Reformas integrales viviendas: calcular presupuesto

Actualmente de media en España una vivienda reformada vale un 24% más que si no lo está. Por ciudades, en Madrid una vivienda reformada se revaloriza un 25% más, mientras que en Barcelona la revalorización asciende un 31%. En Bilbao y Valencia reformar la casa supone un 33% más de valor frente a si no lo está.

En general, las obras en un edificio o vivienda están sujetas al tipo general de IVA del 21%. No obstante, a las obras de rehabilitación y las obras de renovación y reparación que cumplan los requisitos previstos para ello se les aplicará el tipo de IVA reducido del 10%.

La duración de una reforma puede variar enormemente dependiendo de la envergadura de la misma. Un simple lavado de cara puede durar unas pocas semanas, mientras que la reforma integral de un gran chalet puede extenderse durante meses. Además, a veces pueden surgir imprevistos a lo largo de la obra que dilaten el proceso. Mucha gente opta por acometer las obras en verano para que las vacaciones coincidan con el periodo de mayor incomodidad para los habitantes de la vivienda. Por ello es importante seleccionar buenos profesionales que nos orienten sobre los plazos de la obra y se puedan adaptar a nuestras necesidades.

Dependiendo de la reforma, se requerirá de unas labores u otras. En reformas medias o integrales, la primera fase tras la definición de lo que se va a ejecutar es la demolición (tabiques, eliminación de acabados, suelos y mobiliario). La siguiente fase es la de albañilería, en la que se construye “el esqueleto”, la nueva distribución de las estancias. Esta fase es fundamental porque es el momento en que se puede redefinir (replantear) lo definido inicialmente. La fase de albañilería se suele llevar a cabo den paralelo con cualquier necesidad de modificación de instalaciones, tuberías o electricidad. Por último, la fase de acabados consiste en instalar suelos, alicatados o cualquier otro elemento de terminación, incluso labores de jardinería y paisajismo si se trata de una casa con jardín.

La ley de propiedad horizontal prevé que en el caso de reformas que afecten únicamente a elementos interiores se debe avisar a la comunidad de propietarios de que se van a realizar obras de adecuación y de la extensión de las mismas.

En los casos en los que sí se intervenga en elementos comunes (cerramientos de terrazas, obras en fachada, elementos estructurales) no sólo se deberá comunicar la obra sino que además se deberá contar con la autorización previa de la comunidad. Las posibles licencias y autorizaciones del ayuntamiento no suplen esta autorización.

Más allá de lo exigible, siempre es recomendable consultar los estatutos y comunicarlo al presidente de la comunidad.

Las obras en una comunidad siempre generarán incomodidades en el resto de vecinos, y lo mejor que podemos hacer es intentar reducirlas y seguir al pie de la letra lo que marca la ley. En cuanto al horario, debemos consultar la normativa de cada ayuntamiento y los estatutos de la comunidad.

En principio no hay una prohibición expresa, aunque la comunidad podría limitarlo a través de sus estatutos. Por eso es importante comunicar las obras y consultar los estatutos antes de embarcarse en el proyecto. En todo caso, siempre es recomendable proteger las zonas comunes que puedan verse afectadas por el transporte de escombros y maquinaria.

Lo ideal, si se puede, es acometer la obra y la instalación de equipos a la vez ya que contaremos con un equipo de albañiles para coordinarse con los instaladores. En algunos casos como la instalación de aire acondicionado las necesidades de albañilería son mínimas y los propios instaladores pueden ejecutarlo, pero si se requiere más obra (aire acondicionado por conductos, cambio de tuberías de agua para radiadores, etc) puede ser interesante simultanear los trabajos ya que se acomete la reforma integral.

En reformas integrales en las que no se modifica la estructura del edificio se requiere licencia de obra menor, la cual en Madrid se realiza mediante una declaración responsable de actuaciones urbanísticas. Además, en dicha solicitud se pueden requerir planos, presupuestos, autoliquidación de tasas o impuestos y demás documentación exigible. No necesita proyecto técnico ni firma de profesional colegiado pero contar con uno puede ayudarnos mucho.

Por último, en reformas en las que sí se interviene en elementos estructurales (pilares, vigas, muros de carga) se necesitará el proyecto y la firma de un profesional, así como un proyecto técnico.

Si se modifican elementos importantes de la instalación eléctrica o la de calefacción como el cuadro o la caldera, es posible que se necesite la firma de un profesional habilitado al finalizar la obra. Hablamos de los boletines de instalación eléctrica e instalación de gas.

Las ayudas se repartirán en ayudas para rehabilitación de edificios (1.994 M€), para rehabilitación de barrios (976 M€) y para rehabilitaciones de vivienda (450 M€) a través, eso sí, de deducciones en el IRPF.

Sólo recibirán dichas ayudas las reformas que se destinen a la mejora del consumo energético de la vivienda, y con un coste mínimo de 1.000€, hasta el 40% del coste y hasta un máximo de 3.000€.

El llamado Plan de rehabilitación de vivienda y regeneración urbana aprobado por el gobierno en el marco de los fondos europeos ‘Next Generation’, plantea la inversión de 6.820 millones de €, de los cuales 3.420 millones se destinarán a ayudas a la rehabilitación a particulares.

Para reducciones de consumo de calefacción a partir de un 7%, se recibirá un 20% de deducción. Para reducciones de consumo de energía no renovable de hasta un 30% se obtiene una deducción del 30%. Y si dicha mejora del 30% afecta al edificio entero, se podría conseguir una deducción de hasta el 60%.

La rehabilitación de una vivienda se refiere al conjunto de acciones y trabajos destinados a restaurar, mejorar y modernizar una edificación existente para garantizar su funcionalidad, seguridad y confort. Este proceso puede abarcar desde la reparación de elementos estructurales, como techos y cimientos, hasta la actualización de instalaciones eléctricas, de fontanería y sistemas de climatización. Además, puede incluir mejoras en la eficiencia energética y la adaptación de espacios para personas con movilidad reducida.

En términos más amplios, implica la conservación y restauración de elementos arquitectónicos históricos y estéticos, especialmente en edificios de valor patrimonial. Las intervenciones buscan cumplir con las normativas de construcción y seguridad vigentes, aumentar el valor de mercado de la propiedad y mejorar la calidad de vida de sus habitantes. Es un proceso integral que transforma una edificación antigua en un hogar moderno y eficiente.

Una reforma integral es la restauración completa del espacio total de la vivienda y suele incluir: carpintería interior y exterior, acabados, alicatados, suelos, instalaciones de climatización, agua, electricidad, gas y energías renovables. Se puede considerar una reforma integral la reforma en la que se hayan reformado por completo la mayoria de las estancias, teniendose en cuenta la modernidad, comodidad y funcionalidad de las mismas.

El precio de las reformas integrales varía mucho en función del tamaño de la vivienda y la calidad de la reforma que se va hacer. El precio por metro cuadrado de una reforma integral de una vivienda puede rondar entre 400€ y 600€ para una reforma media-baja, pudiendo llegar hasta 800€ -1000€ para una reforma de nivel alto, con materiales de calidad. De esta manera, el precio de la reforma integral de un piso de 100 m2 puede ser de 40.000€ - 60.000€ para una reforma media-alta, llegando hasta 80.000€ o incluso 100.000€, para una reforma de calidad alta.

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