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Informe bankinter: "la vivienda se enfrenta a una travesía en el desierto de unos 3 años" (gráficos)

Autor: @dmontero

Bankinter ha elaborado un informe inmobiliario en el que repasa el pasado, presente y futuro del sector en España. Según sus cálculos, al precio de la vivienda le queda un retroceso adicional de un máximo del 6% (frente al 12% que ya lleva perdido según el instituto nacional de estadística -ine-) durante los próximos 3 ó 4 trimestres. Después, se estabilizará y no volverá a recuperar terreno hasta finales de 2013 o 2014

Esto en lo que a precios se refiere. Respecto al stock de viviendas nuevas, bankinter calcula que hay aproximadamente 900.000 casas. "Creemos improbable que siga aumentando porque actualmente las ventas de casas nuevas y casas terminadas se encuentran equilibradas en aproximadamerte 230.000 unidades/año", señalan

Sin embargo, creen que dicha cifra "perdurará hasta que vuelva a crearse empleo neto, cosa que no esperamos suceda hasta finales de 2012, cuando creemos el Productor interior bruto (PIB) vuelva a crecer por encima de 2%". Si se cumplen sus previsiones, calculan que a lo largo de 2013 el actual stock podría reducirse a la mitad (450.000 unidades), una situación que permitiría reactivar la construcción residencial a lo largo de 2014 y probablemente también los precios

Por todo esto, bankinter opan que "el sector inmobiliario se enfrenta a un período de travesía en el desierto de unos 3 años en términos de demanda y precios". Al final de dicho periodo, añaden, la demanda final de vivienda nueva será, en términos sostenibles, de aproximadamente 360.000 viviendas anuales frente a los 412.000 del pico del ciclo (2005/06)

Por lo tanto, la recuperación del mercado de vivienda español podría tener lugar a partir de 2014. Sólo contemplan un escenario de mejoría sobre su escenario central, y es que el empleo mejorase

El futuro de los precios

"La evolución de los precios, a pesar de que acumula seis trimestres consecutivos de caídas interanuales, sugiere que los descensos se están moderando y la peor fase del ajuste en precios podría haber pasado", según bankinter. Estima que la vivienda descenderá como mucho otro 6% (según la métrica del ine) a corto plazo. Sin embargo, piensa que los precios se estancarán a partir de entonces durante unos años por lo que no habrá subidas hasta al menos 2013/2014 por tres factores:

A) los pisos de bancos y cajas: Estas viviendas están sujetas a rebajas de precios y sometidas a venta activa no sólo ahora, sino que será tanto más así cuando la situación de mercado mejore. Esto puede representar una presión de oferta que limite los futuros repuntes de precios (ver pisos de bancos en venta)

B) La oferta de vivienda usada: la estructura de propiedad en España hace que actualmente los propietarios no vendan por debajo de un determinado nivel de precios. Sin embargo, llegado el momento en que éstos se recuperen la oferta de vivienda usada regresará al mercado, frenando esa misma recuperación

C) Esfuerzo familiar excesivo: paro y rigidez de precios mantinen elevadas las cifras de esfuerzo para comprar casa. Bankinter cree que el ratio de esfuerzo sólo mejorará a partir de ahora en base a un aumento de la renta familiar disponible, ya que las caídas adicionales de precios son limitadas, lo que pone de manifiesto de nuevo que la variable fundamental es la recuperación del empleo

El cambio en cifras

A lo largo de su informe, bankinter relata los cambios vividos por algunos datos que describen la catarsis del mercado inmobiliario español. Por ejemplo, ofrece las variaciones de:

- El peso de la construcción residencial en el PIB: del 7,8% en 2003 al 16,3% en 2008

- La demanda final de vivienda nueva: de 412.00 en 2007 hasta unas 210.000/230.000 en 2010

- El nº total de transacciones de vivienda: desde 955.000 en 2006 hasta 464.000 en 2009

- El nº viviendas de iniciadas: de 665.000 en 2006 a 80.000 en 2009

Fotografía actual

Otros datos también ofrecen otra pieza del puzzle inmobiliario actual en España:

- Activos inmobiliario en manos de la banca: 59.700 millones de euros (a diciembre 2009)

- Demanda final real hoy: 360.000 casas/año aproximadamente

- Desagregación demanda final: 200.000 matrimonios + 40.000 parejas de hecho + 95.000 divorcios + 25.000 residentes extranjeros

- Demanda final si PIB supera el 2% (est. 2012): al menos de 395.000 viviendas/año

- Viviendas iniciadas actualmente: 70.000 al año

- Caída desde máximos actual del precio de la vivienda según el ine: 12%

- Previsión de bankinter para precios: caída adicional máxima del 6%

- Caída real de precios observada por bankinter: al menos -20%

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