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Así se desplomó la burbuja inmobiliaria española en 1990 y así cae desde 2007 (gráfico)

Autor: @dmontero

Para comparar la intensidad de los dos ciclos se presenta el siguiente gráfico ofrecido por la fundación de cajas de ahorro (funcas) en su informe. En la parte superior del gráfico se representa la evolución comparada del precio real (descontando inflación) de la vivienda durante el boom como un número índice (año inicial = 100, con datos semestrales) desde el momento en el que se considera que comienza el ciclo: diciembre de 1985 para el primero de ellos, y diciembre de 1997 para el segundo

 

Funcas explica que La serie de cada etapa expansiva se representa desde el año inicial hasta el año en el que el precio alcanza su valor máximo. El gráfico muestra claramente que la intensidad de la etapa expansiva del actual ciclo de la vivienda no ha sido superior a la del ciclo de finales de los ochenta. Así, en junio de 1990 el precio real de la vivienda presentó su valor máximo, siendo 2,1 veces superior al valor en el año de partida

La siguiente etapa expansiva que comienza en diciembre de 1997 alcanza el máximo en junio de 2007, con unos precios 2,08 veces superiores a los del año inicial. "Sin embargo, como puede observarse en el gráfico, aunque la magnitud del crecimiento del precio de la vivienda entre el comienzo del ciclo y el punto álgido es similar, sí que existe gran diferencia en la duración del mismo. Si en el primer ciclo el crecimiento del precio se agotó en diez semestres (cinco años), en el siguiente ciclo la etapa expansi va duró el doble, veinte semestres (diez años)", precisa funcas

En la parte inferior del gráfico 1.3 contenido en el informe de funcas, añade la firma, se muestra la intensidad del ajuste Que se está produciendo desde el punto máximo del ciclo. Se observa claramente que la magnitud del ajuste del último ciclo está siguiendo una pauta similar a la observada justo después de la etapa expansiva que finalizó en 1990. Hasta que no finalice la corrección en el precio de la vivienda no es posible comparar la duración del periodo de ajuste en ambos ciclos. Se puede comprobar que la anterior crisis inmobiliaria presentó una caída muy pronunciada en los primeros semestres, que luego se estabilizó. Si la crisis actual siguiese el mismo patrón, esta fase de estabilización se alcanzaría en dos semestres más, a mediados de 2010. Eso sí, no hay ningún elemento que garantice esa simetría en el periodo de ajuste de las dos crisis

Otro elemento importante en la comparación del ajuste en los precios reales de la vivienda se deriva de la distinta inflación que se observó en los dos periodos. En el gráfico 2 se observa que en los primeros años noventa el precio real apenas disminuyó, produciéndose la reducción en el precio nominal debido a las elevadas tasas de inflación. Sin embargo, en el ajuste actual no existe un crecimiento del nivel general de precios, por lo que la caída en los precios nominales ha de ser más acusada

 

Con el fin de comparar distintos ciclos de la vivienda en España, el informe de funcas muestras los precios nominales y reales de la vivienda desde 1985 hasta junio de 2009. En la serie de precio de la vivienda publicado por Sociedad de Tasación se observa claramente que el anterior ciclo de la vivienda se produjo en la segunda mitad de los años ochenta

 

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