Pregunta de

42 Respuestas:

Javier
31 Agosto 2011, 10:35

Según la ley de enjuiciamiento civil de 8 de enero de 2001, el valor de salida, es el resultante de deducir al valor de tasación (pactado en la escritura o pericial, según los casos) el montante de las cargas previas que consten en el Registro a aquélla que se está ejecutando si quieres que analicemos tu situación en detalle, sin gasto ni compromiso alguno, estamos a tu disposición (902 883 887) idealista.com/hipotecas - la mejor hipoteca ahora está en Internet

Estais equivocados: en las ejecuciones hipotecarias, no se restan las cargas del valor de tasación; esa resta se efectúa en el resto de otras ejecuciones (por ejemplo, embargos, donde se hace una tasación pericial), en lo que se llama el avalúo. En las ejecuciones hipotecarias, se toma el valor de tasación y punto. El que se adjudique la subasta sabe que asume todas las cargas anteriores, pero la hipoteca en ejecución y todas las cargas posteriores quedan eliminadas (purgadas, en lenguaje jurídico). Además, no hay como indicáis valor de salida en las subastas judiciales: puedes ofrecer 1 céntimo por un piso, otra cosa es que esa adjudicación sea aceptada por el tribunal. Por ello, hay unos porcentajes mínimos respecto al valor de tasación (50%, 60%, 70%) que el legislador ha establecido para no permitir el malvaratamiento de los bienes del ejecutado. Pero si este tiene otros bienes, el juzgado puede llegar a aprobar la adjudicación por menos del 50%, siempre que la deuda sea resarcida. Con la modificación normativa de julio, el ejecutante (banco) no podrá adjudicarse en ningún caso el bien por menos del 60%.

18 Mayo 2013, 21:39

In reply to by subasteiro (not verified)

Solo en caso de de un proceso judicial el postor siempre se adjudicara la vivienda por el importe que la copia simple del prestamo hipotecario que por lo normal es la misma que en su dia se taso la vivienda en este caso seria de un 6o% del importe asignado.y ahora desde el 15 de mayo la adquisicion por parte del postor se ahumenta en un 10% mas que pasaria a ser del 70%como indica el la ley de desahucios aprobada por el senado el 8/ 5/ 2013y que dice se modifica el regimen de subasta de viviendas para que el precio de adquisicion por parte del banco sea mayor y por lo tanto le quedaria menos cantidad en caso de que despues de subastarle la vivienda quedase un volumen de una deuda pendiente.

jujor
31 Agosto 2011, 13:34

La situación es que posiblemente no pueda hacer frente a la hipoteca de 350.000 € y me gustaría saber el valor por el que se la quedaría el banco en embargo. En la escritura que firme, figura una clausula que dice: valor a efctos de subasta: 800.000 €. Quiere esto decir que se la adjudicaría el Banco por el 60% de este valor (800.000 €), es decir: 480.000 €?, menos todos los gastos ocasionados.
En definitiva, quería saber si con la adjudicación del banco de la vivienda, quedaría mi deuda (350.000 €) saldada ó seguiría debiendo dinero al banco.

Gracias.

1 Septiembre 2011, 16:15

In reply to by jujor

Jujor, el valor que se establezca para tu piso es algo que no se sabrá hasta el mismo momento en que se celebre la subasta, pues dependiendo del número de postores (subasteros) que acudan, las pujas subirán más o menos.

No obstante, actualmente, el 95% de las subastas quedan desiertas (sólo acude el banco), por lo que en ese caso se adjudicaría el piso por el 60% del valor de tasación a efectos de subasta firmado en las escrituras (en tu caso, 480.000 euros).

Respecto a tu deuda, ascenderá a los 350.000 euros de capital que debes más todos los intereses ordinarios y de demora más las costas judiciales en que haya incurrido el banco al iniciar el procedimiento judicial contra ti. Vamos, una pasta. Si la suma total de estos conceptos supera los 480.000 euros, seguirás debiendo dinero al banco. En caso contrario, el juzgado te devolverá el sobrante (salvo que tengas más cargas tras la hipoteca, en cuyo caso irá a los siguientes acreedores).

Mi consejo es que intentes vender tu vivienda a toda leche en el mercado (o sea, bajando sustancialmente el precio), por ejemplo, por el 70% del valor de tasación. En este caso, saldrás ganando un 10% respecto al 60% en que va a valorar el juzgado tu piso en caso de subasta desierta. En caso de venta, el comprador lógicamente se hará cargo de tu hipoteca y te dará el sobrante si es que lo hay.

Te recomiendo que visites esta página, donde puedes encontrar más ideas y consejos: http://www.rankia.com/blog/subastas-judiciales/

Mi consejo final es que actúes y no escondas la cabeza, esperando a que los problemas se resuelvan solos, pues en ese caso la bola se te hará más y más grande.

Saludos y te deseo suerte.

jujor
2 Septiembre 2011, 13:42

In reply to by subasteiro (not verified)

Hola subasteiro, gracias por tu respuesta, pero mantengo la duda, es decir:

Si tal y como dices, el mal peor es que se lo quedase el Banco por 480.000.-€, con este importe se cancelaría la hipoteca de 350.000 €, pero habría un sobrante de 130.000 €. Con esta cantidad no habría suficiente para hacer frente a los intereses, demoras, costas judiciales, etc......????????

La casa me costo 300.000 €, sobre ella se abrió una primera hipoteca (valoración a efectos de subasta: 290.000 €) de la que quedan por pagar a fecha de hoy 157.000 €. AL tiempo volví a solicitar una segunda hipoteca sobre la misma casa (valoración a efectos de subasta 800.000 €) de la que quedan por liquidar a fecha de hoy 190.000 €, con esta segunda hipoteca compré un apartamento, que actualmente esta libre de cargas.

No he llegado a quedarme sin trabajo, pero la cosa no pinta bien y la incertidumbre es grande. De ahí mi pregunta: llegado el momento de no hacerle frente a la hipoteca, ¿Que pasaría?, ¿Se la quedaría el banco?, ¿Por que importe?, ¿A cuanto podrían ascender todos los gastos de dicha situación?, En fin que me gustaría saber si cubriría las dos hipotecas (350.000 €) y todos los gastos que se ocasionen.

Te agradeceré me aconsejes, así como a cualquiera que lea la presente.

Gracias de antemano y saludos a todos.

2 Septiembre 2011, 14:03

In reply to by jujor

Jujor, ten en cuenta que cuando el banco inicia un procedimiento de ejecución hipotecaria, la cosa ya no suele tener remedio y suele ir rápida (desde pocos meses a 1 año máximo entre inicio del procedimiento y la subasta). Además, el procedimiento es caro: no te extrañe que haya costas judiciales de 20.0000 ó 30.000 euros, que el banco te va a cobrar a ti (se añadirá a lo que le debas de hipoteca, con sus intereses correspondientes). Para saber lo máximo que el banco te puede cobrar por estos conceptos, debes leerte la escritura de constitución de hipoteca y leer el apartado llamado "responsabilidad hipotecaria" o algo parecido. Indicará valores máximos para los intereses ordinarios y de demora, así como para las costas judiciales.

Lo de las 2 hipotecas es importantísimo, pues dependiendo de cuál dejes de pagar antes, se ejecutará una u otra. Si se ejecuta antes la primera, estás jodido, pues el valor de tasación a efectos de subasta establecido en esa hipoteca es de 290.000 euros, y el 60% de eso son ¡174.000 euros! Por esa cantidad podría adjudicarse el banco tu piso, con lo que no habría sobrante considerando que debes 157.000 euros (habría que añadir intereses + costas). En ese caso, la segunda hipoteca quedaría cancelada, pero la deuda persistiría "a título personal", pudiendo ir el banco a por el resto de tus bienes (por ejemplo, ese apartamento sin cargas).

Por cierto, ¿Las 2 hipotecas son del mismo banco o de bancos diferentes?

Te reitero mi consejo: si lo ves mal, intenta vender tu piso y así te adelantarás a los problemas. Si la cosa se tuerce, cada vez perderás más dinero porque se empezarán a devengar intereses de demora y costas judiciales. Llegando muy rápidamente a la subasta judicial, en donde el importe que ofrecerán los subasteros será más bajo que el que puedas obtener en una venta "normal" (ten en cuenta que los subasteros compran un piso sin poder visitarlo, y sin saber si los ocupantes podrán dar problemas o no, aparte de verse sometidos a los perennes retrasos de la justicia).

Espero haberte ayudado.
Suerte y un saludo.

2 Septiembre 2011, 14:05

In reply to by anónimo (not verified)

Se me olvidó poner mi nombre. La anterior respuesta era mía.

jujor
2 Septiembre 2011, 19:45

In reply to by subasteiro (not verified)

Las dos hipotecas están en el mismo banco

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