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El arte de negociar el alquiler entre inquilino y arrendador durante la pandemia

Son momentos difíciles para todos, también para los gestores de carteras inmobiliarias. Desde el inicio de esta pandemia y posteriormente desde el primer Decreto de Estado de Alarma en nuestro país, trabajamos sobre una incertidumbre inédita que nos obliga a negociar continuamente. Suena ya lejano aquel pasado 14 de marzo, cuando se decretó desde el Gobierno Central el primer estado de alarma, y se dio el pistoletazo de salida a esta carrera de fondo en la que aún nos encontramos y en la que, de vez en cuando, a golpe de Real Decreto y como si se tratara de un nuevo obstáculo por la falta de claridad en alguno de los mismos, tenemos que sentarnos a renegociar con la realidad regulatoria y con los arrendatarios.

Parece obvio apuntar que, en una crisis sanitaria de estas características, los espacios físicos se ven alterados. Pero se añade a esta circunstancia la falta de una hoja de ruta definida sobre la que poder trabajar de forma consistente. Con cada decisión, el sector se encuentra ante escenarios nuevos casi a diario y a veces contradictorios, lo que nos obliga a permanecer vigilantes y atentos ante una enorme variedad y cantidad de circunstancias.

Asistimos a una desescalada por territorios (provincias, áreas sanitarias) que sitúa al sector inmobiliario en una indeterminación inédita que lleva a tratar de solucionar los problemas conforme van viniendo, y a hacer análisis rápidos para poder ser justos y ecuánimes en cada negociación. Como si de las etapas de un duelo se tratara, el sector ha abandonado con rapidez la negación y la ira, para centrarse en la negociación, y las siguientes fases pasarán por la depresión y la aceptación.

Ir caso a caso

Este paralelismo nos ayuda a definir cuáles van a ser las fases de la desescalada en el sector inmobiliario. Tras el parón, estamos en una fase de negociación caracterizada por un examen concienzudo y detallado de cómo afecta la situación a las distintas tipologías. Las más afectadas, como es obvio, son aquellas cuyos negocios se han visto obligados a cerrar -esperamos que temporalmente- debido al riesgo que supone cualquier afluencia de público. Principalmente inmobiliario comercial y hotelero, a excepción de aquellos negocios cuya actividad es considerada esencial y han podido mantener la persiana abierta aun con fuertes medidas de protección para evitar contagios. 

Desde el inicio del confinamiento, son innumerables los arrendatarios que solicitan la negociación de acuerdos, llegando en algunos casos a pretender novar completamente el contrato de arrendamiento a su favor. Es necesario ir caso por caso, ya que debemos distinguir la tipología, la actividad que desarrolla nuestro arrendatario (no es lo mismo una gran empresa que pymes o autónomos), el obligado cumplimiento contractual que aún le resta, la Comunidad Autónoma en la que se encuentra, analizando día a día la legislación que aplica al caso (posibles aplicaciones o no de causa de fuerza mayor, cláusula Rebus Sic Stantibus, etc.).

Y todo ello, en un tiempo récord y tratando de evitar una pérdida económica para el arrendador, complicado si lo que se pretende es mantener una estabilidad de tu cartera en el medio/largo plazo y así evitar futuras insolvencias del arrendatario a corto, cuyo perjuicio seria mayor. 

Desescalada en el inmobiliario

Estamos en esa fase negociadora, complicada por los continuos cambios de marco regulatorio y la territorialización de singularidades. El gestor de carteras inmobiliarias está ahora trabajando como nunca para ser justo y ser viable al mismo tiempo, en una lucha contra los elementos de una realidad dada, durísima y como decía más arriba, inédita.

La desescalada continuará. Para el inmobiliario, la siguiente fase es la de la demanda y la última, la de las oportunidades de inversión. Pero antes, igual que en el duelo las fases más duras son las centrales (negociación, depresión), habremos de pasar la etapa de los concursos de acreedores, los desahucios de negocios que eran viables hasta que la pandemia cambió todo y nos arrebató lo que considerábamos conquistado. Las oportunidades llegarán, pero no ahora. No todavía.

Por ello, si queremos llegar a la meta con la satisfacción de haber hecho una buena carrera deberemos mantener la cabeza fría en todo momento, evitando distracciones que puedan hacernos perder el punto de vista y por supuesto, ser justos.

Carlos Pérez-Baz es director de Inversiones Inmobiliarias de Mutualidad de la Abogacía y gestiona un portfolio compuesto por 45 inmuebles. Esta es su visión sobre el día a día en la gestión de una cartera de perfil “Core” y del  mercado desde el prisma de una aseguradora.