Información sobre vivienda y economía

El (desconocido) principio que ayudó a hundir al sector inmobiliario

Autor: Carlos Salas (colaborador de idealista news)

Bancos que concedían créditos como si regalaran caramelos, clientes que pedían dinero como si hubieran encontrado al genio de los deseos, autoridades que hacían la vista gorda ante el empuje del sector inmobiliario… eso es lo que sabemos de la burbuja que estalló en 2008, que originó la mayor crisis financiera de la historia reciente en España, y que hundió el sector inmobiliario.

Pero muchos desconocen que todo se podía haber evitado si los bancos hubieran cumplido un principio, y si el Banco de España hubiera castigado a los que no lo cumplieron. Pero todo el mundo dejó que las cosas corrieran, y… ¿Cuál era ese principio? ¿Una regla moral? No, pero casi.

Se trataba ni más ni menos que un principio que deben cumplir las sociedades de tasación. Estas empresas eran las encargadas de tasar los pisos sobre los cuales los bancos concedían las hipotecas. Como la mayor parte de las compañías de tasación eran de los bancos, y dado que estos deseaban conceder hipotecas muy abultadas para aumentar su negocio, en los años de la euforia financiera no hubo forma de controlar ni el volumen ni la cantidad.

Pero sí existía una forma de hacerlo: una norma de 2003 establecía que los tasadores debían de guiarse en por una serie de principios. Se llama ‘orden eco/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras’. Fue publicada en  el Boletín Oficial del Estado el de 9 de abril de aquel año, y se puede encontrar en la página web del Banco de España.

El caso es que para créditos hipotecarios, había un criterio que era “de aplicación obligatoria”: se llama el ‘principio de prudencia’. La ley dice lo siguiente: “ante varios escenarios o posibilidades de elección igualmente probables se elegirá el que dé como resultado un menor valor de tasación”.

¿Menor valor de tasación? El país entero estaba inmerso en la edad de la codicia y nadie se puso a cumplir o a hacer cumplir este criterio de prudencia.

Los pisos subieron de precio porque las sociedades de tasación hinchaban sus informes ignorando el precio más bajo: sus informes eran la excusa para que los bancos concedieran créditos cada vez mayores, lo cual hacía que los precios de los pisos siguieran subiendo, pero a un ritmo irracional. 

Un experto en el mercado inmobiliario dijo en aquellos años que “había tasaciones que eran claras apologías del ‘todo vale’ que acompañó a nuestra recientemente reventada burbuja inmobiliaria”.

En 2007 el gobierno aprobó una Ley de Mercado Hipotecario que proponía duros castigos a las sociedades de tasación que no fueran imparciales. Pero jamás se conoció un solo castigo.

Para los interesados, esta es la parte de la ley que recoge esos principios:

Art 1. Las entidades de crédito que dispongan de servicios de tasación y las sociedades de tasación homologadas cuando valoren para cualesquiera de las finalidades integradas en el ámbito de aplicación de la presente orden deberán hacerlo aplicando, en los términos establecidos en la misma, los siguientes principios:

A) principio de anticipación, según el cual el valor de un inmueble que se encuentre en explotación económica es función de las expectativas de renta que previsiblemente proporcionará en el futuro.

B) principio de finalidad según el cual la finalidad de la valoración condiciona el método y las técnicas de valoración a seguir. Los criterios y métodos de valoración utilizados serán coherentes con la finalidad de la valoración.

C) principio de mayor y mejor uso, según el cual el valor de un inmueble susceptible de ser dedicado a diferentes usos será el que resulte de destinarlo, dentro de las posibilidades legales y físicas, al económicamente más aconsejable, o si es susceptible de ser construido con distintas intensidades edificatorias, será el que resulte de construirlo, dentro de las posibilidades legales y físicas, con la intensidad que permita obtener su mayor valor.

D) principio de probabilidad, según el cual ante varios escenarios o posibilidades de elección razonables se elegirán aquellos que se estimen más probables.

E) principio de proporcionalidad, según el cual los informes de tasación se elaborarán con la amplitud adecuada teniendo en cuenta la importancia y uso del objeto de valoración, así como su singularidad en el mercado.

F) principio de prudencia, según el cual, ante varios escenarios o posibilidades de elección igualmente probables se elegirá el que dé como resultado un menor valor de tasación.

G) principio de sustitución, según el cual el valor de un inmueble es equivalente al de otros activos de similares características sustitutivos de aquél.

H) principio de temporalidad, según el cual el valor de un inmueble es variable a lo largo del tiempo.

I) principio de transparencia, según el cual el informe de valoración de un inmueble deberá contener la información necesaria y suficiente para su fácil comprensión y detallar las hipótesis y documentación utilizadas.

J) principio del valor residual, según el cual el valor atribuible a cada uno de los factores de producción de un inmueble será la diferencia entre el valor total de dicho activo y los valores atribuibles al resto de los factores.

Así se hace la tasación de una vivienda: