Gesvalt: el precio de la vivienda se empieza a estabilizar mientras el alquiler aún baja con fuerza

La caída del precio de la vivienda en venta se está moderando en España un año después del estallido de la crisis sanitaria y se acerca a una etapa de estabilidad, según un estudio de la consultora Gesvalt.

La compañía afirma que en el primer trimestre del año el precio ha retrocedido un 0,6% interanual, rompiendo con la bajada superior al 1% registrada en los tres trimestres anteriores. Así, afirma, "se acerca a la estabilización, prevista para mediados del año".

El equipo de Research de la compañía sitúa el precio de la vivienda en 1.388 euros/m2, lo que signitica que "todavía se encuentra por encima de los pronósticos realizados al inicio de la pandemia, donde se esperaban descensos superiores al 3%".

A cierre de marzo, siete comunidades autónomas ya registran subidas de precios. Los incrementos más notables son los de Asturias (+2,1%) y La Rioja (+1,6%), mientras que, en Canarias, Cantabria, Madrid, Navarra y el País Vasco han registrado subidas inferiores al 1,5%. Al otro lado de la tabla destacan los descensos de Murcia (-2,9%), Aragón (-2,1%), y Galicia (-2%), que había incrementado su precio en el último trimestre del año 2020, según Gesvalt.

Tras estas variaciones, Baleares recupera la primera posición del ranking nacional del precio de la vivienda, con un  promedio de 2.324 euros/m2, mientras que Madrid baja a la segunda posición con 2.267 eiuros/m2, seguida del País Vasco, con 2.232 euros/m2. 

En la parte inferior del ranking se encuentran Extremadura (841 euros/m2), Castilla-La Mancha (857 €/m2) y Murcia (984 €/m2). Son las únicas tres regiones de España donde el m2 cuesta menos de 1.000 euros actualmente.

En el caso de las provincias, hay 19 con un valor unitario por debajo de los 1.000 euros/m2, mientras que Guipúzcoa, Vizcaya, Baleares, Madrid y Málaga registran un precio superior a los 2.000 euros por cada m2.

A pesar del ajuste de precios registrado en el último año, coincidiendo con la crisis del covid-19, el esfuerzo teórico para la compra de vivienda se ha incrementado, lastrado por la pérdida de poder adquisitivo de las familias. Según Gesvalt, a nivel nacional el número de años de salario que necesitaría dedicar un hogar de renta media para poder adquirir una vivienda también de tipo medio ha aumentado en tres décimas, hasta situarse en 7,3 años.

Las zonas donde más sube el precio en las grandes ciudades

El estudio de la consultora también recalca que continúa "la tendencia de desplazamiento de la demanda hacia las viviendas unifamiliares y las zonas periféricas de las ciudades, impulsada por las nuevas necesidades generadas por la pandemia y el auge del teletrabajo, que reduce los desplazamientos necesarios a los centros de negocios". 

Prueba de ello es el incremento interanual que ha registrado el precio de la vivienda en venta en algunas zonas de las grandes ciudades. En Madrid, por ejemplo, los repuntes más destacados respecto al año pasado se han producido en los distritos de Moratalaz (+3,2%),
Vicálvaro (+2,5%) y Moncloa (2%), mientras que en Barcelona los principales incrementos son los de los barrios de Hortá-Guinardó (+2,7%), Grácia (+2,5%) y Sarriá-Sant Gervasi (+2%).

En Valencia estos incrementos son más especialmente pronunciados en distritos como Poblados del Oeste, la Ciutat Vella y Quatre Carreres, mientras que en Sevilla los datos más llamativos son los de Macarena, Casco Antiguo y San Pablo-Santa Justa.

El alquiler sigue cayendo con fuerza

El estudio de Gesvalt también destaca que las rentas del alquiler siguen bajando con fuerza. De hecho, en términos generales, la caída de precios en el mercado de arrendamiento ha vuelto a ser algo más acusada que en el de compraventa. 

Por provincias, Barcelona es la única con una renta superior a 16 euros por m2 al mes, aunque el promedio supera dicho nivel por la mínima. Madrid es la segunda provincia con el precio medio más alto (15,08 euros/m2/mes), seguida de Guipúzcoa (14,58 euros/m2/mes) y Baleares (12,97 euros mensuales por m2). En cambio, Cuenca, Jaén, Teruel, Cáceres, Zamora y Ciudad Real, provincias donde el arrendamiento está menos asentado, registran actualmente unas rentas inferiores a 5 euros por m2 al mes.

Si miramos los datos por ciudades, Barcelona y Madrid son los únicos municipios donde la renta media se sitúa por encima de 16 euros mensuales por m2, mientras que en San Sebastián el promedio es de 15,5 €/m2/mes. "En estas ciudades, los precios de alquiler de vivienda media de 90 m2 se sitúan en torno a los 1.600 euros", recalca Gesvalt.

Por otro lado, los municipios de más de 50.000 habitantes con las rentas más asequibles de España son Elda (Alicante), Alcoy (Alicante) y Linares (Jaén), con un precio por debajo de 4,5 euros por m2 al mes. 

Según los datos de idealista, en el año de la pandemia las rentas han bajado en España un 3,8%, hasta situarse de media en 10,8 euros/m2 a cierre de marzo. Una caída que ha sido más acuasada en los grandes mercados del alquiler, encabezada por la de Barcelona (donde han bajado un 14,3% en un año) y seguida de las de Madrid (-10,7%), Palma (-8,7%), Valencia (-6,3%), Sevilla (-6,1%) y Málaga (-5,3%).

Y de momento los expertos prevén más descensos de las rentas en los próximos meses, aunque la estabilización podría llegar a partir de verano, en función de la evolución del covid y las novedades regulatorias.