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Ocho frases reveladoras para entender cómo está la vivienda y hacia dónde va el mercado en el futuro inmediato

¿Estamos sentando las bases de una nueva burbuja inmobiliaria? ¿Se mantendrán en el futuro las actuales condiciones de financiación? ¿Seguirán los jóvenes apostando por el alquiler? ¿Cómo está afectando la parálisis política al ladrillo? Varios expertos han respondido a estos y otros interrogantes en unas jornadas inmobiliarias organizadas por la Asociación Hipotecaria Española (AHE) y en las que han intervenido el Gobierno, los promotores, idealista, las cooperativas de viviendas, los notarios y registradores y famosas firmas de análisis económico.  Repasamos cómo ven el mercado actual y qué cambios podemos ver en un futuro a corto plazo en el sector a través de sus frases más reveladoras.

1. Tesoro Público: “El sector inmobiliario tiene un riesgo bajo y no exige medidas de control”

Carlos San Basilio, secretario general del Tesoro y Financiación Internacional, ha resaltado en su intervención que, a pesar de la subida de los precios, España tiene un riesgo bajo de sufrir una nueva burbuja inmobiliaria. Por eso, descarta que sea necesario tomar medidas al menos de momento. Recuerda que las últimas estadísticas muestran una moderación tanto en el precio de la vivienda como en las operaciones de compraventa y sostiene que el mercado está siguiendo “un patrón de crecimiento equilibrado, en línea con el que está siguiendo el conjunto de la economía”.

Esta tesis del responsable del Tesoro está en línea con los últimos informes internacionales, que dejan fuera a España de una posible burbuja inmobiliaria. Según un estudio realizado por Bloomberg este verano, los países que están más expuestos al peligro de sufrir una corrección en los precios de la vivienda son Canadá y Nueva Zelanda, seguidos de Suecia, Noruega, Australia, Bélgica y Reino Unido. España, en cambio, está a mitad de la tabla, por detrás de Holanda, Dinamarca e Irlanda, pero por delante de Francia, Alemania, Italia, Portugal, EEUU, Japón y Corea.

Otro análisis más reciente es el que ha realizado el banco suizo UBS y que se centra en el riesgo de burbuja en las principales ciudades del mundo. Su conclusión es que las urbes más expuestas son Múnich, Toronto, Hong Kong y Ámsterdam. Londres, por su parte, sale de los números rojos, mientras que París y Frankfurt se estrenan en la zona más inestable. Madrid se encuentra en el puesto 17 del ranking con valores ligeramente sobrevalorados.

2. AFI: “Estas condiciones de financiación no vamos a volver a verlas”

Emilio Ontiveros, presidente de AFI, ha repasado durante su intervención la situación económica internacional, como por ejemplo el impacto que puede tener para España la guerra comercial entre EEUU y China o el Brexit. Además de las incertidumbres globales, ha recordado que estamos en un momento histórico en lo que se refiere a las condiciones de financiación. Actualmente el interés del bono español a 10 años ronda el 0,2%, mientras que en los plazos más cortos el interés es negativo, lo que significa que los inversores pagan a España por comprar su deuda pública, en vez de recibir un interés a cambio. Y ese momento extraordinario se está produciendo también en el mercado hipotecario, donde las ofertas de los bancos cada vez son más competitivas.

Por ejemplo, los datos de idealista/hipotecas apuntan a que hoy en día podemos encontrar préstamos para la compra de vivienda a tipo fijo y con un plazo de 30 años por debajo del 1,9%, mientras que en el caso de los préstamos variables el interés se sitúa a partir del 0,8%+euríbor. Recordemos que detrás de este escenario inédito están las medidas que ha tomado el Banco Central Europeo (BCE) en los últimos tiempos para impulsar la economía y la inflación en la eurozona, entre las que se encuentran la compra de deuda pública y privada y congelar el precio del dinero en el 0,0%.

Según Ontiveros, dos de las condiciones necesarias (aunque no suficientes) para que el sector inmobiliario mantenga un buen rumbo son las condiciones de financiación y el crecimiento económico.

3. idealista: “Los millennials van a empezar a entrar en el terreno de la propiedad”

Fernando Encinar, jefe de estudios de idealista, cree que, a pesar de que los jóvenes se han decantado por el alquiler en los últimos años por motivos como la precariedad laboral y la falta de ahorros que les permitan dar la entrada de una casa, en los próximos meses se producirá una entrada de los ‘millennials’ en el mercado de la propiedad. Recuerda que “tienen la aspiración de ser dueños de su casa” y que esa aspiración “encaja muy bien con la entrada en vigor de la nueva ley hipotecaria”, por lo que “en los próximos 12-18 meses veremos que entran en el terreno de la propiedad”.

Encinar también ha resumido las diferencias que existen entre el momento actual del ladrillo y el que existió tanto en la burbuja inmobiliaria como en los años de crisis. “En el anterior ciclo alcista subieron los precios de todos los inmuebles en todos los sitios y tras el estallido de la burbuja cayeron todos y en todos los sitios, pero ahora vivimos una situación distinta. Por eso no creo que debamos hablar del mercado inmobiliario, sino del cosmos inmobiliario. Lo que sucede en Madrid, Barcelona, Málaga, Valencia o Palma no tiene nada que ver con lo que ocurre en Ávila. Y cada vez vemos más diferencias entre la España Vaciada y las grandes ciudades”, sostiene.

4. APCE: “Los retrasos burocráticos encarecen unos 20.000 euros las viviendas”

Juan Antonio Gómez-Pintado, presidente de la Asociación de Promotores Constructores de España (APCE), ha recordado que uno de los grandes lastres que sufren los promotores es la lentitud administrativa, que provoca retrasos burocráticos. “El sector arrastra unos costes añadidos que tienen un impacto importante. Uno de ellos es el retraso de las promociones de obra nueva por culpa de los retrasos de licencias y el embotellamiento de los procesos administrativos. De media, supone un sobrecoste de unos 20.000 euros por vivienda, que se suman al precio final. Por eso pedimos que se agilicen los procesos”.

Durante su intervención, el presidente de las asociaciones de promotores y constructores también ha recordado que entre los retos que tiene por delante el sector, como la regeneración urbana; la digitalización de procesos para, por ejemplo, solicitar y conseguir licencias; buscar soluciones para facilitar el acceso a la vivienda por parte de los jóvenes y el compromiso de las Administraciones para sacar suelo finalista al mercado como vía para evitar que se encarezca la materia prima del ladrillo y que puedan construirse casas asequibles. También ha alertado del problema de conseguir mano de obra, de la industrialización de los procesos y de fomentar las colaboraciones público-privadas.

5. Concovi: “El gran cáncer del sector es el desgobierno”

Juan Francisco Cáceres, presidente de la Confederación de Cooperativas de Viviendas en España (Concovi), ha resumido en su intervención que solo existen tres tipos de promotores en el mercado: el promotor inmobiliario, el sector público y los autopromotores (cooperativas). Y si tenemos en cuenta que la construcción de obra nueva pública lleva años paralizada por los efectos de la crisis y la necesidad del Estado de alcanzar un equilibrio presupuestario, la solución a los problemas de la vivienda pasa por la intervención del sector privado.

“Las cooperativas están llamadas a cubrir el 50% de la demanda de vivienda y no estamos preparados para ello, porque el doble marco que nos afecta (el que regula la economía social y el inmobiliario) nos encorseta y nos asfixia”, ha reconocido.

Concovi asegura que ha participado en la entrega de tres millones de viviendas, pero que en los últimos tiempos está sufriendo retrasos y parálisis por culpa de la falta de estabilidad política. “El gran cáncer del sector es el desgobierno. La inestabilidad política e institucional genera miedos que afectan a la inversión y las operaciones”, ha insistido.

6. Notarios y Registradores: “Queremos digitalizar la formalización de las hipotecas”

Pedro Garrido Chamorro, director general de los Registros y del Notariado, ha revelado en las jornadas que, con el fin de que el proceso de preparación de la oferta de la hipoteca, la firma y el registro sea menos costoso y lento de lo que es actualmente, se está preparando un proyecto para digitalizarlo. La idea es que la escritura se mantenga en papel, pero que el resto del proceso se digitalice, por lo que las copias serían online (certificados, asientos registrales...) y podrían consultarse a través de cógidos QR.

Además de aumentar la transparencia y el control, esta digitalización permitiría la consulta de la documentación por parte de las Administraciones Públicas. También supondría una ventaja para los consumidores (que no tendrían que ‘cargar’ con toda la documentación a la hora de hacer gestiones) y que pueda estar disponible para los bancos.

“Lo lógico es que, una vez que el banco manda la información del préstamo al notario, a partir de ahí todo pueda generarse online y sin intervención humana. Este proyecto de automatización es el más inmediato que tenemos y en esta línea de trabajo debemos trabajar junto el Ministerio de Justicia y los bancos”, ha insistido Garrido Chamorro.

7. Fomento: “La rehabilitación energética es una oportunidad”

Francisco Javier Martín, director general de Arquitectura, Vivienda y Suelo del Ministerio de Fomento, ha repasado en las jornadas los objetivos de eficiencia que se ha marcado Europa durante las próximas décadas para conseguir que haya cero emisiones de carbono en 2050.

Pero, además de verlo como un reto, Martín ha pedido que este cambio se mire como una oportunidad. En su opinión, es una “oportunidad para reactivar la economía y el empleo, es un nuevo nicho de negocio para las pymes de la construcción, sirve para mejorar la salud de las personas y para impulsar el desarrollo urbano sostenible. Además, hará que aumente el nivel de confort de las viviendas y reducirá la dependencia energética de España hacia el exterior”.

Durante su intervención ha recordado que en España “más del 60% del parque se ha construido cuando no había normativas de eficiencia, por lo que toca hacer muchos deberes en el campo de la rehabilitación energética”. Por ejemplo, será necesario mejorar el aislamiento contra el ruido, así como la accesibilidad de las viviendas y los edificios para personas de movilidad reducida. Según los datos de mercado, una tercera parte de los edificios de más de cuatro plantas que hay en España no dispone de ascensor.

A pesar de que desde Fomento aseguran que los objetivos planteados por Europa son muy exigentes, creen que se debe potenciar la financiación bancaria, crear bonificaciones fiscales y sobre todo mejorar la formación para poder cumplir la hoja de ruta.

8. Federación Hipotecaria Europea: “Se necesitan 180.000 millones al año para alcanzar la eficiencia energética”

Luca Bertalot, secretario general de la Federación Hipotecaria Europea, ha aprovechado su intervención para hablar del reto de la sostenibilidad y la eficiencia en el mercado de la vivienda de toda Europa.

Teniendo en cuenta que en la hoja de ruta comunitaria en 2050 debe haber cero emisiones de carbono en el Viejo Continente, uno de los grandes retos de los próximos años será la adecuación del parque de viviendas. Según ha recalcado Bertalot, los edificios son responsables del 40% del CO2 en la atmósfera, y de los 247 millones de viviendas que hay en Europa, más de 220 millones han sido construidas antes de 2001.

La federación calcula que la rehabilitación del parque requerirá en torno a 180.000 millones de euros de inversiones anuales para poder alcanzar los objetivos que se fijaron hace cuatro años en París, y la mayor parte de dicha inversión vendrá de manos del sector privado. Por ello, pide colaboración a la banca para financiar las viviendas sostenibles y que poco a poco se vayan generalizando las conocidas ‘hipotecas verdes’.

Además, ha puesto un ejemplo para entender las ventajas de que una vivienda sea eficiente en términos de energía: una casa con calificación A (la más alta posible) consume menos energía que una de tipología G (la más baja), ahorra unos 3.000 euros al año en energía y aumenta su valor de mercado más de 60.000 euros.