El Supremo frena la “unión de hecho” de pisos sin permiso de la comunidad de propietarios

El Tribunal Supremo ha vuelto a pronunciarse sobre uno de los conflictos más habituales en las comunidades de propietarios: las consecuencias sobre reformar una vivienda sin pedir permiso. 

La sentencia 58/2026, de 15 de enero, concluye que no es legal unir físicamente dos inmuebles situados en portales distintos sin acuerdo comunitario, aunque no se modifiquen las cuotas ni se inscriba el cambio en el Registro de la Propiedad.

El caso parte de un edificio constituido como una mancomunidad, con varias comunidades integradas, una por cada portal. Dos sociedades propietarias de una vivienda y una oficina, ubicadas en portales diferentes, ejecutan obras, sin autorización de la comunidad, para comunicarlas interiormente.

En primera instancia, el juzgado declaró ilegales las obras y ordenó reponer el edificio a su estado original. Sin embargo, la Audiencia Provincial de Madrid revocó esa decisión al considerar que no había una agregación jurídica propiamente dicha, ya que no se habían modificado cuotas ni alterado formalmente el título constitutivo.

Una vez llega el asunto al Tribunal Supremo, este no comparte ese criterio y estima el recurso de la mancomunidad. Para el Alto Tribunal, la diferencia entre unión “material” y unión “jurídica” no es decisiva cuando la obra altera de forma clara la configuración del edificio.

¿Por qué no se trata de una simple obra interior?

Uno de los puntos determinantes de la sentencia es la interpretación del artículo 10.3.b) de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), que exige una mayoría de tres quintos para el aumento de superficie por agregación de otros elementos colindantes. El Supremo recuerda que este precepto se aplica tanto a la división como a la agrupación de pisos o locales, y que la ley “no distingue entre actuaciones materiales y actuaciones jurídicas”.

Frente a la tesis de la Audiencia, el Supremo considera que el supuesto excede claramente del ámbito del artículo 7.1 LPH, que permite al propietario realizar obras en su piso o local sin autorización, siempre que no afecten a elementos comunes ni a la seguridad del edificio. “El alcance de las obras y la indudable agrupación de dos elementos privativos de comunidades restringidas diferentes configuran un conjunto de circunstancias que desbordan el marco normativo de las obras que cada propietario puede hacer en su piso o local sin necesidad de acuerdo o autorización de la comunidad”, dice la sentencia.

La resolución pone especial énfasis en la existencia de comunidades restringidas, previstas expresamente en los estatutos. Al tratarse de portales distintos, cada uno con sus propios elementos comunes (portales, escaleras, ascensores y servicios), la unión de dos inmuebles permite disfrutar de elementos comunes de distintas comunidades sin asumir los gastos asociados. 

También el Alto Tribunal rechaza el argumento esgrimido por las sociedades propietarias de que los muros afectados no fueran elementos comunes. Tras analizar los estatutos, el Supremo concluye que los muros que separan las distintas casas del edificio tienen carácter común, y recuerda que el artículo 10.3.b) LPH se aplica igualmente a las “alteraciones de la fábrica del edificio”.

Otro aspecto clave es que, aunque con posterioridad, ambos inmuebles pasaron a ser propiedad de una misma sociedad, el Supremo aclara que ese hecho no legitima las obras realizadas sin permiso. En el momento de ejecutarlas, los inmuebles pertenecían a sociedades distintas. El Alto Tribunal subraya que esta forma de actuar no puede perjudicar a la comunidad, aunque no se haya solicitado formalmente la modificación de cuotas o la inscripción registral.