al comentario y yo me comprometo ( sin prisa) a darle el " valor razonable" por el que puede comprar.
Introducción a la valoración inmobiliaria
La Val Inmob. Trata de discernir el valor de una determinada propiedad, constituida generalemente por suelo, edificación o inmueble( suelo y edificio), a partir del análisis de los elementos que le son propios y que pueden afectar más directamente a su v a l o r. Requiere un conocimiento preciso de los parámetros constructivos y cualitativos de la edificación, así como de los factores relativos a su ubicación y situación urbanística, entre otros aspectos que caracterizan la zona en que se encuentra.
La valoración debe entenderse, por tanto, como un proceso de cálculo de un valor económico, establecido de acuerdo a unos criterios, a unas metodologías de evaluación y a unas técnicas que tratan de construir un valor objetivo, atenndiendo a las características propias del bien y de las amenidades de su entorno.
Sin otro particular, atentamente
Km.
281 Comentarios:
Hay veces en que no es accesible la web, quizá la estén reparando en ese momento, lo que observo es que ahora no me sale la opción de editar, que antes si estaba.
Sugiero a dani que busquen un modo distinto de búsqueda, la paginación actual es muy pesada, podrían aparecer todas las páginas y a su lado el día y hora en que termina la página, también que al salir la página que fuese al principio y no al final ya que la lectura va de abajo arriba, para no tener que subir cada vez la página cuando aparece.
Ssaludos
Hola Km.
El valor real de esos pisos es el mayor precio que alguien este dispuesto a pagar por ellos y punto.
Ni tu, ni yo ni nadie puede dar un valor objetivo para esos pisos, el valor va en funcion de la oferta y la demanda, es como si pretendes dar el valor del barril de petroleo en funcion de lo que cuesta sacarlo, o el valor de unas acciones en funcion del valor de los libros o de lo que costaban hace 10 años.
Como mucho podemos saber el precio algo en un determinado momento que es como se realizan las tasaciones, viendo el valor de venta de pisos similares en los ultimos meses, pero eso no sirve para predicir los precios del futuro ni definir cual es el precio justo.
Entiendo que despues del trabajo y tiempo que has dedicado a realizar estas valoraciones te fastidie mucho que te digan que estan mal, a lo mejor me equivoco yo, pero no me has rebatido mi argumento de que tu metodo es incosistente y que no admite grandes dispersiones de precios.
En cualquier caso no era mi intención molestarte ya que valoro mucho tus aportaciones al foro pero creo que si algo esta mal hay que decirlo porque mucha gente se fia de lo que se dice aqui.
Lamento que no quieras perder el tiempo conmigo pero te aconsejo que no te obsesiones tanto con estos temas, no es una batalla entre burbujista y nuncabajistas a ver quien consigue fijar el precio de la vivienda, no es algo que este en las manos de nadie solo en las mano negra del mercado que nadie controla y que unas veces te beneficia y otras te perjudica.
Totalmente de acuerdo contigo mat me posiciono de tu parte en esta discusión, mejor lo llamaré debate con km tu metodo es incosistente y que no admite grandes dispersiones de precios. El valor real de esos pisos es el mayor precio que alguien este dispuesto a pagar por ellos y punto. Como mucho podemos saber el precio algo en un determinado momento que es como se realizan las tasaciones, viendo el valor de venta de pisos similares en los ultimos meses, pero eso no sirve para predicir los precios del futuro ni definir cual es el precio justo. Las matemáticas no nos sierven para establecer el precio de la vivienda ni en esta coyuntura, ni en otra , porque hay mas variables imposibles de controlar o predecir . Que conste que soy una fiel seguidora tuya km , por todo lo que aportas a este foro, por tus conocimientos, tu profesionalidad, por tu caracter extrovertido , amigable , conciliador y al final lo que mas alabo es tu modestia y educación y con mas calificativos me quedaré corta, pero tus valoraciones de viviendas me parecen siempre un poco encorsetadas y no dejan de sorprenderme . Ese baremo parece que nos sirve lo mismo para valorar una vivienda en San Sebastian en Miraconcha y otra, ya no me voy a un pueblecito perdido en Albacete, si no en cualquier otra ciudad de la costa Española, ¿ Cual es el precio razonable de un edificio en Miraconcha ? Desde luego que no es que se pedía en el año 2006 0 2007 incluso ahora , pero por supuesto que nunca se va a poner al alcance de nuestros bolsillos por mucho que tratemos de establecer cual sería su precio razonable. Porque aunque para nosotros sea razonable , siempre va a haber gente que estará dispuesta a pagar mas incluso en Mayo de 2009 Tratamos de establecer siempre el palalismo "x" costes de construccion por tanto precio "y" razoable que corresponde a la vivienda . "X" sueldo bruto al año por tanto "x" multiplicado por 4 o por 5 o por lo que querais, precio que le corresponde a la vivienda . Como comentaba Monik ¿ Cual debiera ser el precio razonable entonces en los paises subdesarrollados ? Hay tantas y tantas variables a tener en cuenta que esa generación de un 30% , un 50% o un 80% lo que hacen es añadir mas confusión. La palabra en estos momentos es incertidumbre y aunque todos estamos de acuerdo en que la vivienda debe sufrir un ajuste muy grande no sabemos lo que va a pasar y las declaraciones de uno y otro lado son siempre de partes interesadas que no aportan ninguna luz ni credibilidad.
Hola mat, me tenéis intrigado, estoy impaciente por que me valores esos pisos y también la valoración de km.
Después os daré mi opinión de como lo veo yo.
Admito que es extraordinario que se pueda valorar a distancia con los datos del anuncio.
Ánimo y saludos para ambos
Lo siento "bien" pero yo no te puedeo dar una valoración objetiva sobre lo que vale o debe valer un piso. Las tasaciones y valoraciones oficiales se basan en los precios a los que se han vendido viviendas similares en la zona, pero eso en una situación economica como la actual no sirve de mucho, ya que los precios estan a la baja, pero no hay otro metodo fiable que sea impleado por profesionales.
Saber hasta cuando va a bajar el precio de un piso es la pregunta del millon de la que todo el mundo quiere tener la respuesta , pero que nadie tiene porque depende de muchos factores.
Km con toda su buena intencion y dedicandole muchas horas esta realizando un metodo de valoración basandose en el coste de la vivienda pero yo creo que es muy impreciso y no se ajusta a la realidad.
Para mi un metodo posible es calcular cuanto te costaria estar en esa casa de alquiler durante 40 años y ver lo que pagarias de hipoteca (con un interes medio ni el 2 ni el 6) y comparar. Si la comparativa sale claramente a favor de la hipoteca entonces el precio es mas o menos ajustado sino la vivienda esta sobrevalorada.
Con este metodo se depende de la variación de los precios de alquiler y de los tipos, auque hay que tener en cuenta que el precio del alquiler no varia tanto como el precio de la vivienda y que los tipos van ligados a la inflaccion y por lo tanto a los sueldos.
Yo no pretendo tener ninguna disputa con km ni dar precios diferentes a los suyos simplemente creo que en el mercado de la vivienda la dispersion de precios es muy grande y hay que ir caso por caso. Que los pisos bajen de media un 30% no te vale de mucho si las bajadas van entre el 15% y el 60% los importante es ver si el piso que quieres comprar es de los que va a bajar un 15% o un 60%
No pretendo saber lo que van a bajar los pisos, solamente solicito como una especie de flash actual del desfase entre lo que piden y lo que sería aceptable dar hoy por esos pisos, dado por alguien que no vive en la zona, ya que si vives en ella es afectado por otras causas objetivas.
Además un profesional sabe mejor la devaluación que tiene con el tiempo el piso, por desajustes en la distribución y en los servicios comunes.....
De todos modos gracias por la respuesta.
Saludos
Km,
Muchísimas gracias! Yo también creo que no deberí pasar de los 27 millones, pero eso cualquiera se lo dice al propietario! He logrado que baje hasta 34 millones y no creo que quiera bajar más.
La cosa es que en Tarragona ciudad no se construyó demasiado, y parece que no hay exceso de oferta y no bajan del burro...
Tú crees que se notará mucho de cara al 2010 y bajará hasta esos 140.000 euros que dices también en ciudades como Tarragona, con poca oferta y con pocas perspectivas de crecimiento? ( no hay solares!)
Gracias de nuevo,
Km,
Muchísimas gracias! Yo también creo que no deberí pasar de los 27 millones, pero eso cualquiera se lo dice al propietario! He logrado que baje hasta 34 millones y no creo que quiera bajar más.
La cosa es que en Tarragona ciudad no se construyó demasiado, y parece que no hay exceso de oferta y no bajan del burro...
Tú crees que se notará mucho de cara al 2010 y bajará hasta esos 140.000 euros que dices también en ciudades como Tarragona, con poca oferta y con pocas perspectivas de crecimiento? ( no hay solares!)
Gracias de nuevo,
Km, muchísimas gracias! Yo también creo que no deberí pasar de los 27 millones, pero eso cualquiera se lo dice al propietario! He logrado que baje hasta 34 millones y no creo que quiera bajar más. La cosa es que en Tarragona ciudad no se construyó demasiado, y parece que no hay exceso de oferta y no bajan del burro... tú crees que se notará mucho de cara al 2010 y bajará hasta esos 140.000 euros que dices también en ciudades como Tarragona, con poca oferta y con pocas perspectivas de crecimiento? ( No hay solares!) Creo que has entendido perfectamente lo que vale elpiso que pretendías comprar. Para el 2010 el mismo catedrático " Sr. Santiago niño becerra nos dice, lo que puede leer en otro comentario de hay anteriormente" y puntualmente dice: -¿Pero los ciudadanos no tienen ninguna opción para intentar salir menos afectados? -Yo siempre recomiendo que si alguien tiene deudas, que no se endeude más. Quien no tenga, que no se endeude y si una persona tiene deudas y dinero ahorrado, que lo dedique a reducir deuda. Otra cosa es que, antes de comprar nada, la gente se pregunte si realmente lo necesita. Que calculen muy bien cuales son las expectativas de sus ingresos y adapten el gasto. Lo que no sea necesario, no es importante. Esto es muy importante, si no puedes, de momento parar y a verlas venir, que sólo estamos aquí para cubrir lo que necesitamos, no lo que nos gustaría tener. Vd. Decide. Saludos cordiales.
Hola km,
Este no está publicado en idealista todavía, pero puedes ayudarnos a poner precio? veamos si coincidimos
Encantadora parcela de 4000 m2 con 3 villas (500m2 contruidos en total) , la cuales necesitan bastante reforma, situado en una prestigiosa urbanizacion entre Puerto Banus y San Pedro de Alcantara, a un corto paseo de la playa, restaurantes, bares y comercios ademas de magnifico paseo maritimo de San Pedro. La parcela es totalmente plana, con muchas posibilidades, hay un diseño de reforma y ampliación, tipo cortijo debido a que la construcci?n actual es muy andaluza. La propiedad es muy privada y ofrece un gran potencial....
Un saludo
As
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