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De cómo la nueva ley hipotecaria y la subida del euríbor llevarán al tipo fijo a nuevos récords

Gtres
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Una de las medidas más destacadas de la nueva ley hipotecaria es la apuesta por las hipotecas fijas. Según ha explicado el Ministerio de Economía, entre los principales cambios que incluye el Proyecto de Ley de Crédito Inmobiliario, que aprobó el Gobierno el pasado 3 de noviembre y que ahora se debatirá en el Parlamento para su aprobación definitiva, está la facilidad para convertir las hipotecas variables en fijas.

Esta posibilidad no solo estará al alcance de quienes firmen un préstamo hipotecario después de que la normativa entre en vigor, sino que es una de las pocas que tienen carácter retroactivo: es decir, también se podrán beneficiar de ella los actuales hipotecados.

“Estamos en un contexto de tipos de interés negativos, pero es algo excepcional. Los tipos volverán a subir y quien firma una hipoteca variable no tiene la misma certidumbre a largo plazo que quien firma una fija. Además, pensamos que las medidas aumentarán la competencia hipotecaria entre los bancos, lo que también beneficia al consumidor”, explican desde el Ministerio capitaneado por Luis de Guindos.

Si la tramitación parlamentaria de la normativa no trae cambios de última hora en este sentido, los hipotecados podrán cambiar su hipoteca a un coste muy reducido.

Tanto si el cambio se realiza vía novación (con el mismo banco) o subrogación (con otro diferente), el cliente solo pagará una comisión si la modificación se produce durante los tres primeros años de vida del préstamo. En ese caso, la penalización equivale al 0,25% del capital que se amortiza de forma anticipada. Una vez pasado ese plazo, el cliente no tendrá que pagar ningún tipo de comisión. Además, los gastos de notario y registro tienen una especie de subvención que permite abaratarlos en gran medida. Según el Gobierno, el coste de los aranceles se reduce en torno al 90%.

¿Y qué supondrán estos cambios? Según los expertos, serán una catapulta para que las hipotecas fijas sigan comiendo terreno a las variables, e incluso podrían superarlas en las nuevas contrataciones a corto plazo.

Los últimos datos del INE (referentes a agosto) muestran que el 40,4% de los préstamos para la compra de vivienda que se formalizaron en dicho mes estaban ligados al tipo fijo, el máximo histórico hasta la fecha. Y la previsión es que sigan al alza durante los próximos meses.

“La nueva ley contempla facilidades para cambiar de tipo variable a fijo: actualmente la subrogación no es posible porque el tipo variable aplicado hoy siempre es menor al tipo fijo, lo que no permite aprovechar los menores costes de la subrogación. Pero, si se elimina esta limitación, muchos hipotecados preferirán cambiar a la seguridad de la hipoteca fija”, recuerda Juan Villén, responsable de idealista hipotecas.

Villén también insiste en que “cada vez más bancos ofrecen este tipo de hipotecas. Son interesantes porque, en previsión de futuras subidas de tipos de interés, reducen el riesgo que supone un aumento de cuota. Y, si hay más oferta y más prescripción, habrá más clientes que se decanten por esta opción, por eso creemos que las hipotecas a tipo fijo tomarán la delantera a las variables. De hecho, más de la mitad de los clientes actuales de idealista/hipotecas se decantan ya por una hipoteca fija tras analizar ofertas de todo tipo”. 

Su opinión coincide con la de Santos González, presidente de la Asociación Hipotecaria Española (AHE), quien sostiene que “el movimiento del mercado está girando hacia los tipos fijos, ya que tanto los bancos como los propios clientes están apostando por esta alternativa. Los usuarios cada vez son más conscientes de que los tipos en negativo son una anomalía y que volverán a subir, aunque se desconoce cuándo lo harán y con qué intensidad. Pero con toda seguridad a lo largo de los próximos 20-30 años, el tiempo que aproximadamente dura una hipoteca, veremos a los tipos subir y bajar varias veces”. 

Por su parte, el Departamento de Análisis de Bankinter ha realizado una estimación preliminar del impacto de la ley hipotecaria sobre el mercado (una norma que podría sufrir cambios durante su tramitación parlamentaria), en la que habla de un previsible incremento de las hipotecas fijas.

“El tipo fijo se percibirá como una alternativa con más atractivo que en los últimos años, una vez que se acerque la subida de tipos de interés por parte del Banco Central Europeo (BCE) cuando el crecimiento económico gane vigor en la eurozona y las expectativas de inflación comiencen a aumentar. En consecuencia, la evolución de los tipos de interés puede provocar que se firme un mayor número de hipotecas a tipos fijos, mientras que el proyecto de ley puede incentivar el cambio a tipo fijo al eliminar a partir del tercer año la comisión. No obstante, sería esperable que esta transición no fuera muy rápida, ya que estimamos que el euríbor a 12 meses se mantenga en terreno negativo durante buena parte de 2018”, afirma la entidad.

No podemos olvidar que el principal gancho de las hipotecas fijas es que permite al cliente saber cuánto dinero debe destinar al pago de la cuota, ya que se paga exactamente la misma cantidad desde el primer mes hasta el último. “Se ha convertido en una buena opción sobre todo para aquellos compradores de vivienda que no tengan grandes expectativas de incremento salarial”, insiste Villén.

No obstante, los expertos recuerdan que una hipoteca no tiene por qué ser igual de recomendable para cualquier cliente, ya que la elección dependerá de variables como los ingresos mensuales que debe destinar al pago de la cuota, el plazo en el que quiera devolver el préstamo, el porcentaje de la compra que necesita financiar o la posibilidad de que su renta mejore a medio plazo.

La buena noticia es que actualmente hay ofertas muy competitivas en ambos casos. En el comparador de idealista hipotecas, por ejemplo, encontramos préstamos a tipo variable desde euríbor+0,75% y fijos desde el 1,65% y del 2,1% para un plazo más largo (30 años). Se trata de unas condiciones ligeramente más ventajosas que las registradas hace apenas dos años, cuando las hipotecas fijas a 30 años se situaban alrededor del 2,45%. Las variables, por su parte, rondaban el 1% en verano de 2016. De hecho, el tipo de interés medio de las hipotecas se mantiene en zona de mínimos históricos , aunque se esperan encarecimientos una vez que la ley entre en vigor (previsiblemente lo hará en el primer semestre de 2018).

Cada cliente debe elegir el tipo de hipoteca que mejor se ajuste a sus necesidades, aunque es cierto que el Gobierno ha favorecido las hipotecas fijas y que lo más seguro es que veamos nuevos máximos en la contratación de préstamos a tipo fijo en los próximos meses”, concluye el presidente de la AHE.

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