Es todo lo contrario. Usted no esta obligado a permanecer en una copropiedad si no quiere continuarla. Usted puede ofrecer su participacion a sus hermanas para que se la compren. Si ellas no estan interesadas usted puede pedir la subasta judicial y ya vera como ellas cambian de parecer y se acomodan a la venta. Si aun continuan obstinadas pues que siga el proceso y usted obtiene algo que es mejor que nada.
Es todo lo contrario. Usted no esta obligado a permanecer en una copropiedad si no quiere continuarla. Usted puede ofrecer su participacion a sus hermanas para que se la compren. Si ellas no estan interesadas usted puede pedir la subasta judicial y ya vera como ellas cambian de parecer y se acomodan a la venta. Si aun continuan obstinadas pues que siga el proceso y usted obtiene algo que es mejor que nada.
Lo más lógico es que tú les vendas tu parte a ellas siempre que acepten. Para ello sería bueno llamar a un tasador y que ponga precio. Sobre ese valor ya podeis negociar más o menos, pero creo que es la mejor salida
Somos tres hermanas y tenemos el mismo problema, hemos consultado con un abogado y nos ha dicho que un proindiviso, no puede mantenerse indefinidamente. Nosotras no podemos comprar su parte y tampoco queremos malvender, cuando nos de la solución la transmiriremos.
Si eres la propietaria de 1/3 de la vivienda, y asi consta, puedes vender tu parte libremente. Aunque suele ser dificil que alguien compre 1/3 de una vivienda. Informate de los términos nuda propiedad y usufructo, y de cómo están repartidos en vuestro caso particular. Asi sabras qué opciones tienes. Eso de que no puedes hacer nada que responde el primer participante es una respuesta sin ningun sentido ni información.
No sé si te podré ayudar. Vamos a ver… Entiendo que sois “propietarios en pleno dominio por tercio proindiviso”, es decir, que cada uno de vosotros posee 1/3 de la nuda propiedad y del usufructo de un proindiviso que es el piso. El mejor sistema para dividir familias.
Siendo tú propietario de 1/3 y tus hermanas de los 2/3 restantes, y ambas, según dices, con el mismo interés en “vender sin prisa”, estás en clara inferioridad. El peor escenario posible para tus intereses. Tienes que contemplar muchas posibilidades, que llevarán en una u otra dirección según sea la relación con tus hermanas, que su interés en no vender ahora por considerarlo mal momento sea cierto, que quieran acorralarte para comprar tu parte con ventaja al saber que necesitas vender…
Así, pues, en primer lugar, valora la situación y posiciona correctamente tanto tu interés como el de ellas. Además, debes contar con la disponibilidad o no del efectivo necesario para liquidar el Impuesto de Sucesiones (quizá ya lo habéis pagado), así como del tiempo que disponéis para ello según tus padres dejaran o no testamento. Una vez clarificadas en tu cabeza las posiciones de todos, se pueden dar varios escenarios, que siempre pasarán por negociar con tus hermanas o por quitártelas de en medio, según valores (tuyos, de ellas, económicos, morales…).
Veamos: 1.- Tus hermanas verdaderamente quieren vender, aunque no ahora porque el mercado está mal y creen que mejorará. Bueno, vas a necesitar mucha cocina para convencerlas de que eso no sucederá. Puedes utilizar ayuda externa (un paseo por inmobiliarias de la zona, un par de tasaciones ajustadas a mercado, muchas noticias económicas…) y las dotes de encantador de serpientes (sin ofender a tus hermanas, que seguro son santas) que vas a tener que desarrollar para conseguir hacerles ver que el ciclo cambió y que es el mejor momento para vender en bastantes años. Que el mercado está claramente a la baja, y aunque los que mandan han elegido que caiga suavemente, también las plumas llegan al suelo. Todo ello agravado por vuestra situación de “testamentaría” que ahuyenta a muchos compradores, ya que en el inconsciente colectivo TESTAMENTARIA= MÁs PROBLEMAS AÚn. Sería interesante que reflejaseis POR ESCRITO, en un documento privado, rEDACTADO POR ABOGADO, y POR TRIPLICADO (un ejemplar para cada firmante), el precio mínimo ajustado a la realidad actual por el que todos estaríais dispuestos a vender. Acto seguido, deberías afanarte en buscar un comprador que pudiera y quisiera darlo o que se aproximara lo suficiente para satisfacer vuestras/sus expectativas. Esta posibilidad te obligaría a ser muy diplomático y paciente, a remar tú solo para el interés de todos, pero merecería la pena. A priori, descarto la posibilidad de agencia, que supondría una merma en la cantidad recibida por vosotros, y por tanto mayor contrariedad para tus hermanas y mayor dificultad para llevar a buen término la operación.
2.- Tus hermanas lo que verdaderamente quieren es comprar tu parte. Aquí hay dos posibilidades: que quieran comprar con justeza y con justicia, o que usen tu prisa para sacar ventaja. Si quieren comprar justamente, podrías ofrecerles tu parte por 1/3 de la cantidad reflejada en el documento de compromiso de venta a que me he referido en el apartado anterior. Para ti sería lo mejor. Si quieren abusar de su posición de fuerza y tu necesidad, enredar para forzarte y comprar tu parte en condiciones ventajosas para ellas y malas para ti, estamos hablando de otra palabra: guerra.
Hasta aquí erais tres hermanos intentando obtener el mismo beneficio, era la negociación; ahora serían dos intentando abusar de uno, habría que quitarlas de en medio (figurada y familiarmente) para que no se te llevaran por delante. Entonces:
3.- Puedes intentar vender tu parte a un comprador exterior Supuesto complicado, porque tienes que buscar un comprador dispuesto a: - Meterse en el proindiviso con tus hermanas, y en minoría, con lo que esto comporta de sometimiento a lo que ellas decidan. - No aprovechar tus circunstancias (que llegada esta situación serían feas) para plantearte un precio de compra irrisorio. Debes tener en cuenta que tus hermanas, como copropietarias del piso, lógicamente, serían de mejor derecho que cualquier comprador exterior, por lo que tendrían derecho de adquisición preferente y de tanteo y retracto. Esto supone que ellas pueden quedarse tu parte por el mismo dinero que paga el comprador exterior. Supongamos que incomprensiblemente aparece un comprador dispuesto a optar sólo a tu parte. Entonces, debes mandar notificación fehaciente a tus hermanas informándoles de su oferta, ofreciéndosela a ellas en ese precio. Si te dicen que se la quedan, bien! Problema resuelto. Si no la quieren, procura que te contesten por escrito o que te firmen ante notario que renuncian a su derecho de tanteo y retracto, y procedes a escriturar libremente con tu comprador presentando dicha renuncia. También pueden estar presentes ellas en el momento de la firma de escritura firmando su renuncia en ella. Vamos a suponer que tus hermanas no han contestado y que a ti la necesidad te acucia. Entonces ve al notario y escritura POR EL PRECIO EXACTO que pague tu comprador, ni se te ocurra aceptar negro y escriturar por menos, porque el notario deberá notificar la transacción que se ha producido a tus hermanas, que tendrán un mes para ejercitar su derecho de retracto sobre tu venta, pudiendo quedarse ellas tu parte por el precio señalado en la escritura. Si has escriturado por menos, sería lo que ellas deberían pagarte, y tú devolver la diferencia a tu comprador frustrado… o sea, más lío del que ya hay, que no es poco.
4.- Suponiendo que tu situación es desesperada y tus hermanas se resisten a vender, puedes recurrir a la justicia y solicitar lo que se llama "partición de la cosa común", alegando tu necesidad imperiosa de venta. Si el bien es divisible (imagínate un gran piso que se pueda segregar en pequeños apartamentos), el juez podría determinar su partición física, y que cada uno hiciera con su trozo lo que quisiera porque ya serían 3 propiedades independientes. Si no es divisible, el juez determinaría la venta del bien en pública subasta, con la posterior adjudicación siempre a terceros. Esa sería la forma que tiene la ley de castigaros por no haber conseguido un acuerdo entre vosotros. Sin duda, sería la peor opción para los tres, tanto en tiempo, que se alargaría irremediablemente, como en dinero, puesto que a la peor venta tendríais que descontar los gastos judiciales, abogados, procuradores, etc. y la familia rota.
Sinceramente, mejor un mal acuerdo que un buen pleito. Intentad razonar los tres y buscad lo que es mejor para todos. Suerte, la vas a necesitar. Espero haber sido útil.
83 Respuestas:
Realmente nada,ya que al ser las tres titulares de la vivienda si alguna de las partes no quiere hacerlo,esta en su derecho.
Es todo lo contrario. Usted no esta obligado a permanecer en una copropiedad si no quiere continuarla. Usted puede ofrecer su participacion a sus hermanas para que se la compren. Si ellas no estan interesadas usted puede pedir la subasta judicial y ya vera como ellas cambian de parecer y se acomodan a la venta. Si aun continuan obstinadas pues que siga el proceso y usted obtiene algo que es mejor que nada.
Es todo lo contrario. Usted no esta obligado a permanecer en una copropiedad si no quiere continuarla. Usted puede ofrecer su participacion a sus hermanas para que se la compren. Si ellas no estan interesadas usted puede pedir la subasta judicial y ya vera como ellas cambian de parecer y se acomodan a la venta. Si aun continuan obstinadas pues que siga el proceso y usted obtiene algo que es mejor que nada.
Por favor, no te molestes en contestar incoherencias, primero informate.
Lo más lógico es que tú les vendas tu parte a ellas siempre que acepten. Para ello sería bueno llamar a un tasador y que ponga precio. Sobre ese valor ya podeis negociar más o menos, pero creo que es la mejor salida
Somos tres hermanas y tenemos el mismo problema, hemos consultado con un abogado y nos ha dicho que un proindiviso, no puede mantenerse indefinidamente.
Nosotras no podemos comprar su parte y tampoco queremos malvender, cuando nos de la solución la transmiriremos.
Dos hermanas una casa una vende otra no
Si eres la propietaria de 1/3 de la vivienda, y asi consta, puedes vender tu parte libremente. Aunque suele ser dificil que alguien compre 1/3 de una vivienda.
Informate de los términos nuda propiedad y usufructo, y de cómo están repartidos en vuestro caso particular. Asi sabras qué opciones tienes.
Eso de que no puedes hacer nada que responde el primer participante es una respuesta sin ningun sentido ni información.
Parte 1
No sé si te podré ayudar. Vamos a ver…
Entiendo que sois “propietarios en pleno dominio por tercio proindiviso”, es decir, que cada uno de vosotros posee 1/3 de la nuda propiedad y del usufructo de un proindiviso que es el piso.
El mejor sistema para dividir familias.
Siendo tú propietario de 1/3 y tus hermanas de los 2/3 restantes, y ambas, según dices, con el mismo interés en “vender sin prisa”, estás en clara inferioridad.
El peor escenario posible para tus intereses.
Tienes que contemplar muchas posibilidades, que llevarán en una u otra dirección según sea la relación con tus hermanas, que su interés en no vender ahora por considerarlo mal momento sea cierto, que quieran acorralarte para comprar tu parte con ventaja al saber que necesitas vender…
Así, pues, en primer lugar, valora la situación y posiciona correctamente tanto tu interés como el de ellas. Además, debes contar con la disponibilidad o no del efectivo necesario para liquidar el Impuesto de Sucesiones (quizá ya lo habéis pagado), así como del tiempo que disponéis para ello según tus padres dejaran o no testamento.
Una vez clarificadas en tu cabeza las posiciones de todos, se pueden dar varios escenarios, que siempre pasarán por negociar con tus hermanas o por quitártelas de en medio, según valores (tuyos, de ellas, económicos, morales…).
Veamos:
1.- Tus hermanas verdaderamente quieren vender, aunque no ahora porque el mercado está mal y creen que mejorará.
Bueno, vas a necesitar mucha cocina para convencerlas de que eso no sucederá.
Puedes utilizar ayuda externa (un paseo por inmobiliarias de la zona, un par de tasaciones ajustadas a mercado, muchas noticias económicas…) y las dotes de encantador de serpientes (sin ofender a tus hermanas, que seguro son santas) que vas a tener que desarrollar para conseguir hacerles ver que el ciclo cambió y que es el mejor momento para vender en bastantes años. Que el mercado está claramente a la baja, y aunque los que mandan han elegido que caiga suavemente, también las plumas llegan al suelo. Todo ello agravado por vuestra situación de “testamentaría” que ahuyenta a muchos compradores, ya que en el inconsciente colectivo TESTAMENTARIA= MÁs PROBLEMAS AÚn.
Sería interesante que reflejaseis POR ESCRITO, en un documento privado, rEDACTADO POR ABOGADO, y POR TRIPLICADO (un ejemplar para cada firmante), el precio mínimo ajustado a la realidad actual por el que todos estaríais dispuestos a vender. Acto seguido, deberías afanarte en buscar un comprador que pudiera y quisiera darlo o que se aproximara lo suficiente para satisfacer vuestras/sus expectativas.
Esta posibilidad te obligaría a ser muy diplomático y paciente, a remar tú solo para el interés de todos, pero merecería la pena.
A priori, descarto la posibilidad de agencia, que supondría una merma en la cantidad recibida por vosotros, y por tanto mayor contrariedad para tus hermanas y mayor dificultad para llevar a buen término la operación.
Parte 2
2.- Tus hermanas lo que verdaderamente quieren es comprar tu parte.
Aquí hay dos posibilidades: que quieran comprar con justeza y con justicia, o que usen tu prisa para sacar ventaja.
Si quieren comprar justamente, podrías ofrecerles tu parte por 1/3 de la cantidad reflejada en el documento de compromiso de venta a que me he referido en el apartado anterior. Para ti sería lo mejor.
Si quieren abusar de su posición de fuerza y tu necesidad, enredar para forzarte y comprar tu parte en condiciones ventajosas para ellas y malas para ti, estamos hablando de otra palabra: guerra.
Hasta aquí erais tres hermanos intentando obtener el mismo beneficio, era la negociación; ahora serían dos intentando abusar de uno, habría que quitarlas de en medio (figurada y familiarmente) para que no se te llevaran por delante.
Entonces:
3.- Puedes intentar vender tu parte a un comprador exterior
Supuesto complicado, porque tienes que buscar un comprador dispuesto a:
- Meterse en el proindiviso con tus hermanas, y en minoría, con lo que esto comporta de sometimiento a lo que ellas decidan.
- No aprovechar tus circunstancias (que llegada esta situación serían feas) para plantearte un precio de compra irrisorio.
Debes tener en cuenta que tus hermanas, como copropietarias del piso, lógicamente, serían de mejor derecho que cualquier comprador exterior, por lo que tendrían derecho de adquisición preferente y de tanteo y retracto.
Esto supone que ellas pueden quedarse tu parte por el mismo dinero que paga el comprador exterior.
Supongamos que incomprensiblemente aparece un comprador dispuesto a optar sólo a tu parte. Entonces, debes mandar notificación fehaciente a tus hermanas informándoles de su oferta, ofreciéndosela a ellas en ese precio. Si te dicen que se la quedan, bien! Problema resuelto. Si no la quieren, procura que te contesten por escrito o que te firmen ante notario que renuncian a su derecho de tanteo y retracto, y procedes a escriturar libremente con tu comprador presentando dicha renuncia. También pueden estar presentes ellas en el momento de la firma de escritura firmando su renuncia en ella.
Vamos a suponer que tus hermanas no han contestado y que a ti la necesidad te acucia. Entonces ve al notario y escritura POR EL PRECIO EXACTO que pague tu comprador, ni se te ocurra aceptar negro y escriturar por menos, porque el notario deberá notificar la transacción que se ha producido a tus hermanas, que tendrán un mes para ejercitar su derecho de retracto sobre tu venta, pudiendo quedarse ellas tu parte por el precio señalado en la escritura. Si has escriturado por menos, sería lo que ellas deberían pagarte, y tú devolver la diferencia a tu comprador frustrado… o sea, más lío del que ya hay, que no es poco.
4.- Suponiendo que tu situación es desesperada y tus hermanas se resisten a vender, puedes recurrir a la justicia y solicitar lo que se llama "partición de la cosa común", alegando tu necesidad imperiosa de venta.
Si el bien es divisible (imagínate un gran piso que se pueda segregar en pequeños apartamentos), el juez podría determinar su partición física, y que cada uno hiciera con su trozo lo que quisiera porque ya serían 3 propiedades independientes.
Si no es divisible, el juez determinaría la venta del bien en pública subasta, con la posterior adjudicación siempre a terceros. Esa sería la forma que tiene la ley de castigaros por no haber conseguido un acuerdo entre vosotros.
Sin duda, sería la peor opción para los tres, tanto en tiempo, que se alargaría irremediablemente, como en dinero, puesto que a la peor venta tendríais que descontar los gastos judiciales, abogados, procuradores, etc. y la familia rota.
Sinceramente, mejor un mal acuerdo que un buen pleito.
Intentad razonar los tres y buscad lo que es mejor para todos.
Suerte, la vas a necesitar.
Espero haber sido útil.
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