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Las rentas de los locales en centros comerciales caerán hasta un 25% en 2020, según Bankinter

Unsplash
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Autor: Redacción

Los centros comerciales han reabierto sus puertas y parece poco probable un nuevo cierre forzoso, lo cual permite cuantificar el primer impacto del virus. Aunque los inquilinos están obligados por contrato a pagar rentas, los centros comerciales han negociado rebajas parciales o aplazamiento de las rentas para mantener la ocupación. La caída de rentas en 2020 se situará entre el -15% y el -25%, según datos arrojados por Bankinter.

A medio y largo plazo, el virus podría acelerar el crecimiento del comercio electrónico y, por tanto, la caída de rentabilidades y valoraciones de los centros comerciales. Durante el confinamiento, el único canal para acceder a algunos productos ha sido el “online”, obligando al consumidor a familiarizarse con el medio. El comercio electrónico representa un 14% de las ventas minoristas a nivel global, y se estima que alcance el 22% en 2023. Además, es la tipología de activos más sensible a un potencial cambio de ciclo. Por tanto, mantenemos recomendación de reducir exposición a centros comerciales y tiendas a pie de calle.

En Estados Unidos y Reino Unido ya se están produciendo cierres, rebajas en las valoraciones de los activos, e incluso quiebra de algunos operadores de centros comerciales, agravado por una gran sobreoferta de superficie comercial (EE.UU. 1.602 m2 /1.000 hab. vs. España 280 m2 /1.000 hab.). En España, la situación no es tan acusada. Las ventas de centros comerciales todavía crecían antes del virus.

En el lado contrario se encuentran los activos logísticos. La demanda de activos logísticos se ve reforzada por covid-19. El virus podría acelerar el crecimiento del comercio electrónico, con incrementos superiores al 5% anual. Además, en un entorno cada vez más globalizado, se espera que el comercio internacional siga creciendo a ritmos del +3,6% anual entre 2018 y 2024. Otro atractivo de esta tipología de activos es su gran capacidad de incremento de rentas. Esto se debe a que el alquiler de instalaciones tan sólo representa un 5% sobre la base de costes totales de las empresas logísticas, por lo que una subida de rentas del 20% tan sólo representarían un incremento del 1,0% sobre los costes totales de estas compañías. Es decir, la actividad empresarial es relativamente poco sensible al precio (renta).

La tipología de naves logísticas más demandada y con menor oferta son grandes instalaciones de más de 20.000 m2 , preferiblemente ubicados en A-2 y A-3, y próximos a Madrid, Barcelona y Valencia. Por otra parte, los cada vez menores tiempos de entrega, están incrementando el interés de las empresas logísticas por activos logísticos “de última milla”, con menor superficie, pero situados lo más cerca posible del centro de las ciudades.