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Drago capital: “ya nadie piensa que el inmobiliario va a seguir bajando y por eso el mercado se empieza a animar”

Autor: @efonseca

Javier catena acaba de incorporarse
Como director general del área de gestión de activos de drago capital
, Compañía de inversión y gestión inmobiliaria. Catena, con más de 20 años de experiencia en el sector, comenta a idealista news que la percepción de que los precios en el sector inmobiliario van a seguir bajando ha desaparecido y que por esto, el ladrillo comienza a animarse. No obstante, descarta que vuelva a repuntar como en el boom. “España no va levantar 500.000 viviendas al año como antaño. Eso no va a volver a pasar”. Entre los clientes de drago capital se encuentra cerberus o el fondo de pensiones de canadá

¿En qué punto está el sector inmobiliario en españa?

Hay una gran expectación por parte del dinero extranjero por el sector inmobiliario español, basada en el ajuste de precios que se ha hecho. Además, el sector no es ajeno a la evolución de la economía española. Es verdad que la economía española está mejor y el inmobiliario, como otros, está repuntando

Habla de mejora pero si miramos las estadísticas: compraventa de viviendas, hipotecas, visados de obra nueva… 2013 ha sido un año de mínimos

2013 tuvo dos partes diferenciadas, antes y después del verano. En la segunda mitad del año  se marcaron dos hitos. Uno de ellos fue la operación bull de sareb, en cuanto a mercado residencial y otra, la venta del centro comercial parque principado en Asturias, que supuso la vuelta del capital institucional a españa. Estas dos operaciones pusieron al sector inmobiliario en la rueda de los inversores y en el comienzo de este año esa tendencia continúa

Tampoco podemos olvidar que hemos pasado años en los que en el negocio no se movía nada: ni se alquilaban oficinas, ni se compraban casas porque había la percepción de que los precios iban a seguir bajando. Esa impresión ha desaparecido. Ya nadie piensa que el sector va a seguir bajando y por tanto, el mercado inmobiliario se empieza a animar

Hay muchas ganas de comprar y vender, por eso a veces da la sensación de que el mercado actual está un poco recalentado aunque no creo que sea así. Estamos viendo procesos de ventas de inmuebles públicos también privados como el caso de castellana 200, que ha recibido un gran número de ofertas

¿Ve más predisposición de los fondos para invertir?

Hay demasiados fondos buscando oportunidades. A nivel global existe en estos momentos un exceso de liquidez que va buscando países donde se está produciendo un cambio de ciclo económico. Por tanto es normal que estos inversores, que están muy internacionalizados, miren a españa. Aunque aquí excluiría el mercado de suelo y el residencial porque estos activos no suelen gustarles demasiado. Lo que más miran son locales, centros comerciales y oficinas

No obstante, drago capital tiene en cartera 1,2 millones de m2 de suelo

Sí, porque aunque hay fondos que no van a invertir en suelo pero otros sí. Nosotros ofrecemos una gama muy amplia de productos en los que invertir

¿Tienen algún proyecto a corto plazo para edificar pero esos suelos? O entonces, ¿Por qué comprar suelo hoy?

Porque puede haber una oportunidad de creación de valor de ese suelo. Insisto, en españa hemos pasado unos años en los que no se ha hecho prácticamente nada más que renegociar rentas, refinanciar deudas… no obstante, creo que masivamente no volverá a haber un mercado de suelo como el que hubo. Sí se desarrollarán terrenos que estén bien situados, con potencial, con localización y con cierta estrategia

"España no va levantar 500.000 viviendas al año como antaño. Eso no va a volver a pasar"

Sareb puso a la venta una cartera de suelos rústicos con sorprendente éxito, mientras que del proyecto crossover (suelos urbanizables) aún no se han cerrado ventas

En la cartera harvest había fincas agrícolas; de caza, etc. eso son inversiones que no están pensadas para un inversor sino que se destinan más al disfrute. Sobre el proyecto crossover, considero que el negocio de la promoción de viviendas tardará más en recuperarse. Se tiende a mirar suelo urbanizable pero claro, esto requiere financiación a la promoción, asumir riesgos… irá poco a poco. España no va a pasar de repente de ser un país donde en los últimos cinco años la promoción de viviendas ha sido residual, donde los pisos que se terminaban era porque estaban en ejecución, a levantar 500.000 viviendas al año como antaño. Eso no va a volver a pasar. Olvidémoslo

¿Los fondos con los que trabajáis quieren levantar viviendas con  promotores en españa?

Hay conversaciones e inversores que se lo están planteando, que están dispuestos a financiar. Pero también bancos. Aunque la tendencia del negocio de la promoción de viviendas en españa será equiparable en ratios por 1.000 habitantes a otros países europeos y en sitios muy selectivos

¿No cree que la llegada de muchos estos fondos e inversores puede ser pura especulación?

Está entrando todo tipo de capital, inversores más estables y otros con un perfil más oportunista. En las épocas buenas también había varios tipos. Que alguien como george soros quiera entrar en el sector inmobiliario y que participe en una estructura que esté gestionada por alguien que es un socio local durante muchos años me parece que es un modelo interesante y que creo que se desarrollará en el futuro. Creo que las socimi pueden ser las inmobiliarias del futuro. Tienen la forma de los reit de eeuu y estos sirvieron para dinamizar el mercado estadounidense. En españa servirán para dos cosas: traer capital internacional, algo que es buenísimo, y para democratizar el sector inmobiliario porque son vehículos que cotizan en bolsa y por tanto, se permite la compra y venta de sus acciones facilitando el acceso a los inversores

También en el pasado hubo otras formas de inversión en ladrillo, como los fondos inmobiliarios que supuestamente estaban gestionados por grandes equipos, y ya hemos visto como han acabado

Las socimi son vehículos transparentes, que facilitan mucha información. Cuando haces un vehículo como una socimi es necesario realizar una due diligence; se redactan informes de auditoría; hay una autoridad reguladora… quizás muchas de las cosas que han pasado en españa y en el resto del mundo, hayan tenido lugar por una falta de regulación o una regulación equivocada

En el caso de los fondos inmobiliarios, todos han caído. Fue la tormenta perfecta. Cuando hay una crisis las previsiones son más optimistas de lo que finalmente acaba ocurriendo. Es decir, cuando empezó la crisis mundial, las previsiones se quedaron cortas y todo fue a peor. Lo mismo ocurre cuando hay recuperación, siempre la realidad acaba siendo mejor que las previsiones

¿Qué rentabilidades general sus vehículos de inversión inmobiliaria?

Depende. No es lo mismo la compra de un paquete de oficinas de bankia bajo la fórmula de sale & leaseback, con poco riesgo y lógicamente una rentabilidad más baja, a operaciones que tienen más riesgo y que por lo tanto, los retornos son más altos

Tiene riesgo lo que llamamos valor añadido. Por ejemplo, comprar un activo que tienes que rehabilitar; hay que pedir licencias; buscar un inquilino…pero insisto que no son operaciones especulativas. El término especular viene de espejo, que es algo pasivo, es decir, no hacer nada. Esto no es hacer nada. Lo que hacemos es añadir valor a través de la gestión de nuestros equipos

"Las socimi pueden ser las inmobiliarias del futuro"

¿Les interesa a los fondos adquirir viviendas en españa?

En españa el mercado de alquiler es una parte residual por muchos motivos. Antes había financiación, comprar viviendas tenía desgravaciones, la adquisición de una casa es un producto de ahorro o porque tampoco existe un mercado organizado de la vivienda. Si quitamos la vivienda protegida de la administración no hay grandes compañías que ofrezcan casas gestionadas para el alquiler. En eeuu hay empresas que tienen 50.000 y 80.000 viviendas. El mayor reit residencial de eeuu tienen 115.000 viviendas en todo el país. Pero es un sistema totalmente distinto porque construyen y diseñan los edificios para alquilar. Esto puede ser una oportunidad en españa

El negocio de la vivienda tenderá a crecer por varios motivos. El primero porque quizás la vivienda ya no se compre con motivos especulativos. Segundo, porque a pesar de que la financiación se recuperará no será tan agresiva y tercero, porque tienen que haber una profesionalización del alquiler

¿Qué opina de la venta de las plataformas de gestión de activos inmobiliarios de la banca?

Drago capital no ha estudiado operaciones de este tipo. Sin embargo, mi impresión es que en los fondos hay gente muy preparada que sabe ganar dinero. Además, ya han realizado estas mismas operaciones en países como Alemania o Inglaterra. Cuando los fondos compran las plataformas es porque son buenas operaciones

Ustedes sí han adquirido a la banca carteras de adjudicados

Las compramos para un inversor que estaba demandando este tipo de producto y ahora nos encargamos de gestionarlo. Son principalmente viviendas

¿Han estudiado alguna cartera de sareb? ¿Cómo valora su papel en el mercado?

Estamos en contacto con sareb y vemos operaciones. Sareb lleva un año y ha jugado un papel importante. El sistema financiero se asemeja a las tuberías de la economía porque cumple la función de canalizar el ahorro hacia la inversión. Por eso era fundamental su saneamiento y sareb ha contribuido a ello, dinamizando el mercado inmobiliario y dando credibilidad al país

No ve reprochable que sareb no publique los descuentos a los que vende los activos cuando dice ser transparente

Sareb tiene accionistas privados. Me imagino que con sus accionistas y con su consejo de administración dará toda esa información, están auditados… además, ¿Cuál es la referencia para aplicar esas rebajas? ¿Hablamos del valor que el préstamo tenía ese crédito cuando la caja lo concedió o el valor que la entidad fue más o menos provisionando?

La referencia es el precio que tenían cuando fueron traspasados de las entidades rescatadas al sareb y saber si tras ese traspaso, el banco malo ha tenido que vender con rebajas adicionales…

Entiendo que ellos venden al precio que pueden. Otra cuestión es dónde está el precio. Si tengo una vivienda a un precio y no logro venderla, y yo quiero vender, pues tengo que bajarlo. Si aun así no la vendo, pues tengo que seguir bajando el precio

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