Las medidas en materia de vivienda que anunció a principios de año el presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, siguen centrando la atención del mercado. Concretamente la que va destinada a limitar la compra de vivienda por parte de extranjeros no residentes de fuera de la Unión Europea.
Según ha adelantado Moncloa, "se va a limitar la compra de viviendas por parte de extranjeros extracomunitarios no residentes. En concreto, se incrementará la carga fiscal que tendrán que pagar en caso de compra hasta el 100% del valor del inmueble, en línea con países como Dinamarca o Canadá”.
De momento, no se ha concretado si afectará a cualquier transacción o cómo se va a articular esta iniciativa, aunque hay dos vías sobre la mesa: crear un nuevo impuesto o endurecer el ya existente. Se baraja, en este caso, un recargo en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP).
Desde que se conoció este anuncio, son muchas las voces inmobiliarias que han advertido de que su aplicación no logrará que haya más vivienda asequible en España y que, en cambio, sí genera inseguridad jurídica y lastra la reputación del mercado inmobiliario nacional.
Unos argumentos que defiendieron los promotores que participaron la semana pasada en una mesa redonda en el marco de EFIMAD, el encuentro inmobiliario organizado por CaixaBank y Asprima y que este año ha celebrado su décima edición.
Ana Hernández, directora de negocio de Realia, quien criticó que "hay políticos que atienden más al impacto mediático de las medidas que anuncian que a su impacto real".
Según Hernández, tanto los profesionales del sector inmobiliario como los meddios de comunicación tienen "la responsabilidad de aterrizar cuantitativamente" las medidas, y subrayó que "afortunadamente, estamos en la época del dato".
La directiva de Realia defendió que "los extranjeros no solamente representan una cuota ínfima de las viviendas transaccionadas, sino que la tipología de esas viviendas, tanto de superficie como el precio, no es una tipología que afecte al comprador que ahora mismo no puede acceder a la vivienda". Y añadió que esta propuesta "no tiene un impacto positivo, pero sí que tiene un impacto negativo en la inversión extranjera porque generan ruido y una sensación de incertidumbre que no es buena para el sector".
En esa misma línea, Marco Colomer, presidente de Pryconsa, destacó que es una "medida no tiene mucho impacto. Entiendo que hay zonas tensionadas en España donde podría tener una incidencia, como en Palma de Mallorca, Málaga o Madrid, pero creo que está más orientado hacia un anuncio que tiene su público, porque los políticos miden el resultado de las medidas en votos. Los profesionales sabemos que tienen cero impacto en su eficacia, pero tienen un público".
Para David Martínez, CEO de Aedas Homes, la realidad es que "vivimos tiempos de mensajes de escenificación política y comunicación de mensajes en algunos casos populistas", y alertó de que esta medida "no aumentará la oferta, pero sí afectará a la entrada de inversores".
Por su parte, Borja García-Egotxeaga, CEO de Neinor Homes, explicó que, en un momento como el actual, donde el acceso a la vivienda es una "tragedia" para muchas familias, ve lógico que se pongan en marcha medidas urgentes y que "entre todos tenemos que apoyarlas". Sin embargo, la limitación de las transacciones por parte de extranjeros "no es una de las que hay que proteger".
García-Egotxeaga detalló que espera que la medida vaya enfocada a evitar la especulación, no tanto a las viviendas que compran como viviendas habituales o segundas residencias, aunque "habrá que ver cómo se estructura".
Según los últimos datos de los notarios, referentes al primer semestre de 2024, los foráneos compraron 69.412 viviendas en España, lo que representó el 20,4% del total de compraventas. De ellas, 7.771 las protagonizó el colectivo ‘otros fuera de la UE’, mientras que los británicos adquirieron 5.864 inmuebles, los marroquíes otros 5.452 y los ciudadanos chinos, otros 2.483. Los rusos, por su parte, compraron 1.556 viviendas en España entre enero y junio del año pasado; los estadounidenses, otras 1.363; y los colombianos, otras 1.073. Las demás nacionalidades ya se situaron por debajo del millar de unidades.
Críticas de inmobiliarias de lujo y analistas
Desde que el presidente del Ejecutivo lanzó este anuncio, las críticas se han extendido desde el mundo promotor a las inmobiliarias e incluso a los analistas financieros.
La Asociación de Promotores Constructores de España (APCE) argumenta que “la tipología de vivienda que estos compran, así como su ubicación y características, no responden a las necesidades de la demanda doméstica, por lo que no están restando viviendas asequibles al mercado, pero sí que aportan grandes beneficios a la economía y empleo de determinadas zonas de nuestro país, donde existe un mercado consolidado de turismo residencial, en la que compradores extranjeros pasan largos periodos de tiempo aun no siendo sus residencias habituales”.
Mientras, Javier Nieto, CEO de la inmobiliaria de lujo Pure Living Properties, sostiene que “en 2024 los extranjeros extracomunitarios adquirieron aproximadamente unas 27.000 propiedades en España. La gran mayoría de estas inversiones se concentraron en las costas de Málaga y Alicante, áreas altamente demandadas por su calidad de vida y oferta de viviendas de lujo. Estas adquisiciones, por lo general, corresponden a propiedades con precios muy superiores a la media, lo que deja claro que no compiten con las viviendas destinadas a la población local que está experimentando dificultades para acceder a un hogar".
Para Nieto, el endurecimiento fiscal es una medida "que no resolverá el problema del acceso a la vivienda”, pero que podría afectar negativamente a la imagen de España como destino residencial". De hecho, el cambio impositivo ha copado la atención de los principales diarios británicos, como 'Financial Times', 'The Guardian' o 'The Telegraph'. Los ciudadanos procedentes de Reino Unido son los principales compradores extranjeros en España y desde el Brexit han pasado a ser ciudadanos extracomunitarios.
"España es conocida por ser un destino acogedor y seguro para quienes buscan residencias de calidad. Implantar impuestos que parecen estar dirigidos a disuadir a compradores extranjeros daña nuestra reputación y genera incertidumbre en un sector que, históricamente, ha contribuido significativamente a la economía del país", argumenta Nieto. En su opinión, en lugar de apuntar a los inversores extranjeros, sería más efectivo implementar políticas que fomenten el desarrollo de viviendas asequibles y garanticen el acceso al alquiler. “Resolver este problema es vital, y las soluciones deben pasar por medidas estructurales, no por gravar inversiones extranjeras que no son la causa del problema", insiste.
Desde la banca llegan más advertencias. Para Santiago Martínez Morando, jefe de análisis económico y financiero de Ibercaja, “incrementar el tipo impositivo a la compra de extranjeros enfriará aún más el sector promotor”, a lo que se suma que “la tipología que suelen comprar los extranjeros en costa no está destinada normalmente a primera residencia de nacionales”. Según el analista, hay medidas positivas (como por ejemplo impulsar la industrialización a la hora de construir viviendas), aunque otras podrían provocar un “efecto contraproducente, por lo que el paquete se puede entender más como un parche que como una solución real al problema actual del mercado, la escasez de oferta, que es lo que realmente produce los incrementos del precio de la vivienda que estamos registrando”.
Desde la Asociación para la Vivienda de Alta Calidad, DOM3, también opinan que los nuevos impuestos “no solucionarán el problema de acceso a la vivienda", pero suponen un “golpe innecesario a la reputación de España”.
Según su presidente, Charly Simon, este tipo de anuncios “generan preocupación entre los compradores extranjeros y la industria, afectando además a la confianza en nuestro mercado”. Y, aunque duda de que se acabe aprobando esta medida, alerta de que “el daño a la imagen de España como destino de inversión ya está hecho”.
Alex Petrov, asesor inmobiliario de Solvilla, asegura que algunos compradores extranjeros han acelerado la firma "para evitar un posible cambio fiscal, lo que ha impulsado ciertas operaciones. Este tipo de anuncios crea una inestabilidad innecesaria", ha indicado.
También confirma esa tendencia el asesor inmobiliario de Panorama Properties, Christopher Clover, quien recalca que “el anuncio ha acelerado algunos procesos de venta ante la incertidumbre de una posible subida de impuestos". Según Clover, este nuevo impuesto es una “medida absurda y una vergüenza para el país”.
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