Los precios de los alquileres han subido, sí. Un 15,9% de media durante 2016, según el último informe publicado por idealista. También es cierto que los arrendamientos en Madrid y Barcelona se encuentran en máximos históricos, y las rentas son hoy un 4,2% y un 18,5% más caras que el punto álgido de la burbuja. Y, ante ambas certezas, ya hay quien se ha encargado de buscar culpable: los pisos turísticos.
Para justificarlo, se suele comparar este incipiente modelo con el tradicional mercado del alquiler a largo plazo. Es un error. Son magnitudes muy distintas: la oferta de alojamientos para turistas es estática, algo que no sucede en el alquiler tradicional, donde hay mucha rotación.
Además, las estadísticas demuestran que los mayores incrementos se han registrado en los barrios menos atractivos para los turistas de ambas capitales. Estas zonas cuentan con menor densidad de viviendas para turistas, a diferencia del centro, que es donde se concentran los alojamientos para visitantes.
Por ejemplo, en Madrid el distrito que más se ha revalorizado en el último año (un 19,6%) es Tetuán, una zona en la que apenas hay pisos vacacionales. Como tampoco es una zona especialmente visitada por turistas el distrito de Sant Andreu, en Barcelona, donde los precios de los alquileres se han encarecido un 26% en los últimos 12 meses, lo que los sitúa un 4% más caros que el punto álgido de la burbuja inmobiliaria.
También se culpa a plataformas como Rentalia, Airbnb o HomeAway de la escasez de viviendas en alquiler, y que esta falta de stock está haciendo que en los últimos meses los precios se haya disparado. Simplemente, no es cierto. Al menos no es lo que dicen las cifras.
“Resulta más conveniente para muchos ayuntamientos culpar al alquiler vacacional de la subida de precios de la vivienda en las ciudades, porque la solución parece más fácil: limitar o prohibir este tipo de alquileres, en lugar de tomar otro tipo de medidas que favorezcan un aumento de la oferta como la de dar salida al mercado las viviendas vacías”, explica Almudena Ucha, directora de Rentalia, el portal de alquiler vacacional de idealista.
Un día cualquiera, por ejemplo hoy mismo, Airbnb cuenta con 4.580 anuncios de pisos completos en Madrid capital, mientras que en la base de datos de idealista podemos encontrar 8.705 viviendas en alquiler. En el caso de la Ciudad Condal, el gigante del alquiler vacacional publicita 8.762 apartamentos por los casi 7.000 de idealista.
Lo que no cuentan los números
Durante el primer trimestre de 2016, Airbnb contaba con 9.085 pisos disponibles en Barcelona y doce meses después apenas había registrado una variación a la baja del 3,5%. Por el contrario, en este mismo periodo, en idealista se dieron de alta y de baja –una vez alquiladas– cerca de 75.000 viviendas en la Ciudad Condal. En el caso de Madrid, esa cifra asciende a casi 147.000 casas.
Hay que tener en cuenta que algunos de estos alojamientos anunciados en las webs de alquiler vacacional tienen una disponibilidad limitada: solo están libres determinados fines de semana o en periodos de vacaciones porque sus propietarios viven en ellos el resto del año. Algo que no sucede en el alquiler tradicional, y que distorsiona notablemente la comparativa entre ambos mercados.
Lo que los números tampoco cuentan es que la oferta de los grandes operadores de pisos turísticos es estática y se mantiene casi inalterable durante meses. Sus anunciantes no se dan de alta y de baja cada vez que se cierra una operación, algo que sí ocurre en los portales inmobiliarios, donde el mercado es mucho más dinámico.
Fernando Encinar, cofundador y jefe de estudios de idealista, tiene claro que “el alquiler vacacional únicamente influye en un puñado de calles de Madrid y Barcelona”, y apunta que “donde más han subido los precios ha sido en distritos periféricos”. Para Encinar hay un culpable claro del encarecimiento de las rentas: la mejora en el empleo. “A partir de mediados de 2014, la curva del paro empieza a caer y en pocos meses esta mejora se traslada a unos alquileres que estaban en aquel momento también en situación de crisis, estables y bajos”, asegura.
Mejora económica = subida de precios
Las estadísticas parecen darle la razón. Entre enero de 2014 y diciembre de 2016, el desempleo cayó en casi cinco puntos porcentuales en Barcelona y cuatro en Madrid. Es justo en ese momento cuando los precios de los alquileres salen del estado de hibernación en el que se encontraban para iniciar un importante repunte, adecuándose a la nueva realidad económica de ambas ciudades.
Además del empleo, hay otros factores que han influido en la percepción que los propietarios tienen del mercado del alquiler y que les han animado a hacer ese incremento. Por un lado, hemos vivido la primera gran renovación de contratos post-crisis. Muchas viviendas han estado sujetas a contratos de larga duración que se firmaron en 2010 o 2011 y que, al salir de nuevo al mercado a partir de 2015, se han comercializado con unos precios acordes a la mejora económica.
La escasez de oferta también está presionando las rentas al alza. Pero, a diferencia de lo que se ha estado publicando en las últimas semanas, esta falta de stock no tiene nada que ver con la irrupción del alquiler vacacional, sino con el déficit de viviendas de nueva construcción que hay en Madrid y Barcelona. En 2014 y 2015 se terminaron 8.891 casas en la capital, por apenas 5.271 en la Ciudad Condal, según datos del Ministerio de Fomento.
“Tenemos que plantear ya la construcción de viviendas en zonas de alta demanda, como las grandes capitales”, apunta Encinar. Pero se muestra pesimista al respecto: “me temo que por motivos ideológicos algunos ayuntamientos no tienen planes de facilitar miles de viviendas al mercado. Y eso empeorará las cosas, hará subir más los precios del alquiler”.
A la falta de stock se suma una demanda creciente. Además de la gente que decide voluntariamente optar por vivir de alquiler, también hay una demanda forzada, personas que podrían pagar una cuota hipotecaria mensual similar o incluso inferior a un alquiler, pero que no tienen ahorros. “Sin tener ahorrado en torno al 20% del precio, además del 10% de los gastos de compraventa, el banco probablemente no les dará el préstamo y tendrán que ir al mercado del alquiler”, explica Encinar.
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11 Comentarios:
Madre mía :-) jajaja
De nada roge, ya te lo conté hace mucho tiempo lo que iba a pasar. El mercado de alquiler en El Centro de Madrid es una locura, hay un exceso de demanda colosal, y repito, no es que pongas el precio y se respete, es que los potenciales inquilinos te ofrecen más dinero para que no seas tú como propietario el que elija al inquilino definitivo.
Si el precio fuese 0 como dices, ¿como se reparte la vivienda entre los interesados? ¿Quien se queda la "más rebonita"? El que más y mejor mate al resto?
Por supuesto entiendo que el mantenimiento y suministros etc también costarían 0, ¿por qué pagar más que 0? Y rezando que no se queme o se ensucie a ver quién levanta una vivienda si vale 0? :-))
Depende donde, en Palma de Mallorca, Ibiza.....gran problema...economico y mas que todo social...
Laurent
InmoBienvenue
Quien ha hecho ese mapa?.Puente de Vallecas uno de los distritos de alquileres más caro??
trabajo en una inmobiliaria en pleno centro de Madrid, si no entran 10 personas al día pidiendo alquiler y diciendo que no encuentran nada... Ahora mismo en esta zona la demanda es bestial y la oferta es mínima. La mayoría de los pisos se están pasando a alquiler vacacional y no solo por los propietarios, hay empresas y particulares que alquilan los pisos a los dueños, firmando contratos que les permitan re-alquilarlos como vivienda vacacional. El que venga con curvas de no se que y precios de no se cuanto, viene con pamplinas. Oferta y demanda, eso es lo que modula el precio de lo que sea, un servicio o un producto, desde el alquiler de un piso hasta la venta del oro... Para que el precio del alquiler vuelva a estar a niveles lógicos, hay que legislar y controlar el alquiler vacacional para que esto no se desmadre y siga castigando a "los que menos tienen", los que no puede comprar.
Una mentira tras otra, a ver si cuela.
Es decir: que la disminución brutal de pisos disponibles para el alquiler tradicional que provoca la turistificación no influye para nada en los precios. No tiene sentido, la verdad, pero si lo dice un portal de alquiler turístico como Rentalia, que para nada se lucra del alquiler turístico, y si además nos chupamos el dedo, pues será verdad.
Y la comparativa del desempleo muy bonita, sí. ¿A qué no hay narices de hacer la comparativa empleando el salario medio y la temporalidad? Ah, claro, que no queremos que nos rompan nuestro mundo de piruleta.
A otro perro con este hueso.
Dáis muchos datos....pero yo que vivo en el centro de Bcn.,creo que los pisos turísticos SI son causa del aumento de alquileres tanto en el centro como en el extrarradio.Veo cada día a propietarios del centro que NO renuevan contratos a buenos inquilinos,porque alquilando a turistas ganan mas y encima la mayoría no lo declaran.Esto obliga a los inquilinos a buscar piso en zonas que antes ni se hubieran planteado.Ante la demanda de pisos en el extrarradio éstos aumentan de precio.Pero ojo....que la gente ademas de pagar alquiler tiene que comer.Y los sueldos siguen siendo bajísimos eb comparación con los países de nuestro entorno.
hay algo que no entiendo, si los salarios no aumentan, por que suben los precios?
articulo falaz y simplista. si fuera el empleo, tambien se notaria una proporcion similar en compraventas de otros productos y servicios, como autos, viviendas... etc. Y no, no lo esta. la compra venta sigue muerta aun estando "recuperandose el empleo". solo sube el alquiler. ¿Por que? Porque quienes deberian comprar en una situacion normal, se decanta por el alquiler (no le queda otra. dicho de otro modo la precariedad ha expulsado a los jovenes a vivir exclusivamente de alquiler. hace 10 años el porcentaje de jovenes que se emancipan mediante compra, era infinitamente mayor que ahora.
el alquiler vacacional influye, pues tambien, aunque encinar se empecine en lo contrario.
el propietario de piso centrico, se decanta fundamentalmente por el alquiler vacacional, provocando extrangulacion de oferta en el centro y provocando que el inquilino a largo plazo es expulsado a las "periferias inmediatas" como por ejemplo, "tetuan". es decir, los alquileres vacacionales han borrado del mapa varios barrios para el alquiler a largo plazo, provocando el alza de precios en zonas colindantes, de gente que quiere vivir mas o menos centrico y barato. casualmente, tetuan es un claro ejemplo de este tipo de barrios de "desplazados".
segundo lugar, no todo turista, se decanta por el mismismo centro, a veces, busca zonas intermedias, bien comunicadas con el centro y mas baratas, sobretodo el perfil de usuarios tipo aribnb , que precisamente, es un usuario que busca precios economicos. un alquiler de piso vacacional en gran via, te sale por un ojo de la cara.
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