Radiografía del alquiler social en París: un 22% de las casas son VPO frente al 1% de España

A la Rue de la Mademoiselle le pusieron el nombre en honor de la Mademoiselle de Rosny, duquesa de Parma, hija del duque de Berry. La calle discurre por el corazón del lujoso distrito XI de París. En el número 76 se levanta un edificio señorial con todos los atributos que hacen que al mirarlo uno sepa que está en París. Fachada con adornos art-deco en piedra maciza, maderas nobles en los suelos, paredes restauradas adornadas con boiseries y adornos de escayola en los techos.

Cuando la alcaldesa Anne Hidalgo se presentó allí en 2016, nadie se podía creer que en ese inmueble iban a construir viviendas de alquiler público. Esos pisos de vivienda social (HLM), como se conocen en París, eran los primeros que había adquirido en 2014 el ayuntamiento gracias a una ley que les permite el derecho de tanteo para comprar pisos sueltos al precio al que se iban a vender a otros compradores.

No se trataba del edificio entero, así que el resto de los propietarios había montado en cólera al temer la depreciación de sus viviendas y había iniciado un largo proceso judicial que terminaron por perder. En adelante, el consistorio parisino podría hacerse con cualquier piso y convertirlo en alquiler social.

En el corazón de un barrio prohibitivo y en la ciudad en la que no cabe nadie, entre edificios de a 10.000 euros el m2, varias familias con economías precarias pagarían desde 340 euros por arrendar pisos a partir de 57 metros cuadrados, una sexta parte del precio de mercado.

Lo que a algunos les resultaría una extravagancia forma parte del día a día de París, una ciudad que multiplica por veinte la oferta de alquiler social de España. Los pisos de la Rue de la Mademoiselle son una gota en el océano de la nueva oferta.

Entre 2001 y 2015, en Madrid se promovieron 3.640 pisos de alquiler social; en París fueron 7.000, pero cada año. La comparación se establece entre dos modelos distintos. En España, el 1% de las viviendas es de alquiler social. En París, la cifra se acerca al 22% y no se va a parar ahí. Solo el Ayuntamiento de París dedica un presupuesto anual al alquiler público de 400 millones de euros, aproximadamente toda la partida que el Ayuntamiento de Madrid dedicó a Urbanismo y Vivienda en 2015.

Ese mismo año, Francia se jactaba de promover el 40% de los pisos de alquiler público que salían al mercado en Europa. La Ley europea de Solidaridad y Renovación del Entorno Urbano marcó en 2000 un camino que va mucho más allá. En 2025 serán el 25% de todo el parque de viviendas, al que París ya se está acercando, y en 2030, alcanzarán la cuota del 30% de todas las viviendas. Dentro de París hay más de 230.000 pisos para alquiler social. En Berlín son 100.000. En Francia, uno de cada dos ciudadanos o bien vive o ha vivido en una vivienda de este tipo.

Así funciona el proceso

Las viviendas sociales están destinadas a las personas con recursos más bajos, aunque en Francia los estándares son amables. La normativa establece cuatro modalidades según los techos de ingresos de las unidades familiares. La que atiende al grupo más precario permite un máximo en los ingresos anuales de una persona en 12.848 euros anuales, que van aumentando según el hogar tiene más personas a cargo. Para ellos, el alquiler se subvenciona de modo que pague 5,94 euros por metro cuadrado.

En la segunda (6,66 euros por metro cuadrado), el candidato puede cobrar hasta 23.354 euros al año. Se limitan los 30.360 euros de ingresos para viviendas a 13 euros por metro cuadrado y 41.638 euros para la modalidad menos subvencionada en la que el metro se paga a 16,72 euros. Si se aplicara en España esos rangos, más del 90% de los trabajadores serían candidatos a un alquiler de este tipo.

3.500 rechazos al año y 20% de impagos

Tres de cada cuatro parisinos tienen derecho a una vivienda social y hay 120.000 solicitantes. El grado de necesidad no es el mismo en todos. Algunos esperan diez años para entrar en un piso y otros lo rechazan porque no les conviene. El año pasado y según ‘Le parisien’, 3.500 familias dijeron no a uno de estos pisos, muchos de ellos por motivos aparentemente frívolos como que la casa no era lo suficientemente céntrica, no tenía terraza o en la cocina no cabía el frigorífico de dos puertas. Cada rechazo equivale a un año con el expediente congelado.

Que los alquileres sean baratos no quiere decir que se paguen todos. Se calcula que el 20% de los pisos alquilados presenta problemas de impagos, lo que genera no pocos procesos de desahucio -unos 150 al año- por esta y otras razones. Una muy sonada saltó a los medios en 2015 cuando sorprendieron a 150 inquilinos sociales que se habían mudado a otra vivienda y la pública la alquilaban en AirBnb y otras plataformas.

El porcentaje de alquileres sociales no es el mismo en todos los barrios. Algunos más modestos llegan a contar hasta un 35% de HLM y otros más lujosos, un 4%. Esta diferencia se convirtió en una batalla personal de la alcaldesa socialista Anne Hidalgo. En enero de 2017, Francia promulgó una ley que llevaba por nombre Ley de Igualdad y Ciudadanía y uno de sus puntos principales y también más polémicos fue el de actuar sobre la oferta de alquileres para entreverar pisos sociales en barrios de lujo y situar familias pobres en barrios que aún no son pobres. Uno de esos barrios de riqueza inexpugnable era el distrito XVI, al oeste de la ciudad. Con la medida anti-guetos, los propietarios pusieron el grito en el cielo e iniciaron varios procesos judiciales. Los perdieron todos. Hidalgo ha inyectado viviendas sociales en los mejores barrios mediante todo tipo de estrategias.

Uno de los aparcamientos reconvertidos en viviendas en el número 151 de la Rue du Faubourg Poissonniere Google

Casas-parking

Para sumar 7.000 nuevos pisos de alquiler público al año, el Ayuntamiento usa todas las armas a su alcance. La más efectiva para los cotos de las rentas altas fue el derecho de tanteo, que les permitía comprar viviendas sueltas que se iban a vender a otro comprador por el precio en el que se iba a cerrar la operación.

Hay otras más ingeniosas. Como en París hay cada vez menos coches y cada vez más gente, han convertido aparcamientos en viviendas. Eso sucedió en el 151 de la Rue du Faubourg Poissoinniere donde invirtieron diez millones de euros en crear 34 apartamentos de entre 32 y 92 metros cuadrados (por ley, un porcentaje alto de las nuevas viviendas sociales tienen que ser para familias). Otro conejo que el Consistorio ha sacado de la chistera de medidas es el de los propietarios solidarios: ceden su vivienda durante quince años para alquiler público sin recibir un euro y a cambio, al cabo de ese contrato, se la reforman entera. Algunos han hecho el cálculo y les ha valido la pena.

El que ahora mismo hace más cálculos sobre alquiler público es Emmanuel Macron. Su reciente Ley sobre Vivienda mantiene el motor en cuanto a los alquileres públicos, pero en cambio les resta gasolina. Lo presupuestos franceses dicen que el Estado gastará en ayudas a los alquileres públicos un 18% menos y los precios se congelarán este año. El sector del alquiler público teme que el recorte en los fondos cambie para siempre el modelo.