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¿ Puede reclamarme una inmobiliaria ?, ...

Pregunta de: 
Compra venta
Mejor respuesta:

Qué mania la gente de poner un piso en la inmobiliaria y seguir ella por su cuenta vendiendo la vivienda. Cuando metes pintores en casa haces lo mismo cuando están pintando ya el salón?
Recomendación: trabaja con exclusividad y tiempo limitado. Por ejemplo, te doy la exclusividad, pero si en un año no la has vendido... cambio

......................................................

Muy buenas,

Soy gerente de una agencia inmobiliaria y debo decirte que no estoy enteramente de acuerdo contigo. Para comenzar, debo decir que trabajar en "exclusiva" es algo ya pasado de moda y que yo nunca he pregonado, al considerar que ata al propietario, cerrándole puertas. Lo que sí es conveniente es trabajar en "exclusiva compartida". ¿Qué es?
Se trata de un encargo en el que efectivamente la agencia captadora se asegura cobrar al propietario sus honorarios correspondientes. Sin embargo, con dicho encargo la agencia se compromete a ofrecer de forma proactiva la vivienda a todas las agencias de la zona. Si una de esas agencias encuentra un comprador, cada agencia cobra a su cliente.
Por lo tanto, la oficina captadora está dispuesta desde un primer momento a compartir los honorarios al 50% con tal de no cerrar puertas al vendedor, siempre y cuando se le hayan dado las condiciones mínimas para poder ofrecer un trabajo de calidad (exclusiva compartida).

En cuanto a la duración de la "exclusiva compartida", no recomiendo que supere los 6 meses. Hoy en día, en mi oficina vendemos las viviendas en menos de 3 meses, o no las vendemos nunca y por lo tanto solemos romper nosotros mismos el encargo en "exclusiva compartida" antes de que finalice. A fin de cuentas, se trata de no generar falsas expectativas. Si estoy seguro de que no voy a vender a un precio determinado y que el propietario no ha querido ajustar aún habiéndole aconsejado, ¿Para qué continuar?

Resumiendo:
- Firmad exclusivas...
- ... únicamente si son compartidas (ha de quedar reflejado en la autorización de venta)..
- ... y en períodos no superiores a los 6 meses.

Un cordial saludo a todos,

Juanra González pau
Www.kermocasa.com

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72 Respuestas:

Verifique el contenido del documento de encargo de venta. Pero, si es normal, no puede reclamarle nada.
No obstante, le conviene comunicar a las agencias a las que encargó la venta que va a vender su piso por un precio inferior, indicando ese precio, pues es posible que tengan un cliente dispuesto a pagar algo más que eso.
Por otra parte, lo correcto es que, una vez haya firmado la venta, lo comunique a las agencias a las que encargó dicha venta, al menos a las que le hayan traído visitas de clientes potenciales.

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Lo suyo seria informar a las inmobiliarias(las que se acuerde)que tiene la vivienda reservada y de momento hasta que concluya la venta de la misma la retira de la venta.Si tiene contracto de exclusividad , alguna penalización tendrá, tiene de mirar lo que girmó en su día.
Saludos

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Muy buenas,

Considero que las inmobiliarias no deben reclamarte nada excepto en dos casos concretos.

1) sí pueden reclamar si tienen la vivienda reservada, lo que no parece ser el caso.
2) sí pueden reclamar si el comprador interesado en comprarte la vivienda conoció la casa a través y gracias a ellos. Aunque no tengas firmada ningún tipo de exclusividad y aunque la autorización de venta haya vencido, debes respetar a los clientes que te hayan traído las inmobiliarias, entendiéndose que para ello han hecho un gasto en tiempo y marketing que debe ser compensado.

De todos modos, creo entender por tus palabras que informaste hace un año a las inmobiliarias para que bajaran el precio y aún a día de hoy siguen gestionando la venta al precio anterior. No me parece una actitud profesional.

Espero haberte sido de ayuda,

Juanra González pau
Www.kermocasa.com
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Buenas tardes,
Yo quiero hacer una pregunta..
Si un vendedor que no vive en la ciudad donde vende la casa, da permiso a la persona que cuida la casa que ponga un letrero de "se Vende" pasa un año y no se vende, luego una vecina se ofrece a enseñar la casa que también la ofrece a una amiga... Ninguna de las dos tiene nada firmado con el vendedor..
Esta casa se publica en internet, agencia, supongo que por la amiga de la vecina..
Un posible comprador ve la casa en internet y desea visitar la casa, le hacen firmar un hoja de vista y le dicen que la tienen en exclusiva, cuando nadie le ha firmado nada ni conocen al vendedor.. Sino deposita un dinero, la agencia, no hace ninguna gestion...
El posible comprador como vive cerca de la zona, coincide con la persona que cuida la casa y ésta le da el contacto del vendedor, se llaman y legan a un acuerdo, haciendo la misma petición que hizo en su día y que la agencia no derivó..
Cuando el vendedor notifica a la vecina que la tiene comprometida y que va a vender la casa, le dicen que no puede que hay unos gastos de comisión..
Que puede reclarmarle la agencia a un propietario que quiere vender su casa si ni siquiera se conocen ni ha firmado nada.
Puede tener problemas el comprador, si ha firmado una hoja de visita con la agencia y luego la compra directamente al propietario..
Puede saber la agencia inmobiliaria a quien ha vendido la propiedad la vivienda cuando no le han facilitado ningún dato a la agencia, nombre, DNI, escritura..
Puede una agencia, publicar fotos en un portal sin el consentimiento escrito de la propiedad..
He leído casos de exclusividad.. pero aquí no ha habido trato
Ahora el vendedor tiene miedo que le puedan reclamar la comisión cuando ha bajado el precio para venderlo a la oferta que le han presentado.
Gracias

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Aunque tengas una autorizacion o excusiva de venta para tenerlo mas claro
Les puedes mandar un burofax, diciendo que no quieres que te lleven la venta.

Un saludo

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Recomendación: trabaja con exclusividad y tiempo limitado. Por ejemplo, te doy la exclusividad, pero si en un año no la has vendido... cambio

Luego vienen los lloros de si este comprador me ha hecho la cama, he malvendido la casa y cosas semejantes... España sigue siendo el país de la sangría y la tortilla de patatas

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Qué mania la gente de poner un piso en la inmobiliaria y seguir ella por su cuenta vendiendo la vivienda. Cuando metes pintores en casa haces lo mismo cuando están pintando ya el salón?

Recomendación: trabaja con exclusividad y tiempo limitado. Por ejemplo, te doy la exclusividad, pero si en un año no la has vendido... cambio

Luego vienen los lloros de si este comprador me ha hecho la cama, he malvendido la casa y cosas semejantes... España sigue siendo el país de la sangría y la tortilla de patatas
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¿Como que darle la esclusiva por un tiempo corto, un año?
Un año es una eternidad si necesitas venderla
Pon carteles en las ventanas, en el portal, en Internet, en prensa...
Y pon un precio mas competitivo que tus vecinos, y lego rebajale lo que le ibas a dar a la agencia, que es una pasta, y veras como lo vendes en un plis plas
Ahora si quieres ser el mas caro de tu calle y se los das a una agencia, apaga y vamonos.

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Qué mania la gente de poner un piso en la inmobiliaria y seguir ella por su cuenta vendiendo la vivienda. Cuando metes pintores en casa haces lo mismo cuando están pintando ya el salón?
Recomendación: trabaja con exclusividad y tiempo limitado. Por ejemplo, te doy la exclusividad, pero si en un año no la has vendido... cambio

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Muy buenas,

Soy gerente de una agencia inmobiliaria y debo decirte que no estoy enteramente de acuerdo contigo. Para comenzar, debo decir que trabajar en "exclusiva" es algo ya pasado de moda y que yo nunca he pregonado, al considerar que ata al propietario, cerrándole puertas. Lo que sí es conveniente es trabajar en "exclusiva compartida". ¿Qué es?
Se trata de un encargo en el que efectivamente la agencia captadora se asegura cobrar al propietario sus honorarios correspondientes. Sin embargo, con dicho encargo la agencia se compromete a ofrecer de forma proactiva la vivienda a todas las agencias de la zona. Si una de esas agencias encuentra un comprador, cada agencia cobra a su cliente.
Por lo tanto, la oficina captadora está dispuesta desde un primer momento a compartir los honorarios al 50% con tal de no cerrar puertas al vendedor, siempre y cuando se le hayan dado las condiciones mínimas para poder ofrecer un trabajo de calidad (exclusiva compartida).

En cuanto a la duración de la "exclusiva compartida", no recomiendo que supere los 6 meses. Hoy en día, en mi oficina vendemos las viviendas en menos de 3 meses, o no las vendemos nunca y por lo tanto solemos romper nosotros mismos el encargo en "exclusiva compartida" antes de que finalice. A fin de cuentas, se trata de no generar falsas expectativas. Si estoy seguro de que no voy a vender a un precio determinado y que el propietario no ha querido ajustar aún habiéndole aconsejado, ¿Para qué continuar?

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- ... únicamente si son compartidas (ha de quedar reflejado en la autorización de venta)..
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Un cordial saludo a todos,

Juanra González pau
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Por muchos contratos y firmas que hagas si entregas dinero a la agencia o a el vendedor, y por lo que sea, no te puede vender el piso ahí es cuando surge el problema a la hora de devolverte el dinero. Una forma de asegurarte de que te devuelvan el dinero entregado más la indemnización, que también te corresponde, es exigir un AVAL BANCARIO por el doble del dinero entregado, así evitas que si no te lo devuelven tengas que ir a un juzgado y gastarte más dinero. Esto lo ha dicho un notario. Está claro, AVAL BANCARIO por el doble. Si ellos no se fían de ti y por eso te piden dinero para reservarte el piso, tu tampoco te tienes que fiar de ellos de que te lo van a devolver o a venderte el piso.

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Estoy muy de acuerdo contigo, ¿Quién compra los coches que vemos en las calles de las ciudades con el cartel de "se vende"', ¿No preferimos ir a un concesionario o casa de compra-venta aunque sean de segunda mano?

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Como se nota que eres agente inmobiliario, de exclusividad nada, ley de oferta y la demanda. Hoy en día cualquiera puede ser "agente inmobiliario" sin carnet, ni estar colegiado, y hay que tener mucho cuidado con quien se contrata, porque hay verdaderos piratas en el sector.

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hola , para vender sin ser acreditado es porque el vendedor de la propiedad se lo a dado a alguien que no tiene ni idea de ventas , para eso estan las oficinas y los titulos colgados en las oficinas . y pueden preguntar si estan acreditados para poder vender , hay unos carnet de API que son los que te autorizan a las ventas y tener capacidad para poder responder a todas las preguntas que tiene tu cliente , y referente alas manias de ir a la inmobiliarias nadie obliga a nadie a que vayan bar porque le damos la confianza , y se puede demandar al pirata ya que nosotros en marketin pagamos mucha publicidad que algunos no lo ven y autónomos ademas tenemos gastos que ganamos ganamos pero no se vende un `piso cada dia por lo menos yo muchas gracia

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Si puedes ser agente inmobiliario, por que no te vienes a trabajar con nosotros... perdona, pero los agentes inmobiliarios de hoy dia , no son los corredores,etc... cada vez estamos mas profesionalizados, te has quedado atrasado chaval.... hacemos verdaderos planes de marketing para vender, entendemos de leyes y de negociaciones y protegemos a nuestros propietarios antes la mejor oferta posible... a lo mejor, eres de los que prefieres dejar la venta de tu casa en manos de un portero, pues adelante, eres un máquina, nosotros trabajamos con propietarios comprometidos los listos trabajan solos , pero luego tienen que peddir otras informaciones o bajan precio a la desesperada....el cierto que hay piratas, al igual que en tu profesión, pero he de decirte que los agentes inmobiliarios de hoy en dia cada vez están mas formazos y son más profesionales...olvidate del pasado y empieza a vivir en el presente.

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Se nota que trabajas en inmoviliaria guapo

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Si has dejado el piso a varias inmobiliarias y posteriormente lo vendes por tu cuenta a un precio inferior al que diste a las inmobiliarias (y que figura en la nota de encargo), todas las inmobiliarias afectadas tienen derecho a reclamarte la comisión porque:
A) has incurrido en competencia desleal, desde el momento en que tú has anunciado el piso (o has cerrado la venta) a un precio inferior al que figura en la nota de encargo y al que las inmobiliarias afectadas han estado ofreciendo el piso.

B) todas las inmobiliarias afectadas han estado realizando una inversión en publicidad, en desplazamientos y en trabajo, enseñando tu piso e intentando venderlo, que luego vayas tú y lo ofrezcas a un precio inferior sólo puede calificarse de canallada. Ya era una canallada dejarlo a varias inmobiliarias para que compitan entre sí y sólo consiga cobrar una (la que vende, las demás habrán puesto dinero de su bolsillo además de trabajar gratis), y no conforme con esa canallada, vas y ofreces el piso a un precio más bajo, vamos es para ....

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Como que canallada??!!!perdona que te diga que aunque pongas tu piso a la venta en varias inmobiliarias, parte de esas inmobiliarias no te lo van a trabajar, y te lo digo por experiencia. En mi caso puse mi casa a la venta, y puse un precio que segun todas las inmobiliarias a las que solicité valoración era "justo" por lo que se suponía que iban a traerme visitas). Si por ejemplo trabajé con diez inmobiliarias, sólo me llamaron para preocuparse de si habia bajado precio, tenia visitas con otras agencias o para ellos mismos traerme clienes....unas tres o cuatro. Las demás solo querian mi casa para llenar su base de datos, asi que como para llamar una a una para decirles que quiero bajar el precio. Yo solo llamé a las que trabajaron mi casa, a las demás NADA!!!!!!!!!!!faltaria más!!si no han puesto interes en venderlo no voy a ponerlo yo en llamarle para notificar nada.
Asi que eso de que me tienen que reclamar.....es pura tontería. Mientras no hay contrato de exclusividad que solo te limita a esa inmobiliaria para venderlo y que se tendrías que dar su comisión, con una simple autorizacion de venta no te tienen que reclamar nada.

Jjajaj........todas invierten en publicidad, desplazamientos....etc....... no sabes de lo que estas hablando, primero informate bien antes de hablar anda!!

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Como que canallada??!!!Perdona que te diga que aunque pongas tu piso a la venta en varias inmobiliarias, parte de esas inmobiliarias no te lo van a trabajar, y te lo digo por experiencia. En mi caso puse mi casa a la venta, y puse un precio que segun todas las inmobiliarias a las que solicité valoración era "justo" por lo que se suponía que iban a traerme visitas). Si por ejemplo trabajé con diez inmobiliarias, sólo me llamaron para preocuparse de si habia bajado precio, tenia visitas con otras agencias o para ellos mismos traerme clienes....unas tres o cuatro. Las demás solo querian mi casa para llenar su base de datos, asi que como para llamar una a una para decirles que quiero bajar el precio. Yo solo llamé a las que trabajaron mi casa, a las demás nada!!!!!!!!!!!Faltaria más!!Si no han puesto interes en venderlo no voy a ponerlo yo en llamarle para notificar nada.
Asi que eso de que me tienen que reclamar.....es pura tontería. Mientras no hay contrato de exclusividad que solo te limita a esa inmobiliaria para venderlo y que se tendrías que dar su comisión, con una simple autorizacion de venta no te tienen que reclamar nada.
Jjajaj........todas invierten en publicidad, desplazamientos....etc....... no sabes de lo que estas hablando, primero informate bien antes de hablar anda!!

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Hola "yo mismo e Irene",

Voy a tratar de aclararte ciertas cosas. Después de leerme, espero que todo te parezca muy lógico y que tu experiencia, pues, encuentre motivos válidos.
En primer lugar, le dices a uno de los que aquí comentan "primer infórmate bien antes de hablar". En tu caso, yo te hubiera recomendado que te informaras antes de encargar no a una, sino a una decena de agencias inmobiliarias, la venta de tu vivienda.

Hasta el estallido de la burbuja, el modelo de negocio de una inmobiliaria era extremadamente sencillo. Aunque yo no lo viví, sí sé en qué se basaba porque muchas agencias siguen trabajando igual. Antes se vendía con sólo poner un cartel en tu vivienda o un expositor en el escaparate de la vivienda. Además, se introducía la vivienda en una base de datos (interesante sólo si la base está actualizada, algo en muchos casos no es así) y poco más. Lo "maravilloso" es que los pisos se vendían solos. Con eso bastaba. ¿Coste en tiempo? 3 horas como mucho. ¿En dinero? 10 € / mes siendo generosos. La inversión a realizar era mínima y los beneficios, enormes.

Las cosas han cambiado. Lo que antes funcionaba, ahora no funciona. PARA VENDER HOY, hAY QUE HACER RIGUROSOS ESTUDIOS DE MERCADO PARA DETERMINAR EL PRECIO, dISPONER DE UN PLAN DE MARKETING QUE DIFUNDA EL ANUNCIO DE TU VIVIENDA EN LOS CANALES MÁs APROPIADOS, uN PROGRAMA DE COMUNICACIÓn PARA QUE TU AGENTE TE INFORME REGULARMENTE DE TODO. TODO ELLO CONLLEVA UNA INVERSIÓn EN DINERO Y TIEMPO QUE, eN MI CASO PARTICULAR, mE IMPIDEN LLEVAR EN GESTIÓn MÁs DE 15 PROPIEDADES A LA VENTA. YA CON 15 VOY DE CABEZA.
Si me encargas la venta de tu casa a través de una nota de encargo sin compromiso, y sé que lo van a llevar 9 inmobiliarias más, te aseguro que no moveré un dedo. Al margen de que simplemente no aceptaría el encargo, pongámonos en la tesitura de que sí lo hiciera. Si supiera que 9 agencias y un particular compiten contra mí, no invertiría tiempo y dinero en esa propiedad. Guardaría la ficha y las fotos en un cajón y en la papelera de reciclaje del ordenador, respectivamente. Si un cliente pudiera estar interesado de rebote, se la ofrecería, y si un milagro tuviese lugar, fantástico. No haría nada más.

No se puede esperar de una agencia en la que no se deposita confianza ninguna que te responda con un trabajo serio y profesional. Y quien te vende lo contrario, ya has visto "como se las gasta". En este sector es muy común engatusar a la gente con falsas promesas. Y aún has tenido suerte porque algunas no te llevan visitas porque conozco agencias que hacen decenas de visitas ficticias para bajar el precio de la vivienda.
Te recomiendo encarecidamente que contrates en "exclusiva compartida" a la oficina que más seriedad y buen hacer te transmita, y que a través de ella te la pueden vender todas aquellas agencias que estén dispuestas a colaborar.
Te paso varios enlaces a asociaciones inmobiliarias que trabajan sólo y únicamente en "exclusiva compartida". Están logrando prestigiar la profesión inmobiliaria en sus respectivas áreas de actuación, trabajando de forma ética, siendo francos, realizando un trabajo de gran valor añadido. ¡Cómo me gustaría poder crear una asociación inmobiliaria en Valencia! No es algo fácil, pero estoy en ello...

http://www.ainavarra.com/asociados/
http://www.afiliainmobiliarias.com/asociados/
http://www.asivega.com/asociados/

Un cordial saludo,

Juanra González pau
Www.kermocasa.com
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Me ha gustado tu respuesta kermocasa, pero no estoy de acuerdo contigo y te explico el por qué:
Puse mi casa a la venta en dos inmobiliarias, una era de mi zona y la otra de la ciudad, pensé que era bueno hacerlo así para tener alguna posibilidad más ya que en la ciudad hay más gente y quizás alguien estaría interesado en el pueblo donde yo vivía. No sabía qué precio poner, aunque tenía una idea, asi que a las dos inmobiliarias les dije que por favor me hicieran una valoración para saber cual era el precio del mercado y poder sacar mi vivienda lo antes posible puesto que aunque en ese momento no me urgía vender porque tenía casi un año por delante no quería pillarme los dedos. Pues bien, ambas inmobiliarias me dijeron que mi casa tenía buena salida, que no sería complicado venderla puesto que estaba cerca de la ciudad, no estaba mal de metros y habia realizado algunas mejoras en el piso y reformas en el edificio (arreglar fachada, reparar tejado, etc...).... mi sorpresa fué que no volví a saber de esas dos inmobiliarias. Me harté de llamarlas para saber qué pasaba, cual era el motivo por el que no me llevaban visitas si en teoria mi piso era goloso, pero no me decían nada...fueron pasando los meses y empezó a acortarse el tiempo del que disponía para deshacerme de mi casa, asi que no me quedó más remedio que llamar a otras inmobiliarias para que me ayudaran a venderlo, y por suerte tres de ellas sí que me lo movieron y una de ellas consiguió venderla.
El tema es, salvo dos de ellas ninguna de las restantes publicitaron en ningún medio mi casa. Sólo hay tres o cuatro revistas que publicitan las ventas de pisos, y por suerte yo trabajaba en un comercio en el que tenía acceso a toda clase de revistas y periodicos, y no lo vi publicitado nunca.
Tú dices que no aceptarías vender mi casa si sabes que lo tengo en más agencias (dije 10 por decir un número, pero no fueron tantas), y tú sabrás tus razones, a lo mejor puede que con tus 15 pisos a la venta tengas suficiente porque realmente los trabajes, pero te puedo asegurar que la mayoría de las agencias no hacen como tú. a mi no me quedó más remedio que hacerlo así ya que tenía que vender sí ó sí cuanto antes y como esas 2 agencias no hicieron nada me tuve que buscar la vida como pude.
De todas formas no me parace bien que digas que o no aceptarías el encargo de la venta o que lo guardarías en la papelera del ordenador, o que lo ofrecerías como rebote, me parece una falta de respeto hacia toda la gente que por motivos "x" tenga que hacer como hice yo, ponerlo como particular, en varias agencias o de la forma que fuera con tal de sacar adelante la venta de tu propiedad porque si no el agua llegaba al cuello...
El tema de la exclusiva compartida no estoy tampoco de acuerdo, aqui se hace eso, hay varias inmobiliarias que se han asociado y te engatusan para que lo pongas en exclusiva, y despues si te he visto no me acuerdo, ni una llamada, ni una visita ni nada (y se de lo que hablo). Si no os interesa el inmueble dejarlo claro desde el principio, no hagais que pongamos todas las ilusiones del mundo en que vamos a vender sin demasiada resistencia, para que despues no volvamos a saber nada más de ninguna de vosotras. Lo único que quieren/quereis es engordar el fichero, nada más...y se que no todas sois asi, pero con la mayoria con las que me he topado me lo han demostrado y mucha gente te cuenta casos parecidos(puse en exclusiva mi casa pero no me han llamado nunca....etc).
Ni todas la nmobiliarias publicitan los inmuebles, ni se vuelcan en todos sus pisos ni siquiera los tiene en cuenta, asi que no me hables de lo bien que lo haceis y lo mala persona que he sido por ponerlo en varias. Para que vais a intentar moverlo si a lo mejor otra lo vende antes que tú? ya, pero y si eres tú el que lo vende?? pero claro, es mejor tener el camino fácil y no esforzarse demasiado, no?

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Me ha gustado tu respuesta kermocasa, pero no estoy de acuerdo contigo y te explico el por qué:

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Muy buenas "yo mismo e Irene":

Puedes pensar lo contrario, pero debo decirte que te entiendo perfectamente. Me pongo en tu lugar y sólo siento, a pesar de haber vendido mi piso, rabia, frustración y desilusión. Cuando confiamos en un profesional, sea en el sector que sea, esperamos como mínimo que nos atienda, se interese por nosotros y nos ofrezca un buen servicio.

Agradezco mucho que hayas explicado más detalladamente tu caso. No es lo mismo decir que encomendaste la gestión a 10 inmobiliarias que haberlo dejado solamente en dos y haber ampliado horizontes después en vista del poco interés que demostraban esas dos.
Eso sí, el que te dijeran que tu casa "tenía buena salida" me parece un poco temerario. En el mercado actual, yo mismo me he llevado malas sorpresas comercializando viviendas que, a todas luces, estaban a precio de mercado. (Por ejemplo vendo la casa "a" en 180.000 € y la casa "b", que es muy parecida, no logro venderla al mes siguiente en 170.000 €). Es muy arriesgado aventurarse a augurar una venta; lo que sí es recomendable, es contratar a un profesional que sepa darnos un buen precio de salida.

En cuanto al tema de las visitas, como ya comenté "no más visitas es mejor". Lo importante es la calidad de esas visitas. Claro que, teniendo en cuenta que no te llamaron para nada, dudo mucho de su profesionalidad. Además, como tú bien dices, ni siquiera publicaban tu vivienda. Yo trato de llamar a mis clientes (ahora mismo son 12 en "exclusiva compartida") todos los lunes por la mañAna, aunque debo confesar que a veces me demoro hasta el martes porque aunque son pocos, el trabajo a realizar es mucho y lo cierto es que voy de cabeza. Cuando he terminado de publicar su vivienda, les envío un e-mail con enlaces a los anuncios.
Considero que lo más importante en la relación propietario-agencia inmobiliaria es precisamente la comunicación. Se ha de establecer un vínculo especial entre agente y vendedor, de modo que ambos se sientan cómodos y sean francos el uno con el otro.
De hecho, mis relaciones con mis clientes han acabado bastantes veces en buena amistad.

Ahora paso a explicar el por qué no aceptar un encargo de venta. Entiendo que este punto cree cierta fricción e incluso que pueda interpretarse como una muestra de prepotencia por mi parte. Nada más lejos de mis intenciones. Cuando un cliente me dice de trabajar con una nota de encargo (en abierto, sin compromiso) le digo que estaré encantado, aunque le advierto de que en tales casos publicaré en los mismos sitios donde él puede publicarse (bueno, hay que destacar los packs de posicionamiento que tenemos contratados en distintos portales) y que trataré de diferenciarme de las demás agencias.
A esos clientes los llamo una vez al mes en lugar de una vez a la semana. No elaboro estadísticas, no confecciono estudios de mercado. No preparo planos de la vivienda en 3d (eso es un currazo, con perdón de la expresión, que ocupa dos tardes enteras), etc..
Por supuesto, intento destacar, pero no me comprometo a nada. Asumo el mismo compromiso que ellos, es decir, ninguno. Las únicas condiciones que pongo son que el propietario no tenga puesto cartel de particular y que todos, el resto de agencias, el propietario y yo, anunciemos y ofertemos la vivienda por el mismo precio en nuestros anuncios. Por supuesto, otra agencia o el particular podría emprender llegado el caso negociaciones a la baja con un comprador que hubiera reservado la vivienda y en esas circunstancias yo no tendría nada que objetar.

Trabajo con "exclusivas compartidas" en el 90% de los casos. Ahí es donde puedo lucirme y dar lo mejor de mí. acepto notas de encargo también, dando un servicio de calidad pero sin ser excesivamente notable. No creo fans con notas de encargo, vaya.
Sé que la mayoría de agencias no hacen como yo y mi equipo. A las agencias que llevan en gestión 200 viviendas en nota de encargo, les digo que no tienen nada: no llaman a los propietarios, algunas viviendas ya fueron vendidas y la agencia no lo sabe, no se actualizan los precios, no se informa detalladamente al vendedor, no se realizan visitas de inspección (inspección = los comerciales visitan la vivienda sin clientes para saber qué van a vender)... en esos casos y en mi opinión, no se ofrece un gran valor añadido. La agencia actúa como una plataforma al igual que idealista o fotocasa, con la sola diferencia de que pagas. Yo prefiero llevar en gestión muy pocas viviendas que considere vendibles, informando asiduamente al propietario, ayudándole a tomar decisiones, filtrando compradores y ahorrándole tiempo, etc... de 10 viviendas en gestión, suelo vender 3 o 4.
Esto es el eterno debate entre cantidad (una postura muy española) o calidad.

En cuanto a tu recelo respecto a la "exclusiva compartida"... ¿De qué asociación me hablas? Me gustaría saberlo porque quizá sea un timo o una estafa. ¿Te han dejado leer su código ético o su reglamento interno? ¿Hacen campañas de marketing?
Creo que te confundes y que me hablas, simplemente, de colaboración a secas. Sin asociación, sin normas. La ley de la jungla. Efectivamente, algunas agencias engatusan al propietario y le hacen firmar la exclusiva (que no exclusiva compartida, insisto en que no es lo mismo). Como lo tienen atado de pies y manos, se relajan. Pero eso no son profesionales. Por eso mismo recomiendo firmar exclusivas compartidas por un periodo comprendido entre 1 mes y 3 meses, eso sí, no prorrogables automáticamente para que no te la jueguen. Si en ese periodo estás satisfecho y no sólo te han demostrado lo que en su día te prometieron sino que encima desbordan tus expectativas, adelante. Si tienes el menor resquicio de duda, pasa página,

P.d: la semana pasada, antes de coger vacaciones, rechacé un encargo no en abierto, sino en "exclusiva compartida". ¿Por qué? Porque el precio que el propietario quería era descabellado, no había por donde cogerlo. Preferí renunciar a la gestión (a fin de cuentas se trata de un compromiso de calidad) antes que crear falsas expectativas, quedar en mal lugar y lo peor de todo... haber perdido mi tiempo y el del propietario.

Espero tu respuesta y muchísimas gracias por leerme,

Juanra González pau
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Hola de nuevo kermocasa.
Respecto a que asociación me refiero..prefiero no decir nombres (sobre todo aqui en público) porque yo no te hablo en primera persona, sino de casos de allegados mios que exponen su caso, y dicen lo que ya te comenté, que es un "timo" o "una tomadura de pelo", porque en cuanto firmaron esa exclusiva se olvidarion de sus casas. Y es más, dos de esos casos quisieron finalizar la exclusiva cuando acabó el contrato, hablando con la inmobiliaria e incluso mandando un burofax (por posibles problemas posteriores) y lo que les dijeron fué que había un cliente interesado en su piso, pero que si no volvia a renovarla perdería la venta. Uno de ellos fué más listo que el otro, porque les preguntó que si nunca habían llevado una visita como es que había alguien tan interesado, a lo que le respondieron que habían enseñado las fotos de su casa, un plano con la distribución con los metros exactos, etc... pero como le sonó "a cuento chino" dijo que prefería perder a ese supuesto cliente o que por el contrario si era cierto, les firmaba una autorización de venta y les respetaba el cliente por lo que la comisión sería para ellos. ¿Cual fue la respuesta de la inmobiliaria? Que no, que tenía que ser sólo mediante la exclusiva. En el otro caso, el pobre aceptó volver a renovarla, y volvió a pasar lo mismo de la anterior vez, que no volvieron a llamarle, a lo que después de un mes se presentó por la inmobiliaria pidiendo explicaciones de su supuesta venta y le respondieron que no le habían concedido hipoteca, cosa muy rara porque si alguien está mirando en bancos un piso en concreto lo primero que se pide al propietario es una copia de las escrituras de compraventa y el último recibo de contribución (y a este hombre no le habían pedido nada), para saber que está todo en órden. Además lo mínimo que hay que hacer es, si al final la supuesta venta no ha salido es llamar al propietario para decir lo que ha sucedido. Resumiendo, que lo único que querían era seguir teniendo atado el piso, que no existía ese comprador y que se sigue jugando con la gente que aún confia en las inmobiliarias.
Lo único que sí puedo decirte es que la has nombrado entre esos tres enlaces, no se si habrá más asociaciones pero está entre una de ellas. Y lo que también puedo decirte es que se supone que sólo trabajan mediante la exclusiva compartida (es loe que dicen ellos), pero un familiar que quería poner su vivienda al lado de la zona de playa en esta asociación, pensando que no hacia falta la exclusiva, sino autorización, al negarse a firmarlo, lo que la inmobiliaria hizo fué sacar un archivador de otro cajón del escritorio y poner su casa a la venta sin la exclusiva con la que se supone sólo trabajan. Como es esto posible? El piso de mi familiar era tan bueno que querían tenerlo fuese como fuese? O esto de la exclusiva es solo una forma de condicionar a los propietarios?
Yo no entiendo nada de la forma de trabajar que teneis, y hablo en plural pero sin ofender a nadie puesto que no todas sois iguales, pero no puedo diferenciaros puesto que no se quien lo hace bien o quien mal.
La venta de pisos está mal, ya no se vende todo lo que se pone a la venta, la gente da mil vueltas a los pisos, todos quieren que bajes el precio...y los propietarios lo que quieren es vender su casa cuanto antes para estar más desahogados, pero lo que algunas agencias haceis es jugar con los sentimientos de la gente, y poner en entredicho esa profesión, haciendo desconfiar a todo el mundo de este trabajo, y pq? Por culpa de cuatro ineptos que han montado agencias sin tener idea de como se hace, sin preocuparse de las personas...con el único prósito de...ni lo sé.
Kermocasda, tu forma de trabajar es la correcta, te preocupas por el cliente, sabes si un piso merece la pena o no y eres claro, no pones cualquier piso a la venta sólo por engrosar el libro, sino porque realmente crees que tendrá salida, informas de continuo al propietario...te aseguro que nunca había oido de ningun profesional de este sector que trabajara de esta forma y he tratado con muchas agencias, tanto para mi casa como para la de familiares o amigos, e incluso estuve un mes trabajando en una, y me asusté tanto que dejé el trabajo porque me parecía que tenían una cara impresionante (tanto en tema de comisión, que querían cobrar a las dos partes engañandoles, como entrar a una visita y apoyarse en la pared siendo el propietario quien tenía que enseñar su casa. Entonces para qué solicito los servicios de una inmobilairia?Para que solo me traigan al cliente?En fin, sin comentarios).
Después de todo esto, aunque parezca mentira, estoy contenta con el trabajo que haceis, en mi caso, cuando lo tuve que volver a poner en más agencias me lo movieron enseguida y no tardaron más que dos meses en venderlo. Algunas de esas agencias eran profesionales, puesto que ni siquiera me dejaban estar en la misma habitación por la que estaban con el cliente (decian que era para no cohibir al cliente), les sacaron la hipoteca, solucionaron todo, lo unico que tuvimos que hacer fue firmar el contrato de arras y el dia de la firma, no movimos ni un dedo más, y quedé tan encantada que la he recomendado a más gente.
Pagan justos por pecadores, lo sabemos todos, pero es que muy pocas agencias saben trabajar.
Un saludo!

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Kermocasa, tu forma de trabajar es la correcta, te preocupas por el cliente, sabes si un piso merece la pena o no y eres claro, no pones cualquier piso a la venta sólo por engrosar el libro, sino porque realmente crees que tendrá salida, informas de continuo al propietario...te aseguro que nunca había oido de ningun profesional de este sector que trabajara de esta forma y he tratado con muchas agencias...

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Muchísimas gracias por tus palabras, "yo mismo e Irene". Puedes dirigirte a mí por mi nombre, es más, lo prefiero. Aunque sea gerente de una agencia inmobiliaria, las opiniones aquí expresadas son estrictamente personales. Eso sí, me siento muy afortunado por compartir mi visión con mi equipo (es una empresa familiar).
No sé si has entrado en nuestra página web. Todavía está en versión beta y es muy sencilla, pero verás que en su sencillez el mensaje es claro: no uses agentes inmobiliarios (salvo que te ofrezcan valor añadido).
Hoy en día, "engrosar el libro" es dar una gran palada de tierra para enterrarse a uno mismo. Hay que hallar el equilibrio óptimo para poder dar un servicio de calidad a todos y cada uno de los clientes cuyos intereses representas. En mi caso, el límite es de 15. Algunos podrán con 25, otros con 10, pero más de 25 por agente es inviable.

Estoy de acuerdo contigo en que muy pocas agencias saben trabajar. Para ser agente inmobiliario hay que tener unas nociones profundas de marketing, comunicación, economía, relaciones públicas y empatía. Sin embargo, la falta de regulación del sector propicia la intrusión masiva de gente poco formada únicamente interesada en lucrarse.
Actúan en representación propia, defendiendo sus propios intereses (vender de cualquier manera y cualquier precio para cobrar). No tienen una visión a largo plazo. Básicamente, porque con su forma de trabajar extinguen cualquier posibilidad de sobrevivir en el mercado. El mercado es sabio: los que se aprovechan son expulsados.
Afortunadamente, las personas no son estúpidas, y cuando me cuentas tus experiencias y las de tus allegados, estoy seguro de que recuerdas los nombres de esas inmobiliarias. Cuando algún conocido tuyo necesite vender, comprar o alquilar, no sólo no las recomendarás, sino que harás una advertencia explícita para que todos huyan de sus servicios y no acudan a ellos.
Afortunadamente se están dando algunos pasos en la regulación del sector para evitar este tipo de pésimas prácticas. Ojalá el resto de comunidades sigan el ejemplo al que te enlazo a continuación y dentro de unos años la gente recupere la fe en nosotros:
http://www.idealista.com/news/gente/eandreu/blog/el-primer-registro-de-agentes-inmobiliarios-en-catalunya

En cuanto a lo de las asociaciones, me dejas de piedra (a medias) con tus apreciaciones. Sé que en las tres a las que enlazo ha habido y siguen habiendo continuas purgas para mantener el buen nivel de profesionalidad que están buscando. Especialmente en aina y afilia. Cuando una agencia se adhiere a la asociación, acepta un código deontológico, unos estatutos, un reglamento interno de funcionamiento y un régimen disciplinario que contemple todo tipo de faltas y malas prácticas. Si incurre en faltas graves y muy graves o en una reiteración de faltas leves, se le expulsa de la asociación. Así de simple. Pero esto es como todo: si los clientes no reportan dichas prácticas a otras agencias del colectivo, a veces dichas faltas sencillamente no llegan a conocerse nunca.
Los más caraduras ven en las asociaciones una oportunidad fantástica de maquillar su ineptitud y sus malas intenciones. Y claro, hasta que no cometen faltas que revelen su falta de profesionalidad, el resto de asociados no pueden expulsarlos.
En cualquier caso, estoy convencido de que el camino correcto para los clientes y las agencias inmobiliarias pasa a través de la asociación, la colaboración mediante exclusivas compartidas, pero todo ello unido a un servicio muy profesional donde prime la información, la ética y el criterio. Desde luego, los casos que me has comentado en los que se trataba de prorrogar la exclusiva hasta el infinito y más allá, me hacen temblar de rabia e indignación. Es cierto que por culpa de esa gente todos tenemos fama de buitres, ineptos y sacaperras, pero es igualmente cierto que gracias a ellos se nos sirve en bandeja de oro, a los que nos preciamos de ser profesionales (a pesar de que me queda muchísimo por aprender), la oportunidad de destacar.

Por último, me alegro de veras por tu satisfacción con la agencia que vendió tu vivienda en un breve espacio de tiempo. Un detalle muy importante y que a mis ojos ya me demuestra que se trata de profesionales, es que te dijeran de no estar en la misma habitación que el posible comprador para no cohibirlo. Yo intento ir más allá y el propietario suele quedarse en el vestíbulo o, en caso de que la vivienda sea pequeña, en el rellano. También les recomiendo, aparte de tener la casa perfectamente ordenada, quitar cuadros personales (hijos, boda, vacaciones...) para que en el subconsciente del potencial comprador no se instale la idea de "estoy de visita en caso de unos extraños" y para dejar paso al "aquí yo colocaría la foto de mi pareja, aquí la de la última vez que estuvimos en Francia". Ese y mil otros detalles distinguen a un profesional de un "vende-biblias". Tampoco te hicieron perder el tiempo y se encargaron absolutamente de todo.
Por eso mismo no me sorprende que los hayas recomendado. Y es que en el mercado actual un gran porcentaje de las ventas y alquileres en los que intermedio los he conseguido gracias a que el propietario vino recomendado o ya trabajó conmigo.
Si ayudas a las personas, las personas te lo agradecen. Lo que siembres, recogerás.
Y con proverbios de este tipo podría estar escribiendo hasta mañAna...

Es un placer mantener esta "conversación" contigo,

Juanra González pau
Www.kermocasa.com
Una visión diferente

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Cuando una agencia se adhiere a la asociación, acepta un código deontológico, unos estatutos, un reglamento interno de funcionamiento y un régimen disciplinario que contemple todo tipo de faltas y malas prácticas. Si incurre en faltas graves y muy graves o en una reiteración de faltas leves, se le expulsa de la asociación.
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Hola "juanra".
Lamentablemente no soy nadie para dar una queja porque no me ha pasado a mi en primera persona, pero desde luego si hubiera sido mi caso no me lo hubiera pensado ni dos minutos, remuevo lo que haga falta para que paguen las consecuencias, porque no hay cosa que más me duela y me moleste que la mentira, pero en fin hay cosas que no se pueden solucionar o al menos en un plazo corto de tiempo. Tengamos confianza que con el paso del tiempo sólo vayan quedando los buenos profesionales del sector y se nos olviden "todas las perrerías que nos han echo pasar".
En fin, por el momento no me queda más que decir (me he quedado en blanco, hoy estoy espesa), o si me quieres comentar tú algo más estaré encantada de responderte. De todas formas seguiré respondiendo a las preguntas que se envien a esta página, y "debatiendo" tus argumentaciones.......:-)

Un saludo y hasta próximas conversaciones. ...sarita

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Apreciado amigo o amiga, el número de inmobiliarias en las que pongas a la venta tu piso es inversamente proporcional al interés que tomen en comercializarlo. Si lo tiene todo el mundo yo no invierto tiempo ni dinero, si sólo lo tengo yo, y es vendible, hago lo que sea. ¿Cuántas pastillas diferentes te tomas para un mismo síntoma?,

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El número de inmobiliarias en las que puse mi piso es pq lo puse inicialmente en 2!!!! y ninguna de ellas me lo movió, y despues de varios meses de esperar que alguna de ellas hiciera algo, aunque solo fuera que me lo publicitaran y ver que no hacian NADA tuve que tomar la determinación de ponerlo en alguna más para ver si asi podía hacer algo.
Supongo que no has estado en mi caso nunca, porque si no no pensarias de esa forma. Ponte en las dos partes, haber que harias tú si te urge vender.

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Perdona pero los hechos son los hechos.si lo distes a 10 inmobiliarias y ninguna te llevo a un cliente potencial,en cambio llamaban para que bajases el precio,es logico;
Tu inmueble estaba fuera de mercado,yo personalmente ni los cojo en ese estado.

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¿Que es una canallada dejarlo a varias inmobiliarias para que compitan entre sí?... Hasta donde vamos a llegar, vamos, que ahora las afectadas son las inmobiliarias.

Ahora va a resultar que las inmobiliarias son hermanitas de la caridad y lo hacen por amor al arte. Si venden pillan y si no, es lo que hay, no lo he inventado yo, las comisiones son altísimas como para quejarse.

El que quiera peces se tendrá que mojarse el trasero digo yo, si la legislación vigente lo permite es por que es legal.

Lo que es una canallada es firmar una exclusividad de tres meses por ejemplo y al cabo de un mes si no te pones al nivel que quiere la inmobiliaria te dejen tirado sin llevarte la venta al precio que has pactado y encima pillado por el contrato sin poder moverlo tu.

Eso si que es una canallada, y lo he sufrido en mis carnes.

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Estimados.

El sentido comun funciona. En este caso las inmobiliarias no tienen nada que reclamar. Nada.
Ahora bien, la elegancia dice que si has bajado precio, lo normal es que lo comuniques a las inmobiliarias que han sido mas activas con tu inmueble. Si la bajada viene por una contraoferta recibida en una negociación particular, las inmobiliarias no tiene nada que decir.
Ahora bien; tengamos en cuenta que las inmobiliarias no son tu enemigo, son las que van a ayudarte a conseguir un fin a cambio de una minuta por servicios, la cual es conveniente conocer previamente.
A partir de ahi, el trabajo de la inmobiliaria, si es seria y han trabajado su inmueble, ha de ser respetado y valorado.
Si usted lo vende por su cuenta sin intervencion de inmobilaria: perfecto. Si ha intervenido inmobiliara: respetarla.

Un saludo

Inmo casa clara
Córdoba

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Vamos ver a nadie que tenga un piso en venta le obligan a entregarlo a una inmobiliaria, si usted decide ponerlo en una, es porque busca un servicio profesional, encarguelo a la que mas confianza te de y ya esta, pero con compitas con ella y no vayas a tomarle el pelo, las gestiones de las inmobiliarias cuestan dinero, tiempo, publicidad, telefono etc.
Nosotro los inmobilarios, evidentemete necesitamos piso para comercializar, pero pisos que esten a precio de mercado, bien valorados, y que su propietarios tengan ganas de vender, no de ponerlos solamente a la venta, a ver que pasa, pisos en el mercado hay muchisimos, vendibles pocos, Sr. propietario dejese aconsejar por un profesional que conozca bien su zona, y si prefiere hacerlo vds. Solo, no incordie a las inmobiliarias, no les haga perder el tiempo con Vd. Gracias.

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No se si os dais cuenta, pero nadie ha contestado a la pregunta inicial. Solo habeis dado opiniones personales.

El punto sigue siendo el mismo: si yo hago un encargo de venta a una inmobiliaria, y luego lo vendo por mi cuenta a un precio inferior, me puede "legalmente" la inmobiliaria reclamar algo?

Dejemos de lado el tema moral, que si han hecho su trabajo y no les quieres pagar, etc...

Legalmente, te tienen pillado?

En que situaciones, legalmente, el duenyo que vende por su cuenta si esta obligado a pagar a la inmobiliaria?

Lo dicho, dejen de lado los temas morales.

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No se si os dais cuenta, pero nadie ha contestado a la pregunta inicial. Solo habeis dado opiniones personales.
El punto sigue siendo el mismo: si yo hago un encargo de venta a una inmobiliaria, y luego lo vendo por mi cuenta a un precio inferior, me puede "legalmente" la inmobiliaria reclamar algo?
Dejemos de lado el tema moral, que si han hecho su trabajo y no les quieres pagar, etc...
Legalmente, te tienen pillado?
En que situaciones, legalmente, el duenyo que vende por su cuenta si esta obligado a pagar a la inmobiliaria?
Lo dicho, dejen de lado los temas morales.

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Hola banana,

Sí que se respondió a la pregunta inicial. De hecho, en el comentario nº 3 soluciono la duda. Si después de leerla sigues necesitando alguna aclaración, por favor, dilo y trataré de dártela (p.d: por ejemplo, piensa en un caso muy concreto o incluso enrevesado).
Un cordial saludo,

Juanra González pau
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