La hausse des prix de l'immobilier en Espagne ne montre aucun signe de ralentissement au cours des quatre prochaines années. Les économistes de Standard & Poor's Global Ratings estiment que l'Espagne sera le pays européen où cet indice connaîtra la plus forte croissance en 2027 et 2028, avec des augmentations respectives de 7,4 % et 6,2 %.
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En 2026, cependant, l'Espagne sera dépassée par le Portugal et sera le deuxième pays du continent où cet indice augmentera le plus, de 9,1 %, derrière le pays voisin, où il augmentera de 10 %.
L'agence de notation S&P Global Ratings a revu à la hausse ses prévisions de prix pour le Portugal en février, de 3 %. En Espagne, ses économistes ont abaissé leurs prévisions de 0,2 % par rapport à février.
Concernant l'Espagne, l'agence souligne l'impact du dynamisme du marché du travail sur le marché du logement. « La forte création d'emplois et les hausses de salaires ont stimulé le pouvoir d'achat et favorisé l'immigration, creusant ainsi l'écart entre l'offre et la demande. Parallèlement, les lourdeurs administratives dans le secteur de la construction ont freiné les nouvelles constructions », conclut-elle.
Tendance à la hausse en Europe
S&P prévoit une hausse des prix de l'immobilier en Europe de 4 % en moyenne en 2026 et de plus de 3 % en 2027, supérieure à la croissance des revenus des ménages. Cette tendance haussière devrait se poursuivre jusqu'en 2029 sur tous les marchés analysés par l'agence de notation.
La thèse centrale du rapport identifie la pénurie de logements neufs comme la cause de cette hausse des prix. Selon le rapport, cette situation persiste en raison d'un manque de main-d'œuvre qualifiée, de coûts de construction élevés (qui restent importants depuis l'invasion russe de l'Ukraine en 2022), de procédures d'urbanisme complexes et de l'essor des locations touristiques, autant de facteurs qui réduisent le parc de logements disponibles.
Plusieurs gouvernements ont annoncé des plans (l'Allemagne avec « Bau-Turbo », la France avec « Relance Logement », l'Espagne avec le plan de logement de 7 milliards d'euros de l'État, l'Italie avec « Piano Casa »), mais S&P prévient que l'impact réel prendra des années à se matérialiser et que certaines mesures (telles que les aides à la demande) pourraient même exercer une pression à la hausse supplémentaire sur les prix.
Scénario alternatif
L'agence a également élaboré un scénario alternatif plus favorable, dans lequel une désinflation rapide et des baisses de taux d'intérêt permettraient de ramener les prix européens à 1,4 % d'ici 2028. Dans ce cas, l'Allemagne et le Royaume-Uni seraient les principaux bénéficiaires en raison de leur plus grande sensibilité aux taux d'intérêt, tandis que l'Espagne, le Portugal et l'Irlande, des marchés structurellement fragiles, s'écarteraient à peine de la trajectoire de référence.
D’ici 2029, l’agence prévoit que les effets du choc sur les prix de l’énergie « se seront largement dissipés ». Par conséquent, le scénario le plus optimiste reflète principalement un décalage temporel : la croissance des prix de l’immobilier se produit plus tôt (en 2027-2028), au lieu de s’accumuler jusqu’en 2029.
